政策力度史无前例：房地产市场能否企稳回升？

2024年5月17日，注定是中国房地产史上浓墨重彩的一天。

两场会议，四项政策，一揽子房地产新政相继出台。

尽管市场对中央出台新的房地产救市政策早有预期，但此次房地产新政之猛还是震撼了整个市场。

降低公积金贷利率、取消房贷利率下限、再贷款支持地方收储、以合理价格回收闲置土地等一系列政策被业内称为史诗级的救市新政。

接下来，5.17政策“组合拳”的提振效果能否持续，仍要看后续政策的落地执行力度，以及是否有提高经济、就业收入等相关政策的合力加码。

房地产市场迎来史诗级救市政策

此次，房地产政策的密集出台无论从内容还是从节奏上，均超市场预期。

4月30日召开的中共中央政治局会议提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

5月17日，人民银行宣布了含金量十足的房地产金融“政策包”。

第一，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

15%的首套房首付比例已是中国房贷首付历史的最低点，中国住房贷款政策可以说进入历史上最宽松的时期。

事实上，许多国家贷款购房的首付比例低至10%，有的只有5%。降低首付比例，叠加房价下跌，对于很多新市民、年轻人来说，购房门槛将会大幅下降。

第二，首套个人公积金贷款利率下调到2.85%，二套房至3.325%。

18日起，上海、重庆、辽宁、湖北、河南、江苏、江西等多地官宣下调个人住房公积金贷款利率。

公积金贷款是住房贷款的重要方式之一。

据开源证券数据显示，截至2023年末，我国公积金贷款余额约7.8万亿，占存量住房贷款46.1万亿(按揭38.2万亿，公积金7.8万亿)的17%，整体覆盖面较广。

除了覆盖面较广，公积金贷款对应的客户群体主要为刚需。住建部数据显示，2012年以来，我国累计发放住房公积金个人住房贷款12.9万亿元，贷款余额从2.7万亿元增长到2023年的7.8万亿元，支持近5000万缴存人实现住有所居，其中80%以上为购买首套住房。

在此背景下，新政对公积金贷款利率进行下调，是切实支持居民购房需求的举措。

第三，商业性个人住房贷款利率方面，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

这条新政发布前，其实已有多地下调或取消首套房贷利率下限。截至今年4月末，全国343个城市中已有67个取消了首套房贷利率下限。

本次央行取消全国层面房贷利率下限，政策利好扩展至二套房，预计将有更多城市下调房贷利率，一线和核心二线城市房贷利率下调空间也有望被打开。

第四，央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

虽然3000亿元再贷款看上去规模不大，但重要的是打通了央行通过资本市场投放货币的渠道，这一政策也是前所未有的做法。

实际上相当于，在二级房地产市场通过购买不动产创造货币，就像美联储和日本央行二级市场通过购买国债和股票创造流动性是一个道理。

政府此次出台的四项政策，旨在通过降低购房门槛、减轻购房负担、激发市场活力等方式，促进房地产市场的健康稳定发展。

救市政策的核心在于去库存，上述一揽子政策除了立足于激活需求端，也在供给端进行了调度，由“国家队”下场对存量商品房进行收购，转化为保障性住房。

当前房地产市场的实际困境

为何要出重拳“救市”？

去年三月，房地产市场小阳春倏忽而过。四月之后，中国的房地产市场可谓一塌糊涂。等到今年春天，二手房的大降价延伸到了一手房，所有的开发商都面临着艰难处境。

当前，楼市仍处于深度调整中。

5月17日，国家统计局发布了2024年1-4月份全国房地产市场基本情况，房地产投资、销售、融资等各项指标继续下滑。

从投资端来看，1-4月份，全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%，降幅比1-3月扩大0.3个百分点。其中，住宅投资23392亿元，下降10.5%。

从销售端来看，1-4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，降幅比1-3月扩大0.8个百分点；新建商品房销售额28067亿元，同比下降28.3%，降幅收窄2.4个百分点。

从房价来看，1-4月份，全国商品房销售均价9595元/平方米，环比上涨1.8%，但同比降幅仍高达9.2%。全国房价出现一定增长，主要是一些城市高端项目销售不错，客观上带来房价企稳表象，但基础并不牢固。

房企新开工及投资意愿均处于低点。1-4月份，房地产企业房屋施工面积同比下降10.8%；房地产新开工面积同比下降24.6%，该指标已出现连续31个月的下跌态势。

房企融资环境依然较弱，资金端也不乐观。1-4月份，房企到位资金34036亿元，同比下降24.9%，降幅较1-3月收窄1.1个百分点。

从4月份房企到位资金来源看，个人按揭贷款、定金及预收款下滑幅度最大，分别同比下降39.7%和37.2%，这两大指标是销售回款的主要组成部分，占房企资金来源的40%以上，为开发商提供主要造血功能。这两个指标的大幅下滑，正说明居民购房意愿仍然偏低。

央行数据也证明了这一态势。

4月份，新增人民币贷款7300亿元，同比多增112亿元；但社会融资规模减少了1987亿元，出现罕见负增长。人民币贷款中，住户贷款减少5166亿元，其中，住户短期贷款减少3518亿元，中长期贷款减少1666亿元。其中，住户部门中长期贷款主要是受两方面因素影响，新发放（购房贷款）和偿还，目前看最新的两个指标数据都在下降。

随着上述房地产新政的出台，低首付+低商贷利率+低公积金利率的模式将在一定程度上降低购房成本，拉动交易。

房地产对经济和民生的重要性

5月17日，房地产保交楼会议指出，要深刻认识房地产工作的人民性、政治性，房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

这次会议对外传递了非常明确的信号，政策很可能会继续加码，为地方政府未来因城施策消除了顾虑。

房地产不仅关系经济增长，而且影响基本民生。

根据国家统计局，2023年房地产行业占全国GDP的比重为5.8%，建筑业占比6.8%，合并计算的房地产广义概念占GDP比重接近13%。

2021年，哈佛大学和国际货币基金组织相关人士发表了一篇论文，其结论是房地产占中国GDP的28.7%。亚洲开发银行相关人士估计2017年中国房地产行业占GDP比重为15.4%(不包括进口则降至13.8%)。高盛集团的安德鲁·蒂尔顿及其团队估计房地产行业在2018年占中国GDP的比重为23%。可见，房地产行业相对于其他行业占中国经济的比重较高，过去更大，对于中国GDP起着支撑作用，长期居于国家支柱产业的重要地位。

此外，房地产通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家具、批发等制造业部门，也明显带动金融、商务服务等第三产业，产业链绵长宽延，有着“万业之母”的称谓。房地产行业本身的高杠杆性，也使得其撬动吸纳了巨量的社会资金规模，其债务规模的大小深刻影响着很多行业的经营业绩与市场风险，决定着全社会的货币流动性充裕与否。

二十多年来，我国住房市场化改革不断推进，房贷利率证券化产品层出不穷，国家政策接续支持，房地产行业蓬勃发展，带动直接就业数百万人，相关产业员工更达千万级规模，房地产投资占我国固定资产投资半壁江山，地方政府财政收入深度依赖房地产业，土地财政主导模式根深蒂固，房地产行业成为了刺激经济发展的有力抓手、社会投融资的重要平台、社会资金的巨大“蓄水池”。房产的金融投资属性凸显，市场价格持续攀升，在大多数居民投资财富版图中，远远超过了高流动性的证券理财持有规模，占据着绝对主导地位，成为衡量居民贫富的重要标尺。

然而，房地产行业营业利润在2018年达到峰值后开始一路下滑，主营业务收入、商品房销售收入也在2021年开始回落。房地产行业营业利润的下滑源于社会融资成本的高企，销售收入的下滑源于市场刚需投资的疲软，带来了近几年房地产行业供需两端的持续低迷，出现了在建项目融资困难、竣工交付艰难、销售中心房托充斥、存量房大量闲置、有些楼盘降价老业主怒砸售楼处等不良社会现象，不仅导致各行业债务风险敞口扩大、中小金融机构经营风险陡增、地方政府债务危机严峻，而且致使家庭部门财富缩水，消费降级，严重阻碍了经济的持续增长。可见，当前房地产业的兴衰更替、持续调整，已经对我国经济大盘产生了巨大的冲击，系关民生福祉。

房地产市场能否企稳回升

日前，多部门救市政策集中出台，确实给冰冷的房地产市场“雪中送炭”，短期内会有一定的“强心针”作用，对财政收入宽裕、高收入群体较多、存量房产消化周期不长、国企收储改造房产易于执行、公租房建设指标高的局部城市和地区会起作用，然而长期作用有限。

当前，全球地缘冲突升级、贸易战愈演愈烈、内需不足、居民收入下降、人口减少的大环境，加之，大多数居民已持有房产还贷负担仍重，新建改善型住房多选址郊区地段不好，广受欢迎的置换标的中心城区的次新房价格仍然高企，大量廉价公租房的即将入市对整个住房市场价格乃至房地产行业发展模式的冲击等等，严重影响了民众的购房心态，市场观望情绪依然浓厚，房价缺乏普涨的基础。

图：激发房地产活跃
晖观经济自制

第一，房地产是国民经济第一大支柱行业，其重要性不言而喻。我国当前处于新旧动能转换关键阶段，房地产稳，则经济稳，就业稳，金融稳。房地产市场能否软着陆，很大程度上影响着中国经济增速换挡能否顺利。

第二，目前房地产大开发时代落幕，进入存量房主导时代，政策正在转向友好，但需要有效有力的措施落地，扭转局面。这次的政策组合拳要比以前的政策力度大，但是总体上还是要持谨慎的态度，继续观察政策后续的落地情况。就目前的市场来看，大家并非没有购买力，而是在对经济前景信心不明的情况下，大部分人很难做出人生这一笔最大的投资，或者消费。对于个人，未来的就业和收入才是信心的保证，这种不确定性因素也会影响政策的效果。

第三，要继续动态优化调整政策措施，加强事前系统谋划和事后效果调研，提高政策一致性，谨慎论证政策出台时机，把“市场在资源配置中起决定性作用”作为贯穿始终的逻辑，有效促进房地产市场的平稳运行，继而更好地满足居民合理的购房需求。

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