今日音频重点：
1、学区房11月第4周市场成交分析；
2、房地产市场价格有回升？
3、南京限售部分取消
4、南京公积金新政策
王垒
南京仟佰间房产总经理
做客FM95.2江苏财经广播《家在南京》栏目（12:00-13:00）
多平台更新
抖音【南京小麻不麻烦】
视频号【南京小麻撩房】
公众号【家有学童】
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南京学区房一周市场：
11月第四周，学区房市场维持“价稳量升”的成交态势，热点学区板块周成交量达170套左右，相比上一周小幅增长10%，和去年同期相比增幅40%以上，交易量的放大，带来了市场热度的分化以及议价的博弈。
从各板块来看，初中学区市场成交热度最高，客户咨询量和带看量以及成交量均突破新高，一二线双学区板块维持平稳上升，热度仅次于初中板块，交易量基本和3月高峰持平；小学板块，成交虽有提升，但幅度不大，和年内成交高峰仍有一定差距，这是各板块之间的成交分化。
价格方面，市场整体报价理性， 成交价格基本稳定，但在热点板块的主力户型的成交中，买卖双方在议价上的博弈仍在加剧，卖方对售房底价开始坚守，而购房客户往往通过往期成交来参考出价，造成双方在谈判时价格分歧，签约难度提升。同时，名小市场成交以“以价换量”为主，成交房源中150-200万的两室房源占比提升；而初中板块中，超低价的落户单室，门槛价格继续提升，常规户型价格稳定，大户型、高总价房源议价空间维持，市场在议价层面分化加剧。
从市场成交以及价格反馈来看，对于购房人，可以根据自己的实际需求来决策购房节奏，如果你是小学需求，建议可以多比较，挑选中意房源，耐心沟通价格，择机选择；如是初中需求，特别是低总价需求，如有预算范围内的房源，可多看，并对比之后，建议果断入手。
02
在细分市场，根据运营数据统计:
一线名校中：
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二三线名校中：
一线名校中：
拉小，力小，周分别成交：6套，8套，成交量相比上一周小幅上升，从成交户型来看：
拉小29中，两室房源成交4套，成交价在300-400万之间；三室成交2套，成交价400-550万之间；低总价两室房源成交仍占据成交主力户型；
力小29中，单室房源成交1套，总价300万出头；两室房源成交4套，总价350-420万之间；三室成交3套，成交总价400-550万之间；
琅小29中，成交5套房源，相比上周稍有下降，其中单室成交1套，成交总价220万；两室房源成交3套，成交总价250-320万之间，三室房源成交1套，成交总价360万；
芳草园小学，成交3套，其中两室房源成交2套，成交总价260-310万，三房成交1套，成交总价300万不到。
从一线名校市场成交来看，交易量和上周相比基本稳定，但随着高性价比房源的快速消化，市场的成交节奏有所减缓，预计在下月，市场交易量将会有短暂的波动。
02
二三线名校中：
二线双学区市场中双汇文、银城汇文分别成交：8套，10套，和上周相比，交易量继续小幅降低，主力房源的持续消化，以及高性价比房源减少，是影响成交量的主要原因。根据成交户型统计：
双汇文：两室房源成交5套，成交总价320-420万之间；三室房源成交2套，成交总价450-600万，三室以上房源成交1套，成交总价650万；
银城汇文：单室成交2套，成交总价230-260万，两室房源成交5套，成交总价280-400万之间；三室房源成交3套，成交总价450-650万之间。
游小钟英，长小九初周成交：2套，3套，相比上一周持平，成交房源仍以低总价两房为主，成交总价长小九初在200万以内，游小钟英在250-300万之间。
从二线双学区市场成交来看，市场成交基本稳定，随着高性价比房源以及主力户型的持续成交，买卖双方在议价上的博弈加剧，对交易量上升带来影响和波动。
受初中及双学区市场成交热度带动，名小市场的交易量保持小幅上升：南师附小，银城小学等小学学区板块周成交保持在10套左右，成交主力户型仍以200万以内的低总价两室房源为主，成交总价160-200万之间。目前小学市场房源供应充裕，议价空间保持，客户选择面较多，建议可以择优选择。
03
初中板块：
初中市场热度持续，树人、29中、科利华、钟英的周成交量均维持高位，相比上周交易量仍有小幅上升，需求持续释放，交易量高位上升。从成交户型来看：
树人片区，周成交接近40套，11月成交量将突破150套，成为5年来月度新高。从成交户型来看：两室房源成交占比6成左右，成交总价280-450万之间，三室占比3成以上，成交总价450-600万之间；单室房源占比不到10%，市场成交以满足实际居住的房源为主。
29中板块，周成交量超20套，低总价两室房源仍是成交绝对主力，占比接近7成，成交总价在230-300万之间，三室成交占比20%以上，主力成交总价在350万左右，其余为单室房源成交，总价在200万左右；
科利华，钟英等区域头部初中，周成交量15左右，成交房源仍以低总价单室和两房为主，单室成交价格180万左右，两房成交总价200-250万之间。
初中学区市场成交爆发，并维持近2个月，高性价比房源成交迅速，市场中主力需求户型已出现“匮乏”态势，在政策持续刺激以及旺季市场的叠加之下，预计议价空间将迎来更深度博弈及减少，建议26年需求的购房客户，如有心仪房源，可果断入手。
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[ 名校深析 ]
一线名校：琅小 | 力小 | 拉小 | 芳小 二线名校：北小 | 南师 | 长小 | 游小 | 银城 | 汇文 | 凤凰花园城小学 三线名校：科睿 | 芳凤小学 | 赤小 | 五老村 | 天正 | 汉江路小学 | 成贤街小学 | 小营小学 | 三牌楼小学 | 宝船小学 | 夫子庙小学 | 小西湖小学 | 雨花外国语小学 | 瑞金路小学 | 新城小学 | 金中实小 | 火瓦巷小学 | 力人学校 名初： 树人 | 汇文 | 29中 | 科利华 | 钟英 | 九初 | 一初 | 宁海
[ 学区实勘 ]
鼓楼区： 赤壁路、马鞍山、宁夏路 | 琅琊新村、西康新村 | 虎踞关43号| 怡景花园、永庆村 | 拉萨路小区 | 汉中门外大街 | 萍聚村 | 芳草园 | 蓝天园 | 清凉门、清凉雅苑 | 清凉山庄、虎踞关60号 | 辰龙广场、天玺国际、辰龙绿苑、聚福园、佳和园、苏宁睿城 | 清河一村、清河二村、天水滨江 | 新河一村、二村 | 迎江园 秦淮区：西方巷、益乐村 | 武学园/淮海新村、小火瓦巷20号 | 游府新村、蔡家花园 | 城开国际、天之都大厦 | 王府园 玄武区：文昌街2号 | 肚带营 | 网巾市 | 杨将军巷 | 大石桥、进香河33号 | 大纱帽巷38号、蓁巷 | 成贤街92号 | 成贤街102号 | 沙塘园17号 | 沙塘园9/11/13/15号 |公教一村、土壤研究所、兰园 | 一枝园 | 观音阁 | 天山路 | 百子亭后 | 台城花园 | 北极西村 【 一周学区市场 】 11月学区房市场进入深度博弈阶段，“抄底捡漏”人群猛增！
【 招聘 】
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