今日音频重点：
2024年学区房市场总结报告；
王垒
南京仟佰间房产总经理
做客FM95.2江苏财经广播《家在南京》栏目（12:00-13:00）
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南京学区房一周市场：
新年伊始，感谢听众朋友们又一年的信任和陪伴，本期节目，特为大家梳理2024年南京热点学区房的成交分析，供朋友们参考。
24年，南京热点一二线学区成交总套数4500套左右，相比去年，交易量增长30%以上，特别是9月后受政策面利好消息影响，四季度成交爆发，增幅翻倍，为全年增长打下基础。
（数据为各经纪公司成交综合统计，可能会存在细微偏差）
从各季度成交数据来看，2024年，学区房市场成交呈现“V”形成交趋势，一季度，四季度成交量占据全年三分之二的成交规模，符合传统学区市场“淡旺季”的成交走势。和往年稍有变化的是，2024年四季度的成交冲高，占比提升。房价持续回落，购房安全性增加以及价格回调后对需求的刺激，叠加购房首付，贷款利率创下历史新低，共同促进市场成交量的爆发。
各细分板块全年成交数据统计：
1，一线名校市场2024年成交数据：
琅小因24年施教区扩容，汉口路小学并入琅小，一校三址办学，原琅小施教区入读琅琊路校区，原汉口路小学分别于琅小玉泉路校区和汉口路校区就读。
施教区范围的扩大，琅小的市场成交数据同比23年翻倍增长，交易热度明显提升。
从一线名校的年度成交来看，市场全年趋势呈现“价跌量升”的态势；三季度是全年成交量和价格双低点，一，四季度的成交量占据全年成交的70%以上，市场的淡旺季特征明显。四季度开始，市场价格开始企稳，成交量迎来快速增长。
2，二线双学区及名小2024年成交数据：
二线双学区市场呈现明显的成交“分化”情形，双汇文，银城汇文因居住环境和总价因素，成为很多双学区需求客户的选择，低总价两房，宜居三室是成交户型的绝对主力。
游小钟英，长小九初因施教区范围较小，学区房源供应量仅百套有余，且成交小区集中，所以和其他两所在交易量上有较大差距。
从名小的市场成交来看，数据和去年相比，小幅下降，同时因房源供应量充裕，全年价格呈现下降趋势，四季度受市场成交爆发，价格企稳，但议价空间较大。
在“双减”政策和入学人数下降的双重压力之下，小学市场的需求和关注度确实存在下滑。但当房价回落至接近周边二手房价格之时，其性价比凸显，毕竟学区范围内居住的人文环境，交通配套，普遍优于普通二手房，再加上“学区”的流通属性，会促使不少原本计划以便利居住为主，学区为辅的家长进行提档，促进交易。
3，初中学区2024年成交数据：
汇文初中直升小学为：汇文小学，银城小学（部分），科睿小学 故一般统计为双学区市场数据，不单独作初中数据统计。29中直升小学涵盖7所（拉，力，琅，赤，芳凤，教附小，一中心）所以初中数据不含一线双学区三所。
从初中成交数据来看，年度成交总量2500套左右，占据热点学区成交量的“大半江山”,树人，钟英学区领衔一二线初中成交，且成交量连年增长，这是初中入学人数的增长和“公民同招”政策激发的保底需求，再叠加房价下行，共同作用下的市场反应。
一二线学区2024年成交热点小区：
1.一二线双学区市场成交小区排名：
2.热点初中成交小区排名：
3.热点小学成交小区排名：
从各热点名校成交小区排行来看，各学区的成交向优质小区“聚集”情形愈发明显，这些小区通常具备：环境相对好，户型多样选择面广，总价低且单价具有性价比。
在下行周期，满足高流通性，是学区置业过程中选择小区重要的考虑因素。
2024年热点学区房价格趋势：
过去一年，南京房价不断探底，新房打折促销，二手房卖家“割肉”出手，从各学区代表小区的年度价格成交来看，学区房市场在价格上呈现：“总体降价企稳，片区价格分化”的情形。
一二线双学区代表小区房价走势图：
（拉小29中—怡景花园）
（力小29中—西康路3号）
（琅小29中—天目路）
降价企稳：以各学区内代表小区统计的价格曲线来看，学区房市场和整体二手房市场走势基本相当，全年成交价格跌幅10-20%之间。其中年度成交价格低谷在二季度，相比一季度，成交价格跌幅10%以上；从三季度开始，救市政策频发，价格逐步企稳，并呈现“曲折波动”的情况。
片区分化：在房价曲线持续回落的情形下，不同学区产品呈现了“分化”趋势：
一二线双学区市场，从三季度企稳后，成交价格迎来小幅反弹，整体价格随楼市政策波动，当利好政策来临，市场成交价格和交易量迎来短暂上升，然后回落，再一波政策刺激，则又出现量价的双升；价格在波动中企稳。
初中学区代表小区房价走势图：
（树人中学—金陵湾）
（29中—清凉山庄）
（科利华—西家大塘）
初中市场价格成交曲线则在四季度迎来明显“翘尾”，因政策发力，三季度市场中成交户型多以低总价，小户型为主，随着交易量的放大，市场价格曲线迎来上升。和双学区相比，在三四季度，初中市场的价格曲线，少了波动，企稳向上的势头明显。
二线名小学区代表小区房价走势图：
（南师附小—蓁巷）
（北京东路小学—公教一村）
（凤凰花园城小学—静幽园）
以小学为主的学区市场，是分化主体，从各名小代表小区的价格成交曲线来看，呈现的是“下降后平行”的情况，即便在政策利好之后，市场成交价格波动也较小，全年交易呈现：“以价换量，去库存”的特征。
概括和展望：
从2024年南京热点学区成交数据来看：以价换量，政策频发，交易提升，翘尾收官，是全年学区市场的概况。
预计随着学区房成交旺季的到来，一季度将会迎来新一轮的成交高峰，二，三季度的市场成交将有所回落，下降幅度将和政策力度有密切联系，在房地产利好政策层面，随着限购，限贷的打开，未来更多的政策层面将以银行贷款利率下行的调整为主，持续加大“以旧换新”力度和旧房拆迁改造工程来激发市场流动性。
学区房市场的房源供应充裕，整体价格在政策的带动之下，企稳将会是新一年的主要特征，市场仍将呈现“分化”特征，建议购房客户根据需求选择。
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[ 名校深析 ]
一线名校：琅小 | 力小 | 拉小 | 芳小 二线名校：北小 | 南师 | 长小 | 游小 | 银城 | 汇文 | 凤凰花园城小学 三线名校：科睿 | 芳凤小学 | 赤小 | 五老村 | 天正 | 汉江路小学 | 成贤街小学 | 小营小学 | 三牌楼小学 | 宝船小学 | 夫子庙小学 | 小西湖小学 | 雨花外国语小学 | 瑞金路小学 | 新城小学 | 金中实小 | 火瓦巷小学 | 力人学校 名初： 树人 | 汇文 | 29中 | 科利华 | 钟英 | 九初 | 一初 | 宁海
[ 学区实勘 ]
鼓楼区： 赤壁路、马鞍山、宁夏路 | 琅琊新村、西康新村 | 虎踞关43号| 怡景花园、永庆村 | 拉萨路小区 | 汉中门外大街 | 萍聚村 | 芳草园 | 蓝天园 | 清凉门、清凉雅苑 | 清凉山庄、虎踞关60号 | 辰龙广场、天玺国际、辰龙绿苑、聚福园、佳和园、苏宁睿城 | 清河一村、清河二村、天水滨江 | 新河一村、二村 | 迎江园 秦淮区：西方巷、益乐村 | 武学园/淮海新村、小火瓦巷20号 | 游府新村、蔡家花园 | 城开国际、天之都大厦 | 王府园 玄武区：文昌街2号 | 肚带营 | 网巾市 | 杨将军巷 | 大石桥、进香河33号 | 大纱帽巷38号、蓁巷 | 成贤街92号 | 成贤街102号 | 沙塘园17号 | 沙塘园9/11/13/15号 |公教一村、土壤研究所、兰园 | 一枝园 | 观音阁 | 天山路 | 百子亭后 | 台城花园 | 北极西村 【 一周学区市场 】 学区房市场“企稳”信号明显，交易端“分化”加剧！
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