刚刚过去的11月份
上海楼市高潮迭起
第七批次土拍，给出了压箱底的好地块
成交10宗地块，7宗地块溢价成交
揽金约307.08亿元，平均溢价率19.73%
尤为值得一提的是杨思地块
经过202轮竞价
最终以40.37%溢价率成交
创下了土拍有史以来最高溢价率记录
一举重塑该区域未来的房价体系
以后杨思也要卖到十万块一平方了！
当然我不是说开发商一定不会亏本
只是高溢价昭示着市场信心的恢复
总归是好事
在土拍高溢价情绪的带动下
新房市场的认购也风生水起
杨浦滨江的保利BUND45
认购率727%
7倍认购人数，创下上海今年以来最高认购率
保利永兴里认购率高达247%，陆家嘴太古源源邸，前3天认购率已超200%……
比新房认购更火爆的是上海的二手房市场
11月份成交破2.7万套
创下四年来新高
梦回2021年
这样的高光时刻，已经久违了
久到已是四年前了
苦日子捱得太久
甜日子连记忆都快模糊了
遥想四年前，2021年1月
二小姐撰文《硬伤房千载难逢的出货良机就是现在！》
彼时
人民群众已经恐慌到了见房子就买的程度
我号召粉丝趁此良机，把硬伤房都给卖了
牛市里，硬伤房的折价幅度比较小，赶紧跑
熊市里，硬伤房的折价幅度比较大，跑不掉
那段日子
我见人就喊快卖房
但是自己手里的硬伤房
因为全部托管给二房东了
人家不给看房
我暴力破拆了总大门
可每个单户房间的门依然关得死死的
我总不好把五六个单间全都破拆吧？
跟二房东搞来搞去已经够闹心了
我难道还要和几十个租户搞吗？
二房东说：
你就算陪我5万装修费，我也赶不走那些小伙子呢，房东啊，要不你再加5万搬家费？
于是……我懂了……
二小姐含泪继续持有硬伤房，错过良机
所以你们都看到了
“收租”这件事，其实隐含着很大的机会成本
二小姐为了收每年1.5%~2.5%的租
硬是吞下了一个30%的跌幅
等于10年/20年的租白收
难怪欧神说“空关最大”
空关虽然损失租金
但不会损失卖房机会
“买卖不破租赁”
带租约的房子天然就比正常房子少卖不少钱
带二房东租约的房子就更完蛋了，看房都不给你看，压根卖不出去
以前房产的波动率小
“租金收益”在投资里的权重高
所以收租值得
（你可以理解为在100、103、105、98、95……这种行情中，3%的年化租金可以收，反正变现时波动不大）
如今房产的波动率变大
“租金收益”在投资里的权重变小
为租金而斤斤计较，就不值得了
（你可以理解为在100、110、90、80、70……这种过山车一般的行情中，1.5%的年化租金不重要了，重要的是找准套现时机）
二房东托管的房源
就像股市里的“封闭5年基金”
完全丧失了流动性
主动远离了“套现良机”
牛市来了，你不准卖
等到期归还房屋
得~熊市来了，你卖都卖不掉
二小姐用自己滴血的教训告诫大家：
二房东有毒，不要碰~~
我知道很多人都要问：
成交量放大后，价格会怎么走？
别急，二小姐帮你们找了一张好图
（鸣谢公众号：一房一万）
以下是近二十年来，上海二手房成交量和成交价格的月历图，红色是上涨旺季，绿色是下跌淡季，颜色越重则涨跌幅越大
历史数据告诉我们
成交量放大后
房价并不能马上涨
成交量最爆发的2015年
成交价并不紫
场上买盘和卖盘力量相当
交易活跃
有层不出穷的笋盘新入市，去消耗买盘力量
直到2016年3月以后
买盘把市面上的笋盘消化光了
无房可买
成交价终于以排山倒海的力量上涨了
但此时的成交量反而不是最高的
所以
12月份，上海二手房成交价不会涨，而是继续持平
因为，会有更多像二小姐这样的房东加入卖盘的队伍
这个博弈过程，快则半年，多则一年
假如会变盘的话，快则明年小阳春，慢则后年小阳春，才是变盘之日，而不是今天
当然也有可能不变盘，就像6月份的行情一样，虚晃一枪糊弄你们
具体还是要指望经济数据的回暖
当然，跌是止跌了
事实上美国开启降息周期
就是全中国股市楼市的止跌之日
想着价格回去9月份的还是洗洗睡了吧
股市回不到924以前了
楼市也回不到924以前了
跌是不会跌了
哪怕变不了盘，无法大涨
也不可能跌回去了
所以，刚需自住的，上车没错
但是买房投资的，回报率貌似不怎么值得了
为什么不值得呢？
且听二小姐逐项分析给你听
首先
房屋的持有成本越来越高，也越来越麻烦
除了前面说的，一言难尽的二房东之外
新房子的物业费也能把你吓尿
黄浦区新盘18块一平方
静安区新盘12块一平方
就连金山奉贤崇明这些1万块一平方的低房价区，都要4~5块钱一平方啊！
物业费年化0.5%的损耗
堪比房产税
买得起都用不起啊！
别以为逃到老房子里就能躲避物业费了
老房子物业费虽然低，但是维修费高啊
楼板都是预制板，开裂了
水管都是钢管，一股子铁锈味儿
屋顶要漏水，墙面长青苔……
每个城市都有以“XX新村”命名的老小区
他们都排队等着维修基金呢
房屋持有成本逐年递增
房屋逐渐变得不适合做长线
战线越长
每年折损的物业费/房产税／维修基金就越高
但是短线我不会做啊
股市的短线我们都做不好
还想做楼市的短线啊？
以前房产的波动率小
“租金收益”在房产里的权重高
所以慢慢收租值得
如今房产的波动率变大
“租金收益”在房产里的权重变小
在100、110、90、80、70……这种过山车一般的行情中，1.5%的年化租金显得滑稽可笑。
收租根本不重要了，重要的是找准套现时机，但是这种技术技巧，不是二小姐擅长的
包租婆二小姐只懂收租
于是我萌生了退意
其次
房子的流动性越来越差
导致中介在行业里的话语权越来越大
房东变得不重要了
房东血亏卖房
中介喜提10%中介费
以前房屋奇货可居
市场里掌握话语权的是房东
买家承担上下家所有的税费
中介对房东点头哈腰
如今，经过三年的毒打
角色转变了
掌握流量分配的变成了中介
他想主推哪套房子就能让这套房子走掉
他想收上下家3%的佣金就能收上来
谁不愿意交，他就封杀你这套房源让你卖不掉
你看，连国家的契税增值税都降了这么多
唯独中介费是一毛都不肯降
纵然购房者喊破了喉咙
中介充耳不闻，我行我素
越是惨淡的市场
中介越强势
我听说北方垃圾城市的中介费都能收到10%了
房东血亏卖房
中介喜提10%中介费
房子搞得像艺术收藏品市场
只能靠拍卖行卖掉
拍卖行对拍品就收取高达10%的佣金
你不想交也得交
因为离了拍卖行，你啥都不是
以前房东是强势方
如今房东变成了弱势方
被各路中介分而食之
在这样急遽的市场转变中
包租婆二小姐萌生了退意
第三
M2的沉淀方向发生了改变
以前，楼市承担了货币蓄水池的功能
每年的M2大量流入楼市
也就是我们俗称的“保值增值”
可如今
M2有太多的地方需要用
有的要去股市
有的要去化债
股市100万亿
地方债化债也要十几万亿
……
太多的地方需要M2
沉淀进入房地产市场的就被稀释了
投资房子的原因从以前的“我能吸收多少超发M2”，变成了“我能收到多少租”——这是历史性的转折
既然是收租，那么回旋镖又打回到了第一条：房屋的持有成本越来越高，也越来越麻烦，除了一言难尽的二房东之外，还有动辄好几块钱的物业费。
房东收着1.5%的租金
付着0.5%的物业费和3.5%的贷款利息
还要受中介和租客的气
投资买房的房东是活雷锋吗？
以上种种劣势
都令我萌生了退意
江山代有才人出
各领风骚数百年
也许，入场二十余载的包租婆二小姐离场的时候到了罢
目前我在贝壳系已有五套挂牌
接下来二房东到期退租的房子我会全部挂出来
清仓离场
哦对了，自住不要学我哦
二小姐有三套房子是不卖的
自住房+两个儿子的自住房
我说的清仓离场不包含这三套房子
没有三套房子的人，不配说“离场”～
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