8月8日下午，由南京商业地产商会、江苏金陵交运集团有限公司主办，南京地铁资源开发有限责任公司联合组织的南京城市更新人才班线下讲演在南京市城市更新试点项目金运·金智里数智健康创新园举办。首期南京城市更新人才班的100多位学员，通过线下线上全面了解该项目的策划咨询、产业定位、建筑设计、招商运营等全流程。本次项目解读全程直播，共有800多位从业者参与。
位于南京市鼓楼区汉中路278号的汉中门汽车客运站，在停运12年后完成出新改造，成为年轻有活力的金运LIVE·金智里园区。作为南京市第二批城市更新试点项目，公共老建筑被导入了产业新要素。江苏金陵交运集团选取了三支专业资源团队，分别由世邦魏理仕负责产业定位、上海方度负责建筑设计、银城商管负责商业策划。
CBRE世邦魏理仕江苏公司董事总经理兼战略顾问部负责人王飞从金智里项目现状条件评估及发展愿景、产业发展方向及产业体系构建、项目定位方向及功能体系构建、各功能载体落位布局及改造方向，以及项目经济效益及产业效益测算等维度进行分享。项目以产学研合作模式为核心，结合区位交通条件及周边资源，旨在打造具有区域特色的产业发展新高地。项目将构建“1+1+1”产业体系，即一大核心战略产业、一大优势先导产业和一大特色支撑产业，形成三大引擎和三大平台，推动产业体系发展。功能布局上，项目划分为三大功能组团，包括创客街区、标准办公和独栋花园，以集聚不同类型的创新企业。其中，创客街区将吸引外资头部企业、高成长型企业和初创型企业，而独栋花园则聚焦远程医疗等总部独栋型企业。项目的发展愿景是打造硅巷升级鼓楼样板，借鉴国内外先进经验，结合本地特色，推动城市更新和产业升级。通过“3+3+3”功能体系构建，项目将形成医疗信息、远程医疗和医疗电商三大引擎，以及企业圈、高校圈和消费圈三大生态，旨在打造复合型产业社区，促进校企联动和人才实践平台建设。按照设计定位，园区将科研办公、配套商业、生活休闲融于一体，打造无边界办公和生活社区，塑造鼓楼区南大门新封面。
CBRE世邦魏理仕江苏公司董事总经理兼战略顾问部负责人 王飞
上海方度建筑设计事务所设计总监、高级工程师、一级注册建筑师、注册城乡规划师徐驰作为设计项目负责人，从金智里项目所处环境、场地特色、功能定位以及改造型园区专业设计等几个方面，详细介绍了金智里的设计理念和具体设计方法。在改造设计中重点考虑园区所在城市和周边环境特色，在更新中延续历史、融合环境；充分展示场地内金陵交运的发展进程和企业文化，强化原有建筑和空间特色等要素；将科研办公、配套商业、生活休闲融于一体，打造无边界办公和生活社区；针对改造型园区特点，分析园区内各栋建筑，形成不同的改造力度分类，并提出园区控制性风格和色彩定位。
上海方度建筑设计事务所设计总监、高级工程师、一级注册建筑师、注册城乡规划师 徐驰
金运·金智里数智健康创新园前生为南京市民记忆很深的汉中门客运站，自2011年整体转移到南京南站后，项目原址长时间未能得到高效利用。“与其坐困愁局，不如求新寻变。”江苏金陵交运科技产业发展有限公司总经理葛剑雯介绍，2021年，江苏金陵交运集团依托南京城市更新契机，决定对现有建筑、环境进行改造提升，功能进行优化重塑。项目以“8小时商务办公、24小时活力地标”为理念，致力于打造数智健康创新硅巷。周边聚合了全市近80%的优质医疗资源，包括12家三甲医院，如省人民医院、鼓楼医院等。同时，项目集聚了全市70%以上的优质教育资源，包括20所高等院校及120余家科研机构。此外，项目位于新街口核心区内，紧邻乌龙潭公园、秦淮河、古城墙遗址等人文生态资源。硬件方面，项目进行了整体改造提升，优化了交通动线，实现了无边界园区和本质安全。该项目是第二批南京市城市更新试点项目，入选南京市城市硅巷备案，荣获南京商业地产商会“紫金山奖”。
江苏金陵交运科技产业发展有限公司总经理 葛剑雯
互动交流环节，南京城市人才班学员金轮天地控股有限公司常务副总经理阚霖、富力地产南京公司总经理袁全斌、江苏盛德量行建设咨询有限公司总经理刘轶、南京立新致远地产顾问有限公司总经理韩军、南京润鸿商业管理有限公司副总经理殷韬等，从城市更新中的土地性质、政府支持、业态分布、招商运营、盈利和长期回报等全流程展开交流。
江苏金陵交运集团董事长孔维成、副总裁崔志波出席解读会，与城市更新人才办学员互动交流，回答了学员关切的话题。
江苏金陵交运集团董事长 孔维成
孔维成说，江苏金陵交运集团是几乎和新中国同时诞生，有着光荣的传统和辉煌的成就，70年来，在古都金陵文化哺育下，在与共和国共同成长的风雨历程中，几代“金运人”用勤劳和智慧谱写了企业发展的辉煌篇章。上世纪80年代前，公司作为国家主要公路运输骨干企业，长期承担地方重点物资、战备物资、抢险救灾运输保障任务，为江苏南京地方经济建设和中国交通运输事业发展做出了历史性贡献。货运物流作为集团第一主业，下辖14个集团控股的独立法人子公司，经营车辆1600余辆，按区域化经营和专业化分工从事普货、化工危险品、集装箱（罐）运输、城市配送、零担专线快运、国际货代、水运船务代理及仓储等。其中，化工物流及危险品专业化运输运力规模近312辆，其中危险品专用液体罐式槽车近100辆，配套运力3800个吨位，具备九大类化工危险品运输资质。
作为自主更新的金智里园区，把存量土地盘活再运营，也是新形势下企业转型发展和创新一种必然选择，每个城市更新项目都是长久的课题，在其城市功能和文化生活属性以外，自身的产业能力尤为重要，这关乎项目本身能否具备造血能力，实现长期的良性发展，也是当前城市更新项目初始规划中必须考量的。对城市中心区域的更新而言，“以人为本”越来越成为共识。汉中门客运站以前是城市人口流动的枢纽，未来金智里将会成为人们健康息息相关的产业枢纽，包括它的空间和商业，都在服务于人，也为人们当下的生活提供更多的选择。愿景就是打造一个集园区、社区、校区、景区为一体的鼓楼区南大门地标。
在现场交流时，孔维成认为，城市更新项目的算账逻辑不同于传统房地产开发，需考虑多方利益协同，寻求最大公约数，并通过平台和产业逻辑实现项目价值最大化。解决当前招商面临的首要问题是吸引优质客户，特别是针对医疗行业的客户需求，需要考虑项目性质匹配、价格合理性、服务延伸性以及相关政策支持等因素。同时在园区建设和规划中注重产业定位与商业配套，以吸引和留住人才。
江苏金陵交运集团副总裁 崔志波
崔志波在分享金智里更新改造体会时说，园区更新改造应重视专业分工与沟通，前期工作关键，需平衡多方利益，严格品质把控。
南京商业地产商会执行会长冯宪法主持解读会。他期待金智里项目通过历史和文化的传承，产商的融合，成为可持续运营的南京城市更新经典案例，同时希望城市更新人才班学员持续关注、积极参与金智里项目的招商运营。
据介绍，由中国房地产业协会和南京商业地产商会共同组织的城市更新人才班一期8月底将完成结业考试，二期招生已经开始。南京城市更新人才班的持续举办，就是为了集聚更多城市更新的志同道合者，学员之间相互赋能，学员组织起来整体为南京的城市更新更新赋能。
编辑 | 南京城市更新
审核 | 冯宪法
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