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商品房住宅：截至昨天（12月27日），本月南京成交3875套新房。今年在降首付、利率、契税，以及南京的房票安置、以旧换新等一系列政策推动下，南京全年成交33982套新房。

二手住宅：成交大爆发，12月成交量突破1万套！今年全年成交10万套！很生猛。

土地市场：全年卖了120块宅地，总成交金额624.729亿元，是近7年最低成交额。但是值得注意，今年南京主城区严控上市量，去掉江宁、江北及3大副城（高淳、溧水、六合），主城区只出让了17块地！今年大校场、燕子矶、雨核等一块地都没有卖，同样是近几年从没有过的现象。

另外还有一个数据值得关注，南京新房、二手房库存量都降了：

1、网房显示，目前二手房挂牌量14.9万套，相比前期明显下降。

2、克尔瑞数据显示，目前南京新房库存约5.5万套，去年11月南京新房库存约7万套，现在相比去年少了1万多套。

01.

今年南京全年成交3.4万套新房

今年南京新房市场整体比较低迷，尤其是今年上半年，几乎都是3000套以内。下半年政策比较多，成交量有所上涨。

我们统计的数据是截至12月27日，今年累计成交33982套，本周末招商金陵序、东山金茂晓棠、金宸熙苑等楼盘开盘，还能再冲一冲，总体今年南京新房成交在3.4万多套。

成交价也有所降低，克尔瑞数据显示，今年南京新房平均成交价28686元/㎡。

对比了解下，今年新房成交量是什么水平。

今年南京新房成交量是近10年新低，2021年小高峰之后，受市场原因，一直在下降。

但坦白说，今年南京能卖出3.4万套房 ，做了多方面努力，比方以旧换新、房票安置等，这两者加在一起也有小几千套房。

今年新房市场的关键词

降价抢跑、品质提升、供应量减少、库存降低

1、降价抢跑：今年南京很多板块降价抢跑，价格战严重。比较突出的是雨核、大校场。雨核房价从4.5万/㎡，一度降到3万/㎡，很猛，直接打乱了南京房价体系，也抢走了很多板块的客户，逼得其他板块也不得不降价。

2、品质提升，这个不用多说，关注楼市的人都能感受到，尤其是现在洋房多了，四代住宅也陆续上市，关键产品力有了质的飞跃。现在南京的品质绝对是长三角领先的，像瞻月府、贤坤花园、中海江南玖序、金陵月华、仁恒龙湾等等都很好，甚至刚需盘都极其卷，比方江宁青龙山的东山金茂晓棠。

3、供应量减少，库存降低：克尔瑞数据显示，目前南京新房库存量有约5.5万套房，去年12月新房库存约7万套，相比之下少了一万多套库存。

之前我们评价南京供给，通常以5万套为线，明显低于5万套则供不应求，明显高于5万套则供过于求。目前5.5万套算是健康状态。

今年新房库存减少的根本原因是，今年供应量减少。克尔瑞数据显示，今年全年南京供应量2.1万套，而成交量为3.4万套，所以消化了前期库存。

整体来说，今年南京市场整体是比较冷淡的，不过这反而更能看出开发商真本事。

今年南京也有不少开发商、个别楼盘表现非常亮眼。

保利，在雨花荷雨瑧悦、大校场文璟和颂、博雅合著、燕子矶燕璟和颂；招商，在江宁璀璨璟园、河西金陵序；绿城的金陵月华；金基，在城东的瞻月府、江核的山川江樾都卖得很不错。

还在金茂今年很吸睛，大校场的秦淮金茂府，比周边楼盘贵1万/平，依然卖得极好。桃园金茂府5个月直接清盘，金茂品牌力很强。

当然我印象深刻的还有江心洲的贤坤花园，中堃全新品牌，凭借断层的产品力，6万的江心洲，130套房开盘卖了100套，太强了。

其他的不一一举例了，大家可以看下今年1-11月的销售榜单。

02.

生猛！二手房成交10万套！

房管局通知，12月28日-1月1日停止过户，所以二手房数据是非常热乎的准确数字。

先看12月，成交10398套！太生猛了！这是今年最高成交记录，二手房今年真的杀疯了。

今年全年，南京二手房一共卖了99287套，成交量是新房的两三倍。

今年成交量，与往年相比，也是相当不错的存在，高于去年和前年。

当然，今年南京二手房有两个关键词

降价、刚需

1、降价

今年南京二手房市场的成交量是用价格换来的。我整理了南京核心板块二手房跌幅，相比板块最高价时，当前二手房价格普遍降了30-50%。

比方河西中顶豪海悦名都去年还有9万多/㎡，今年已经在6万徘徊了。

江核前几年市场很猛，二手房一度冲到四五万元一平，产生了一二手倒挂吸引无数投资客，如今2万出头/㎡，就能买一套不错的二手房。

总之，2020年之后买的房几乎都跌破了开盘价，很多人刚拿房就挂出来卖了，对比当初，性价比真的很高。

2、刚需

之前，南京房价倒挂，二手房价比新房高。现在完全反过来了，二手房比新房便宜太多，数据显示，今年南京二手房成交均价在2.3万/㎡，比新房平均成交价（2.87万元/㎡）便宜5000元/㎡。

三年时间，完全反转。

加上这两年南京新房品质提升，开发商基本回归主城，基本都在开发改善盘，所以导致了今年南京改善普遍在新房市场，刚需在二手房市场。

网上数据显示，目前二手房市场300万以内房源成交累计占比81.4%，其中100-200万占比达43.9%，环比增加4.5%。面积段上，90平以下中小户型占比62%，其中60平以下占比25.7%，环比提升了4%。

最近南京二手房挂牌量也明显降低。前期网房数据一直是15万套以上，现在已经降到14.9万套了。

当然，真实的挂牌量是要高于这个数字的，应该有不少房子没满足上市销售条件，所以不在这部分数据内。举个例子大家就懂了，就像贝壳后台很多房源不在前台展示，可能是还没满3年，但确实是想拿出来卖的。

整体来说，今年二手房，表现非常好，这说明了南京的购买需求是很旺盛的。

03.

全年出让120块宅地，成交金额626亿

今年上午，南京结束了2024年最后一场土拍，全部来自江北，其中：

浦口永宁G89地块经过26轮竞价，被徐州金达房地产发展有限公司以1.91亿元拿下，溢价率35.46%，楼面地价3664元/㎡

江宁滨江G74地块经过40轮竞价，被徐州金丰房地产发展有限公司以7.72亿元拿下，溢价率21.77%，楼面地价4898元/㎡

简单一览↓

我们统计了今年全年南京土拍市场情况。

今年全年南京一共出让了120块宅地，共计成交金额626.6亿元，相比往年明显下降。

今年楼面地价最高的3块土地分别是：河西南奥体建设G11项目、招商金陵序、夫子庙中堃G10项目。

土拍市场今年也有几个关键词：

降地价、低密度、主城严控、开发商热衷主城改善、开发节奏放缓

1、降地价：今年南京很多板块的地价，相比高峰期都明显下调了1万/㎡左右，比方南京南站、江宁青龙山。

2、低密度：今年南京出让的土地，容积率全部下调，基本没有例外。且主城迎来很多超低密地块，比方河西、鼓楼、城东、小行、江心洲等等。

3、主城严控上市量：虽然今年南京拍卖了120块地，但是主城量极其少。

我把今年拍卖的高淳、溧水、六合3个副城的土地去掉后，发现还有74块地，再去掉江宁和江北，就只剩下17块！！

太少了！南京从没走过的现象。而且今年大校场、燕子矶、百家湖、雨核等，很多地方一块地都没卖，能明显感受政府到对土地供应量的控制。（下图黄底字为6大主城今年出让地块）

4、主城改善：今年只要是开发商出手的地块（非托底），基本都是主城改善。拿刚需地的非常少，我看了一下好像只有金茂出手做了刚需盘（东山金茂晓棠，昨天已领证）

5、开发节奏放缓：以往南京很多楼盘拿地几个月就会赶紧做售楼处上市，今年不同，出让了120块地，到现在公开展厅、售楼处、开盘的只有6个项目，没想到吧！

写在最后：

总结，今年南京市场在悲观中也有好消息。

悲观来源，市场确实低迷，开发商销售困难，大部分楼盘只能通过降价来卖房。

好消息是，今年政策相对给力，降利率、降首付、降契税等等。南京还通过叫停保障房建设、房票安置、购房补贴、房展会、以旧换新、严控上市量等一系列手段来去库存，各方都很努力。

目前南京新房、二手房库存已经明显下降，去库存赢得了阶段性胜利，相信明年政策能够持续输出，南京楼市成交量能够有所攀升。

今年南京全年新房卖了3万多套，二手房卖了10万套，你觉得这个数据怎么样？欢迎互动。