琅小29中本月成交28套，环比上涨75%，学籍基本为不占用和2026年可用，成交主力户型为两室和三室，两室成交价在202万—410万之间，三室成交价在320万—550万之间，今年9月份新启用的琅小玉泉路校区房源依旧成为琅小成交主力板块，在享受琅小优质师资的条件下，因其总价低、离校近而备受学生家长青睐。

力小本月成交24套，环比下降22.58%，学籍基本为不占用和2026年可用，成交主力户型为两室和三室，单室套成交价在270万—360万之间，两室成交价在320万—415万之间，三室成交价在380万—620万之间，本月力小成交量不及上月在于前期高性价比房源去库存加快，导致短期可成交房源减少，加之买卖双方深度博弈，成交速度将短暂放缓，年后将会迎来又一轮成交高峰期的到来。

拉小本月成交25套，环比下降13.79%，学籍基本为不占用和2026年可用，成交主力户型以两室和三室为主，单室套成交价在195万—290万之间，两室成交价在280万—410万之间，三室成交价在336万—550万之间。

11月份出台的契税调整政策对购买90㎡—140㎡之间的客群有较大的利好，首套可以节省0.5%，二套可以节省1%，实实在在省钱，有利于加快改善型家庭的购房步伐，另外南京有条件的解除限售，核心在于鼓励买新房和生二孩，对独生子女家庭和无计划购置新房家庭影响不大。

随着南京首套房贷利率从2.95%上升至3.0%，二套房贷利率从2.95%上升至3.3%，低利率时代一去不复返，今后将迎来利率全面上升周期，利率上升和房价“止跌回稳”同步进行，非常契合当下火爆的楼市，购房正当时，且买且珍惜！

11月，芳小片区成交房源16套左右，相比上月成交增幅明显，在初中和双学区市场成交带动之下，作为小学市场的代表，芳小成交步入活跃阶段。

从成交房源来看，主力成交户型以两室和三室房源为主，三室房源占比相比上月有所下降，和两房占比各半，实际居住的考量是当下市场购房客户的主要意愿。

价格方面，目前市场报价稳定，议价空间基本保持，部分学籍占用的房源议价空间较大，普遍成交房源的议价空间均在10%以上，和初中以及双学区市场相比，议价空间相对较多。

总体来看，11月芳小市场“价稳量升”，房源供应充裕，客户咨询量明显提升，成交开启放量，议价空间保持，高性价比房源即使学籍占用，也可获得成交，预计随着学区房旺季市场的来临，成交量将会迎来进一步的提升。

11月，树人板块成交房源数量超过150套，创下5年来月度成交高峰，突破学区房旺季市场3月的成交量，其交易量猛增的核心因素如下：

1，政策刺激：9月末楼市新政，带来市场成交量的走高，作为二手房市场的龙头板块的领衔--初中学区市场成交迎来积压需求的集中释放，叠加传统学区房市场成交旺季来临，市场数据猛增；

2，价格回调：连续近4年的房价回调，学区房和南京多数房产一样，普遍回调幅度接近4成，价格的回落，带来价格安全性的增加，购房需求对价格临近底部形成共识，交易需求开启释放，

3，需求增加：房价的回调，使得原本对高高在上的学区房“望房兴叹”的家长看到了希望，叠加低首付，低利率，使购房成本大幅减少，刺激了市场需求，同时，升学人数的增加，也带来了直接的需求上升。

一二线公办初中，是学区房市场成交的带动板块，其成交核心是在“公民同招”政策下，家长对初中保底需求的释放，随着小升初人数的逐年递增，以及接下来的旺季市场，预计成交量还将在高位维持，但因市场供应充裕，以及部分热点户型议价空间的减少，价格将维持稳定，买卖双方议价博弈将有所加剧。

11月芳凤29中和单29中成交55套左右，其中芳凤29中成交约20套左右，单29中成交约35套左右，相对上个月应该说价格比较稳定，成交有所上升。同比去年同期成交有大幅上升，11月份成交房源总价均为低总价，11成交平稳但是议价空间在缩小3%-5%左右。

现芳凤29中挂盘有252套，其中单室套现有18套，两房有145套，三房及以上有109套。从总体挂盘数据来看，两房为主体，市场上高性价房源消化迅速，目前客户要求的低总价高性价的房源屈指可数，基本上业主一松口就迅速被秒的。

29中在售房源充足，现挂牌量达464套，其中单室29套，二房277套，三室168套，两房为主，供需平衡，成交房源29中比例增大，也是客户捡漏的机会。

目前学区房市场价格已经见底，甚至有部分业主有涨价现象，银行利率也有回升趋势，当下26年，甚至27年、28年升学的客户都已经开始下手，特别建议26年的客户多多关注市场房源，多联系相关经纪人，遇到合适的房源就及时下手，按照我们以往的经验，一般年后价格都会有所回升，而且议价空间缩小，因为业主都知道学区房要在5月份之前完成落户，所以年前的两个月内一定是最佳入手时机。

双汇文11月的市场成交量有所提升，共成交35套左右，对比10月及之前几个月的表现，应该说是井喷式增长，和三季度成交价相比，仍有8%的涨幅，明显让大家感觉到了“金九银十”后学区房的一波大幅回暖。本月双汇文成交的户型中还是以两房刚需为首，占比75%左右，三房的成交量相对上月较为稳定，单室套的房源较少。不占学籍的房源成交的周期比较快，挂牌量更高一些。有一些学籍占用的房源也相继挂牌，想趁着这波行情，快速去化，捡漏房源越来越少。

由此不难看出购房者也在一片利好的市场环境下慢慢放下防备，正面学区房的市场走向，毕竟近几年汇文的成绩家长们有目共睹，所以在自己存在刚需的时候不再观望，而是果断下手。

银城汇文这一板块的整体存房量大，市场供给量较为充足，本月销售70套左右。11月的两房依然是主角，三房及单室套也有所提升，整体价格也较前几个月有了一个不错的小阳线，其主要原因可能与购买者的心态变化有关，问询和带看的客户组明显增多，一套房一周有十几组带看，卖家心态也随之改变，议价空间逐渐压缩。

在这里也建议有购买学区房需求的消费者们，虽然学区房房源充足，但性价比高的房子成交速度也非常快；适合自己的房子要果断下手，不要犹豫，以自己的实际情况出发，理性购买；对于卖家来说也需调整心态，最快出手。（如需房源成交价，欢迎扫描下方二维码咨询）。

科利华片区11月份成交60套+，成交量较上个月少10套左右，成交均价3.83万/㎡，较上个月的均价下降2.7%，价格已经连续三个月保持平稳。

成交量及单价都微降的原因：

1、九、十月份去化非常好，高性价比房源几乎成交殆尽，再加上少部分业主心态有变化，议价空间变少，而市场又不买单，短时间内没有成交机会。

2、随着中低楼层的房源越来越少，预算有限的客户不得不选择高楼层，11月份成交了较多顶楼及环境‘较差’的房源，拉低了整体成交均价。

目前市场上的需求还是有的，但明显能感觉到月底几天的成交节奏放缓，主要原因就是没“好房子”买了。建议买房人在看房过程中如果看中合适的房源，及时见面沟通约谈，否则就会被别人抢先。对于卖方来讲，如果想在这一个周期内成交，就不要盲目的变动价格，目前房价还不具备上涨的条件。  

游小市场在11月份，总计成交了大约11套房源，成交单价全部都在50000左右；价格相对说都比较实在。“止跌回稳”的政策还是给了购房者更多的信心，客户量明显增多，客户们也更加理性看待市场，除了硬性要去外，更多的会考虑房子实际的价值。目前南京政策导向明显，整体的销量激增，相信在市场持续稳定的将来，市场环境会越来越好。

钟英中学施教区房源的市场在这个11月份里成交相对火热，目前统计数据和实际成交有所差距，其中火小钟英施教区，因为面积适中，价格总价低，性价比高，靠学校近等因素，在本月成交比较多。另外慧小钟英片区的极致性价比也更加凸显出来，王府园板块的小户型房产尤为突出，成交量激增。在逐渐稳定的市场环境下，客户和业主都心态趋于稳定，更加理性。在满足需求的情况下，更多的会思考房屋的更多配套信息。更多的买房人愿意在这个段下手。

11月份九初学区房累计成交15套左右，成交单价在2.5万元/㎡-3.5万元/㎡之间。长小＋九初的成交量在6套左右，成交单价3万元/㎡-3.5万元/㎡。

11月份九初片区成交量相比10月份基本持平，较前几个月有显著提升，从市场成交情况来看，成交房源仍以低总价单室套和两房为主。九初有几套一楼带院子的稀缺房源也在这一波成交热度中被消化，目前九初片区低总价房源已经消化部分了，同期相比以往的成交价格是非常低的。有想为孩子考虑学区，预算控制在200以内的，考虑两房或者小三房的，可以重点关注下九初。

【瑞北双学区】

11月成交集中在清河公寓和瑞金北村，成交以两房和三房为主，成交均价3.2万/平、环比10月下降了2.3%，从成交量看，该学区连续三个月市场成交量呈上升趋势。

【瑞小双学区】

11月成交仍然主要集中在瑞金新村，11月成交均价3.3万/平、较10月上涨11.7%,目前市场整体成交均价有逐渐止跌甚至微上涨态势。

【一中单学区】

11月的成交，成交价主要集中在100~200万之间的刚需、和500万以上的改善。11月成交均价4.6万/平，较10月上升25.9%，成交量较10月同步上涨，近期学区成交量成交呈回暖趋势。

11月据统计新城学区房成交在70套左右，相对比上个月50套有较为明显的提升，最近几月逐月增加，成交价也较为稳定，几乎每个小区都有较为良好的成交表现。

市场成交量有明显的提升，再次建议刚需，刚改客户可以适当加快购房的步伐了。河西中部的新城学区房一直是学区兼自住的最佳搭档，欢迎大家咨询。

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