今日音频重点：
1、学区房12月第二周市场成交分析；
2、南京又一所南师附中选址确定！
3、关于南京小升初......
王垒
南京仟佰间房产总经理
做客FM95.2江苏财经广播《家在南京》栏目（12:00-13:00）
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抖音【南京小麻不麻烦】
视频号【南京小麻撩房】
公众号【家有学童】
12月第二周，南京热点学区板块成交120套左右，和首周相比成交量继续小幅下降近20%，和11月同期相比，降幅近30%，同比去年同期，交易量仍有明显增幅，交易量提升超三成。
从12月开始，交易量走低，符合之前对市场走势的预判，当下阶段性成交下降，主要因素有以下几点：
1，高性价比房源快速消化，购房客户选择减少：随着楼层，户型优异的房源持续成交，市场中主力成交户型的优质房源供应减少，造成成交周期拉长；
2，新出房源的价格相比之前，出现较明显的上升，业主售房心态相比之前挂牌很久未获成交的业主有所不同，购房客户对房源价格纠结，影响交易达成；
3，议价空间减少，主力户型成交价格提升，对部分在售房源的业主心态也带来影响，热点片区的议价空间有近5%左右的减少，买卖双方博弈加剧，谈判成交难度继续增加。
从市场反馈来看，当下买卖双方仍处在深度的价格博弈之中，卖方预期在未来一段时间，可能会出现议价的继续减少，而买房人则按照之前的成交价格来进行出价，甚至需求低于之前成交价格，以获得“捡漏”感受，双方的预期出现偏离，市场在对峙中，等待政策的“外力加持”。
换言之：如果近期有继续的政策利好，比如：降息，降准等，可能会出现一部分客户选择再入手；而如果没有利好政策加持，部分业主则会稍作让步，换取成交，市场敏感且多变！
当下市场企稳阶段，建议有双学区或初中需求的购房客户根据自身情况，根据预算和交通规划，可跨片区多看房，多比较，多和业主接触沟通后，对大致符合预期房源可果断入手；同时，建议售房业主，一定要理性计算得失，成交周期成本，以及置换节奏把控，是非常重要的，有时候果断出手，及时达成置换或资金需求或许是当下及未来最好的方案。市场信号明显：热点学区板块，价格很难再继续下调，但短期也不可能出现价格的明显上升。
01
一线名校中：
拉小，力小，周分别成交：4套，3套，成交量相比上一周继续走低，从成交户型来看：
拉小29中，两室房源成交2套，成交价在300-380万之间；成交房源仍以电梯两房为主；三室成交2套，成交价400-500万之间；
力小29中，两室房源成交2套，总价350-450万之间，成交总价比拉小同户型稍高；三室成交1套，成交总价480万；
琅小29中，成交4套房源，相比上周也稍有下降，两室房源成交3套，成交总价250-320万之间，三室房源成交1套，成交总价345万；成交房源仍以玉泉路29中为主；
芳草园小学，成交2套，均为2室房源，成交总价：230-260万之间；
从一线名校市场成交来看，交易量和上一周相比继续回落，高性价比房源陆续成交，带来购房客户的选择减少，交易周期拉长。目前一线名校的整体供应量仍比较充裕，但主力低总价两室优质房源有所减少。
02
二三线名校中：
二线双学区市场中双汇文，银城汇文分别成交：5套，7套，和上周相比，交易量继续小幅降低，根据成交户型统计：
双汇文：两室房源成交3套，成交总价320-430万之间；三室房源成交2套，成交总价450-550万，
银城汇文：单室成交1套，成交总价近250万，两室房源成交4套，成交总价300-400万之间；三室房源成交2套，成交总价450-600万之间。
游小钟英，长小九初周成交：2套；和上周持平，成交均以低总价两房为主，成交总价180-260万之间。
名小市场的交易量则保持“稳中有升”：南师附小，银城小学等小学学区板块周成交保持在8套左右，成交主力户型仍以150-200万以内的低总价两室房源为主，因名小房源供应充裕，所以议价空间较大，成交“以价换量”为主。
03
初中板块：
初中市场成交领衔，热度较高，树人，29中周成交量有所减少，低总价房源快速消化，以及部分房源门槛价格提升，是影响交易量的重要原因。从成交户型来看：
树人片区，周成交回落至20套左右，购房客户的持续消化以及议价空间减少，影响了市场的成交。
从成交户型来看：两室房源成交总价280-350万之间，三室成交总价400-500万，成交户型仍以两室为主，占比近7成；
29中板块，周成交量10套左右，小幅降低，低总价两室房源仍是成交绝对主力，成交总价在230-300万之间，三室成交总价在350-400万之间，
科利华，钟英等区域头部初中，交易量则相对保持，周成交量均在20套左右，更低总价，以及供应相对充足，是其保持成交量的主要因素，成交仍以低总价单室和两房为主，其中单室成交价格180万左右，两房成交总价200-250万之间。
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[ 名校深析 ]
一线名校：琅小 | 力小 | 拉小 | 芳小 二线名校：北小 | 南师 | 长小 | 游小 | 银城 | 汇文 | 凤凰花园城小学 三线名校：科睿 | 芳凤小学 | 赤小 | 五老村 | 天正 | 汉江路小学 | 成贤街小学 | 小营小学 | 三牌楼小学 | 宝船小学 | 夫子庙小学 | 小西湖小学 | 雨花外国语小学 | 瑞金路小学 | 新城小学 | 金中实小 | 火瓦巷小学 | 力人学校 名初： 树人 | 汇文 | 29中 | 科利华 | 钟英 | 九初 | 一初 | 宁海
[ 学区实勘 ]
鼓楼区： 赤壁路、马鞍山、宁夏路 | 琅琊新村、西康新村 | 虎踞关43号| 怡景花园、永庆村 | 拉萨路小区 | 汉中门外大街 | 萍聚村 | 芳草园 | 蓝天园 | 清凉门、清凉雅苑 | 清凉山庄、虎踞关60号 | 辰龙广场、天玺国际、辰龙绿苑、聚福园、佳和园、苏宁睿城 | 清河一村、清河二村、天水滨江 | 新河一村、二村 | 迎江园 秦淮区：西方巷、益乐村 | 武学园/淮海新村、小火瓦巷20号 | 游府新村、蔡家花园 | 城开国际、天之都大厦 | 王府园 玄武区：文昌街2号 | 肚带营 | 网巾市 | 杨将军巷 | 大石桥、进香河33号 | 大纱帽巷38号、蓁巷 | 成贤街92号 | 成贤街102号 | 沙塘园17号 | 沙塘园9/11/13/15号 |公教一村、土壤研究所、兰园 | 一枝园 | 观音阁 | 天山路 | 百子亭后 | 台城花园 | 北极西村 【 一周学区市场 】 11月学区房市场进入深度博弈阶段，“抄底捡漏”人群猛增！
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