南京方案 || 石榴新村更新，做了哪些创新探索？

石榴新村地处南京新街口中心范围，距新街口孙中山像约1公里，处于王府大街与丰富路之间的中央位置，北面是秣陵路，南面与小王府巷相接，区域位置优越。石榴新村始建于上世纪50年代，距今已近70年历史。片区占地面积约2.8万平米，原住人口约1500人，户数约380多户。房屋面积35平方米以下的占比达到48%，最小的仅有7平米。片区内多为非成套户型，户型小、密度大，卫生环境差，“拎马桶”是常态的生活方式，私搭乱建严重，消防隐患重重。门前的东西向——小王府巷道路狭窄，仅能步行或电动车骑行。

石榴新村原貌概览

石榴新村街巷旧貌

进入新时代以来，市委市政府十分关心该区域的民生改善和核心主城的城市面貌改变，秦淮区曾想以拆迁征收的方式解决，但由于历史原因，加上核心主城规划控制严格，传统的拆迁征收模式无法实现。

近年来，随着城市大规模增量开发的收缩，城市更新作为主城改造的新型模式被逐步采用。为了兑现不让群众在危房里奔小康的承诺，2020年，南京市将石榴新村列为南京市首个城市更新危房安全消险改造试点项目，采取“居民自愿”“共商共建”“政府支持、居民共担”及“留改拆回”的方式进行更新改造。

根据规划，项目共分A、B、C三个区域，A区保留小王府巷16-18号明清历史建筑，并进行手工式修缮与保护，其余D级险房均予拆除重建。A区新建6幢住宅（含底商），其中最低4层，最高11层，共282套，商业配套约2500平米，建有6000平米的地下停车库，配置100个车位；B区保留小王府巷清真寺，并进行平移、修缮与保护，规划两幢建筑，共70套，商业配套约1800平米。C区的江苏省儿童康复研究中心将整体搬迁，规划为整个项目的主出入口，打造以生态环境为主，集文化、旅游、商业及配套于一体的休闲漫步道。片区将采取文旅、商住混合模式，打造全开放、无边界现代化街区。原有的南京市城市建设档案馆地块将改为社区医院，小王府巷道路拓宽为14米的机动车道，片区将配套休闲广场、街旁绿地景观。

项目总平面示意图

越城集团董事长朱冬云介绍，项目在更新政策、更新举措、规划与套型设计、资金来源、供地方式、数字化运用及服务管理等方面均有一定的创新，有些好经验、好方法是经过上百次的“打磨”才得出来的。这些经验方法得到了政府认可和社会好评，越来越多的同业者前来参观学习。

（一）更新政策先行先试

1、原地回迁为主，多组合安置

项目采取以原地回迁为主，异地置换、货币回购、优先购买原地商用房屋相结合的城市更新模式，告别了大拆大建、拿钱走人的传统模式，严格遵循“规划引领、因地制宜、政府帮扶、居民自愿”的原则进行“留改拆回”。从安置模式的成效看，2/3的居民选择了原地回迁。说明了核心主城位置的稀缺性，原地居住的情结性，新建住宅品质的均好性，小区及周边配套的完整性，以及由“共商共建”产生的对政府的信任。

2、实施方案先行先试，为市级指导文件做参考

石榴新村是南京市居住类首批城市更新试点项目，没有现成的政策和范例可循，项目启动之初，市级相关指导性政策文件尚处于研究阶段。越城集团坚持“以人为本、民生优先”的原则，综合危房消险治理专项工作方案以及现行征收、保障等各类既有政策文件和法律法规，制定了《实施方案》，创新安置补偿措施、安置方式，最大限度地保留了居民权益，以项目实施促进指导性政策文件的出台。《开展居住类地段城市更新的指导意见》《居住类地段城市更新规划土地实施细则》《南京市城市更新试点实施方案》《南京市城市更新办法》《南京市危险房屋翻建规划管理办法》等市级政策文件中均有体现。

3、“一户一方案”，人性化安置

在安置方案上，项目组明确各种类型的置换和保障流程，并按照“一户一方案”的要求进行数据分析、模拟安置和成本测算，求最优解，最大化照顾到每一户居民的利益。

（二）更新举措暖心有温度

越城集团副总经理陶莹介绍，在区委区政府的领导下，在街道、规资、房产、建设、财政等多部门的大力支持下，前期搬迁工作以党建为引领，充分发扬集团在居民工作上的传统优势，通过成立各种专业委员会或协调小组，发挥热心居民的主观能动性，快速又和谐地解决了片区搬迁难题，居民们有着满满的参与感、获得感和自豪感。

1、党建引领，齐抓共管

项目启动后，项目指挥部及时成立临时党委，充分发挥党组织的坚强领导和党员干部的先锋模范作用，通过“党委抓支部、支部管党员、党员带群众”的工作机制，深入一线，密切联系群众，想群众所想，急群众所急，切切实实做好更新政策宣传工作，实实在在解决群众的“急难愁盼”。

2、成立居民工作组，参与共商共建

为了提高工作效率，更精准地服务好居民，同时为更好地积累和相互借鉴居民工作经验，现场成立居民工作组，分8个居民组，每组成员由机关干部、街道办、越城集团等工作人员组成，各自发挥所长，协同配合，五加二，白加黑，持续攻坚，用热情、汗水、温度去“融化”居民的心。针对居民关心的问题，项目组按年龄层次、家庭人口结构、房屋产权性质、住房保障情况等，分类别、分批次地召开居民议事会，让居民全部参与进来，每个步骤、环节、内容等均公开公平展现出来，真正做到城市更新的共商共建。期间组织的居民议事会多达69场。在与居民代表交流改造想法的过程中，工作组认真分析每一户居民诉求，耐心细致上门讲解政策，为居民算清“明白账”，将居民提出的消险改造资金难以承担、置换面积换算的具体问题进行整理并商讨解决方案。

 工作组深入每家每户，暖心、全面、细致地调查和商谈

3、成立消险改造委员会，形成战略共同体

为充分发挥热心更新户的积极作用，吸纳更新对象中的党员、积极分子、热心群众与现场工作小组、律师团队形成“战略共同体”，扎牢宣传口径、营造更新氛围、平衡安置导向。更新户中的党员、积极分子、热心群众勇于承担起“传话筒”“连心桥”的角色，不仅及时向党组织传达居民们的疑难困惑，还主动向对政策有疑虑的居民耐心宣讲政策，由于原来都是几十年的街坊邻居，也是被更新的对象，他们的宣讲效果更加明显，不仅深得人心，而且加快了搬迁的速度。

召开项目工作会议，商讨项目设计方案

4、设立领导接待日，“亲民温度”持续上升

区委区政府主要领导、相关部门负责人轮流坐镇，面对面倾听居民意见，和居民沟通交流。期间先后接待居民 2000 余人次，让居民们真切感受到了城市更新的“亲民温度”。由于建立了畅通的政民沟通机制，也大大减少了居民可能的上访诉求，维护了区域的社会稳定。

召开小型座谈会，纾民困、解民忧

5、成立多元化矛盾协调小组，居民困忧立纾解

为解决项目实施过程中家庭成员之间产生的矛盾，现场专门成立了一个以公证处、律所、街道人民调解委员会等多部门共同参与的“多元化矛盾协调小组”，向居民提供婚姻问题咨询、继承公证办理、矛盾纠纷调解等服务，先后解决相关法律问题共 15 件、帮助协调家庭继承纠纷 558 户次、协助完成家庭权益公证 135 户，最多一户沟通交流达 120轮次，真正做到了“纾民困、解民忧”。

居民议事会搬到室外小广场听民意、汇民智

在市区领导的持续关心和指导下，在各相关部门的积极帮助下，石榴新村城市更新项目前期工作推进顺利，第一轮征询意见仅三天时间居民同意率就超过96%，第二轮改造方案意见征询的同意率也高达88.4%，项目顺利进入实施建设阶段。2020年11月26日正式启动签约，45天签约奖励期内，签约率达到97%。石榴新村的更新工作“驶”出了加速度。

（三）规划和户型设计优化创新

受主城核心区规划与全国重点文物保护单位朝天宫建设的双重控制，区域重建面积也无法突破。在大小面积不同，最小面积只有7平米，多达380多户，需要考虑居民经济能力的复杂的限制条件下，要做到成套化、有日照、通风好、带电梯、居住舒适，既要保留原有街巷肌理和生活方式，又要居民们的生活品质上台阶，对设计单位来说，是一种挑战。为尽可能地满足回迁原地居民的品质生活需求，保留原来人居空间特色，打造友好生活场景，力求让居民“分得开、住得下”，设计师和现场工作人员一起走家入户，一户一户谈，综合居民安置需求，有针对性地开展改造方案设计，提供一对一的定制化服务，在不突破老城限高，又满足日照、间距等规范要求的前提下，设计方案经过约 70 轮修改，户型经过 20 轮调整，设计的新房套内面积从20平方米到67.5平方米，每2.5平方米划分为一个面积段，最终形成由 20 个面积段、36 种户型平面相结合的改造设计方案，户型设计除保证厨房、卫生间正常功能外，其余尽可能预留完整方正空间，以便后期业主根据家庭人口结构及生活习惯自由分隔。

建设中的石榴新村

以A区为例，在规划上，最有创意的是从小区南门进入，中间迎来的是宽约12米，长约100米的中央银杏大道，以这条街道为核心，将6幢建筑，小区绿化景观，小品等硬景整齐串联起来，主次分明、相得益彰。从规划成效看，整个A区就像一个大的四合院，中央大道就是四合院的中庭，用于喝茶、休闲、娱乐等。中央大道两边是底层商业，今后的商业氛围、庭院式憩息、晨练等可带动友好生活场景的形成，加上明清历史建筑修缮后的功能开放，能还原石榴新村原有的烟火气息。

从建筑外立面看，淡绿色的真石漆以小劈开砖的纹路形式表现，再配以褐色的网格状空调外挂辅助色，显得格外高雅，与周边环境交相辉映。

石榴新村设计效果图

施工中的中央银杏大道实景

                   石榴新村立面实景

在户型设计上，以约64平米为例，朝南独立阳台，独立厨房和卫生间，两房朝南，根据居住人员结构，可自由组合成一个客厅和一个卧室，或两个卧室。

石榴新村代表性户型

在配套设施设备上，每栋均配置高档智能电梯，智能化可视对讲；公众空间配有智能化停车库及充电桩，可满足住户出行需求；在有坡道的地方均设台阶和宽度适中的防滑坡道，方便老人残疾推车的出行。

（四）资金来源多样化

居住类城市更新的资金来源一般是政府出大头，实施主体承担部分，更新户再承担少部分，根据测算，本项目投入资金约7000元/平方米，根据南京市的指导文件，市区财政可承担项目建安成本的60%，居民需承担40%，即2800元/平方米。在获得市区财政的支持下，实施主体还通过申请专项国债，以地块抵押、自持商业配套经营现金流申请贷款等多渠道扩大资金来源，保证项目的顺利实施。

（五）创新供地方式和放宽非关键性条规限制

1、多元化供地方式

通过绘制石榴新村片区居民安置方式分布图、外迁（异地、货币）居民权证注销分布图、建设用地划拨示意图，将石榴新村核心区居民土地权属信息以表格形式整理汇总，居民权属资料、改造意愿征询表、更新改造协议等资料整理成册，为推进城市更新供地手续提供依据，进一步保证项目合法合规建设。该项目系我省、市城市更新项目中首个完成报规报建手续的城市更新项目。

2、放宽非关键性条规限制，相关审查手续并联审批

在设计方案初期与图审中心多次会商，就满足基本消防要求及规范强条情况下，放宽部分规范限制达成一致意见，做到与规划手续同步办理，加速审批。同时借助施工图审查与消防设计并联审批流程，在满足居民回迁需求的情况下顺利完成图审工作，使石榴新村成为首个通过施工图技术性审查的城市更新项目。

（六）数字技术赋能城市更新

通过信息化手段，按照“一户一方案”的要求，运用数据化、信息化和智能化的大数据平台，让居民更加直观、方便地了解并选择适合自己的方案，同时通过“e石榴”公众号让居民利用手机端实时了解、查询签约比例以及每户的签约结果、安置房源、补偿情况等，确保公开公正，杜绝暗箱操作。让居民们“签的放心、搬的安心、选的顺心”。

（七）标准化管理，保交房、提服务

石榴新村作为越城集团“建管一体化”的城市更新项目，为了更好地落实项目规范化管理，进一步提升专业管理水平，在项目人员的配置上，越城集团将实行垂直化管理，建立专业管理团队全流程的垂直管理、条线管理项目，确保专业指导“不脱节”、管理运转“不断档”。在管理中将全面导入标准化质量管理体系，从理念先行、内部管控、全程把关的要求出发，交房过程中实行“一站式”“一对一”服务模式，办理业主的资料签约、物资移交及答疑，使房屋交付更便捷、更贴心，保障居民交房的顺利进行。居民入住后物业将积极提供延伸服务保障和便民服务。

（一）经济效益

根据相关拆迁征收政策和当时市场测算，如采用拆迁征收方式，项目将亏损严重。改“留改拆回”城市更新方式后，可以减亏约10亿元。采用城市更新模式，国家、地方在资金政策方面给予扶持，在资金成本上给予优惠，使项目成本和财务风险均有所降低。同时，建成后的商业配套运营，能带来长期收益，进而从长时间维度达到资金平衡。这也是城市更新的一大特点。

（二）民生效益

项目核心区建设约0.6万㎡的地下车库，总配置约100个机动车停车位，原有的南京市城市建设档案馆地块将改为社区医院，原本5—6米宽的小王府巷将拓宽至可以行车的14米机动车道，项目还增加了适老化设施、智能化设施等便民服务设施，实现了绿化、底商、停车等环境品质的提升与配套的完善，精心构建好居民的“居住街坊生活圈”。

（三）社会效益

该项目是居住类地段更新的“先行者”，通过全面、细致、暖心的政策宣贯，转变了原居民固有的征收拆迁思维，逐步形成了对城市更新的认同，进而积极参与到相关事项的讨论中。市级相关政策出台后，通过对政策的解读，辅以全国案例的宣传，有力促进了更新改造思想的统一，有效破解了“老旧散”片区改造以及不具备征收条件的城中村危旧房改造难题。

通过“留改拆回”城市更新模式，原来居住在危房里的普通居民搬进了现代化的建筑里，原地极大改善了民生，实现了普通老百姓也能在中心主城住上品质好房的梦想。普通百姓对美好生活的需求通过城市更新一步一步实现。

（四） 文化效益

石榴新村改造保留了明清年代的历史建筑和古清真寺，小王府巷道路拓宽后，地名也被沿用。通过历史文保建筑与老地名的保留，既继承了中华优秀传统文化，又增强了城市文化底蕴。人们在参观文保建筑后，可以到项目的配套商业街区休闲、憩息和打卡。历史文化与现代潮流的融合发展，能将区域文化价值充分展现出来。

（五） 生态效益

通过更新改造，石榴新村社区环境焕然一新，现代化的绿色建筑、高秆的大树、浓郁的灌木丛、青青的草坪，整个社区的生态环境得到了翻天覆地的改变，对城市环境、城市生态文明均是巨大贡献。

（六） 精神文明效益

通过更新改造，物质文明得到极大改善，物质文明为精神文明的提升提供了基础条件，以前门靠门、窗靠窗、过道走单人、堆了杂物就堵路的挤压式生活方式消失了，取而代之的是宽敞、明亮、舒适、自由的生活空间，人与人之间除了在中央大街散步、休闲才能聚在一起外，各自的空间均比较私密。逐渐地，自然而然地居民们会在精神层面有更高的追求。

（七） 示范带动作用

石榴新村是南京市居住类城市更新的代表作。项目本身的特点、实施后的示范效果及所积累的宝贵经验等为其他项目的城市更新提供了借鉴。对更多的仍居住在“棚户区”里的居民们能起到带动作用。

石榴新村是南京市首个城市更新危房安全消险改造试点项目，是“摸着石头过河”的成功案例。项目从更新方案、更新举措、规划设计、前期报批、工程建设到物业管理等多环节

均有创新，且这些经验做法已被一些项目复制。项目在实施过程中，受到了政府认可和社会的广泛关注，并受到了国务院督查组的充分肯定。本项目在改善民生和现代化城市建设上具有很高的借鉴意义。

一是成功解决了老城区原居民的居住条件改善问题，且主城区的安全韧性、城市环境、空间形态、片区功能等得到全面改善。

二是有效破解了“老旧散”片区改造以及不具备征收条件的城中村危旧房改造难题，为其他城市更新项目提供更多经验和参考。

三是中国式现代化是所有人的现代化，本项目的城市更新造福了当地原居民，使他们走上了现代化的康庄大道，也为其他城市的现代化建设提供了南京方案。

编辑 | 南京城市更新

审核 | 冯宪法

扫码关注我们

投稿、转载

商务合作