今日音频重点：
1、学区房11月市场成交分析；
2、3年不用还贷？南京各家银行给出回应
3、贷款利率上调原因
王垒
南京仟佰间房产总经理
做客FM95.2江苏财经广播《家在南京》栏目（12:00-13:00）
多平台更新
抖音【南京小麻不麻烦】
视频号【南京小麻撩房】
公众号【家有学童】
12月伊始，在分析市场趋势之前，先回顾一下11月学区房市场的成交情况，并答复一下近期买卖双方特别关注的问题，供朋友们参考；
11月，南京热点学区房市场成交超600套，继续创下月度成交新高，其中以初中需求为主的成交量超350套规模，占比60%以上，是学区房市场的成交龙头板块；一二线双学区市场成交近200套，占比总成交量30%左右，名小市场成交不足百套，成交占比近10%。
为何，会在非成交旺季高峰期，不断创下交易量的新高呢？主要因素有三个方面：
1，政策刺激：9月末楼市新政，为市场复苏带来信心支撑，后续不断的利好政策持续释放：降首付，降利率，降存量房贷，减税费，以旧换新等各项政策不断落地，为市场带来持续的刺激。政策利好叠加传统学区房市场旺季来临，交易量迎来爆发；
2，价格回调：连续近4年的房价回调，学区房也和其他房产一样，回调幅度接近4成。价格的回落，带来置业安全性的增加，购房客户对价格临近底部形成共识，需求开启持续释放，利好成交；
3，需求增加：房价深度回调，使学区房价不再“高高在上，可望不及”，政策面：低首付，低利率，又使购房成本大幅减少，刺激了市场需求。同时小升初阶段升学人数的持续增加，带来了直接的需求上升，这也是初中学区成交占比较高的主要因素。
市场成交爆发，学区房市场价格有波动吗？
从市场反馈来看，目前学区房价格整体稳定，部分热点板块出现“门槛价格上升，议价空间减少”的情况，同时各片区之间在议价上也呈现分化趋势：
1，初中市场，议价空间均有所减少，买卖双方价格博弈加剧，谈判签约难度提升，不少业主坚守底价，尽管和买方价格差距较小，但难以达成共识，往往需要2-3次的谈判沟通，才能达成签约。同时，热点的低总价单室和小两房门槛价格出现提升，比如：科利华，钟英片区的单室房源总价从10月初的150-160万，提升至170-180万，且房源供应数量出现缩减，后市价格博弈仍会加剧；
2，双学区市场价格相对稳定，多数房源议价空间基本保持，小区环境相对较好且楼层优异，户型较佳的主力成交两房，议价空间出现减少，同质房源挑选余地变小，甚至部分优质房源价格出现较明显的高价成交。尽管市场供应数量充裕，但随着高性价比房源的持续消化，新出挂牌房源业主心态还在磨合，可成交房源处于不断衰减趋势，买卖双方将迎来价格的深度博弈。
3，名小市场供应充裕，多数业主售房心态迫切，市场议价空间保持，部分因改善或资金需求的房源成交价格带来“惊喜”。小学市场仍处于“以价换量”市场节奏。
学区房市场的成交趋势会保持吗？价格还会上升吗？
从市场成交来看，今年因政策因素，学区房市场旺季提前到来，且快速放量。因市场高性价比房源的持续消化，导致买卖双方价格博弈加剧，因此会在短期内影响交易量的继续提升，甚至出现一定程度的下降。但从市场趋势来看，需求端仍有较大增长空间，成交房源也出现不少27年，28年甚至更晚需求的成交案例，因此，市场整体热度仍会延续，在新年一季度结束后，再视政策面情况，判断后市情况。
整体价格方面，因供应量相对充裕，所以市场的整体价格以稳为主，部分板块出现价格微涨以及议价减少是正常市场情况，不足以影响整体市场。
建议售房业主把握市场机遇，积极调整心态，及时完成置换或资金需求目的，毕竟交易周期也是成本，特别是有置换需求的售房业主“低卖低买”，向上的置换链条上基本不会吃亏。
同时建议，有实际需求，特别是需要满足落户条件的购房客户，提早了解市场，多看房，多比较，根据自身情况进行选择。
家庭成长课堂，教你如何育儿！
[ 名校深析 ]
一线名校：琅小 | 力小 | 拉小 | 芳小 二线名校：北小 | 南师 | 长小 | 游小 | 银城 | 汇文 | 凤凰花园城小学 三线名校：科睿 | 芳凤小学 | 赤小 | 五老村 | 天正 | 汉江路小学 | 成贤街小学 | 小营小学 | 三牌楼小学 | 宝船小学 | 夫子庙小学 | 小西湖小学 | 雨花外国语小学 | 瑞金路小学 | 新城小学 | 金中实小 | 火瓦巷小学 | 力人学校 名初： 树人 | 汇文 | 29中 | 科利华 | 钟英 | 九初 | 一初 | 宁海
[ 学区实勘 ]
鼓楼区： 赤壁路、马鞍山、宁夏路 | 琅琊新村、西康新村 | 虎踞关43号| 怡景花园、永庆村 | 拉萨路小区 | 汉中门外大街 | 萍聚村 | 芳草园 | 蓝天园 | 清凉门、清凉雅苑 | 清凉山庄、虎踞关60号 | 辰龙广场、天玺国际、辰龙绿苑、聚福园、佳和园、苏宁睿城 | 清河一村、清河二村、天水滨江 | 新河一村、二村 | 迎江园 秦淮区：西方巷、益乐村 | 武学园/淮海新村、小火瓦巷20号 | 游府新村、蔡家花园 | 城开国际、天之都大厦 | 王府园 玄武区：文昌街2号 | 肚带营 | 网巾市 | 杨将军巷 | 大石桥、进香河33号 | 大纱帽巷38号、蓁巷 | 成贤街92号 | 成贤街102号 | 沙塘园17号 | 沙塘园9/11/13/15号 |公教一村、土壤研究所、兰园 | 一枝园 | 观音阁 | 天山路 | 百子亭后 | 台城花园 | 北极西村 【 一周学区市场 】 11月学区房市场进入深度博弈阶段，“抄底捡漏”人群猛增！
【 招聘 】
招聘：职等你来，月入过万不是梦？
