文|余飞 文章来源|地产资管界
01
广州楼市，再出大招
继郑州之后，广州也将房票推向了全域。
10月22日，郑州发布《郑州市征收安置项目房票安置实施办法》，与2022年6月郑州提出实施房票买房政策不同，此次房票新政有执行细则。同时，此次政策使用期限短，有效期半年；可选范围大，全市通用；享受契税减免政策，价格与其他途径购买商品房一致，连优惠都必须跟公开优惠一样，还可以用公积金和商业贷款。
11月11日，广州市自然资源局宣布：为充分拓宽被征拆户的安置选择面，广州市全域范围内可售的新建商品房都纳入广州市核发房票可购买的房源范围。
首先解释一下房票安置。
以前棚改，要么给棚改户房子，这叫安置棚改法或者实物安置法，这种方式存在的弊端是，无法很好地达到去库存效果。2015年之前，棚改多以这种方式为主。
要么给棚改户发钱，这叫货币棚改法，这种方式是去库存大招，且是通过市场方式，解决库存积压。2015年之后多以这种方式为主。
2021年以来，越来越多的城市开启了房票安置。
所谓。“房票”是指对被征收人的房屋安置补偿权益进行货币量化，由征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。被征收人可自行向参与房票安置工作的房企购买商品房，用房票结算。
拆了棚改户或者城中村的房子，直接给你购房抵用券。而且，为了鼓励购房，拥有抵用券的家庭，可以享受购房优惠或者补贴。
总而言之，这笔钱只能流向楼市。
之所以给房票，是因为市场行情冷却之下，如果继续沿用过去的货币棚改，拆房给钱，被征收人拿着钱不一定去买房，可能会存着观望，达不到去库存的目的。
02
广州房票超市扩展到全域背后
去年10月份，广州审议通过的《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》就明确提出：
要通过探索房票安置政策机制来破解城中村改造难题，提升改造效率。
今年年初，黄埔区率先发布“房源超市”名单，但流通仅限于本区。9月份开始，天河、荔湾才开始有了面向全市的房票，但数量极少。
这一次广州将“房票超市”扩展到全域，背后有诸多考虑，比如去库存、推动卖地，还有促进经济发展。
第一，去库存。
将房票适用范围推广到全市，根本目的当然是去库存。
尽管10月份广州楼市在全面放开限购之下，成交量有所拉升，但库存依旧很高。
10月份，广州新房成交8972套，环比上涨93%，成交面积94.97万平方米，环比上涨88%，成交量创下去年4月份以来新高，不过仍低于去年三月份的小高潮。
二手住宅成交量（自助网签+中介网签）10379宗，环比2024年9月同期（8473宗）上涨22.5%，同比去年10月同期下跌10.9%。
成交量横向对比，并没有多少惊艳，比今年6月份的成交量还略少一点点。
据中指监测数据，截至2024年10月，广州市新建商品住宅可售库存面积达1317万㎡，去化周期为21.7个月，库存面积及去化周期仍处高位。
而且，关键的是，广州的这波成交热又反转了，在降温。
在前天的文章中，我说过，进入11月份，四大一线城市中，除了深圳楼市依旧延续热度外，北京、上海、广州的热情都在冷却。
上海方面，上海中原地产披露的数据显示，上周（11.4—11.10）新建商品住宅成交面积11.19万平方米，环比减少58.04%。
广州方面，二手房成交略有下降，新房热度下降则较为明显。
从周度成交量来看，广州二手房成交在10月第二周创下新高，突破了3000套，之后立刻跌破了3000套，上周成交只有2678套，成交量逐渐走低。
新房方面，进入11月份则颓势相当明显。
10月前十天因为有国庆假期因素，新房网签量只有1474套。中间十天跳涨至4467套，后面11天维持在高位。
然而进入11月份，新房网签量又跳水至2024套。
制图：城市财经；数据：广州市住建局
二线城市，10月份表现平平，整体成交量有所起势，但现在也下来了。
比如厦门，10月厦门商品住宅共成交3160套，环比上涨约269.6%，成交面积约34.14万㎡，环比上涨约273.9%。二手住宅共成交19.63万㎡，环比上涨40.2%，同比上涨35.7%，成交1975套，环比上涨46.3%，同比上涨41.9%。
但上周新房成交量环比腰斩了。
二手房，也开始走弱。
重庆也是如此。
济南也是如此。
在10月份一线城市成交量嗨翻天的时候，我就说过，过去三年的救市，作用时间越来越短，现在也就能维持一两个月。这一次，大概率也不会例外。
从目前的走势来看，八成又说中了。当然，后续可能还有成交量的震荡，但政策效应不断减弱的趋势，不会改变。
第二，降低房地产下行对经济的负累。
广州统计局公布的前三季度经济数据显示：
2024年前三季度，广州市地区生产总值为22149.95亿元，按不变价格计算，同比增长2.0%。
增量与增速均位居GDP十强倒数第一，而且增速在26个万亿城市中，也是倒数第一。
广州经济失速背后，有工业下降尤其是汽车工业下降、房地产低迷两个因素。
工业下降方面：前三季度，全市规上工业增加值同比下降2.2%。其中汽车制造业增加值同比下降17.4%。
房地产低迷方面：房地产开发投资同比下降10%；商品房销售面积同比下降10%。
正因为受汽车工业拖累，又叠加目前的房地产行情，所以广州在托底房地产的表现上，属于一线城市中最激进的一个，目前广州是一线城市中唯一一个全面解除限购的城市。
这两年，广州房地产市场经历着房价、商品房与二手房成交量、卖地收入三杀。
尤其是卖地收入，跳水速度，肉眼可见。
2021年成交了78宗宅地，成交金额1779亿元。2022年成交47宗，收入1221亿元。2023年成交43宗，卖地收入1183亿元。
可供对比的2023上半年，广州宅地成交了16宗，揽金431.2亿元。2024上半年，仅成交4宗地，卖地收入64.77亿元。
果然，没有对比就没有伤害。
制图：城市财经；数据：财新网
下半年，广州加快了推地节奏，但降幅已经明显。
2024年前三季度，广州市共成交涉宅地15宗，总出让金345.2亿元，同比去年的825.9亿元，下降58.2%，创2017年以来新低。
广州的财政对卖地收入非常依赖。卖地收入跳水，其财政压力可想而知。
而要改变局面，就必须加快商品房去库存速度，降低去化周期。这是将“房票超市”推广至全市的根本逻辑。
03
房票能产生多大作用
房票安置，能产生多大作用？
答案是效果不大。
2024年以来已经有40多个城市推出了房票安置，2023年有更多城市推出。
但结果呢？商品房成交量依旧在下滑。
国家统计局披露的数据显示，全国商品房销售面积从2021年17.94亿平方米跌至2023年的11.17亿平方米，商品房销售额从2021年的18.19万亿元跌至2023年的11.66万亿元。
今年前三季度，跌幅在加快。
1-9月份，新建商品房销售面积70284万平方米，同比下降17.1%，其中住宅销售面积下降19.2%。新建商品房销售额68880亿元，下降22.7%，其中住宅销售额下降24.0%。
今年前三季度，全国商品房销售面积破8，销售额破7。也即商品房销售面积跌破8亿平方米，销售额跌破7万亿元。
制图：城市财经；数据：国家统计局
以此估算，今年全年全国商品房销售，将跌至“双9”。
效果不大的原因，在于：
一方面，利益难以互让，难以达成一致。另一方面，市场下行，
以广州来说。
今年年初黄埔区推行的房票安置法，房源仅限于黄埔区。由于政策只是鼓励，并没有强制你选择房票，所以最终导致选择房票的人，少之又少。
根据公众号“广州PLUS”披露：
此前荔湾区首个使用房票的石围塘旧改项目，据悉选择房票的被征收人只有个位数；黄埔首个使用房票的知识城五村七片项目，选择房票的村民也只有十几人。而且，房票发放至今，真的用出去的房票，比例也不高。天河那张“跨区通用”房票的持有人，也只是说“意向使用”。
像此前知识城发出的房票，面值是按8000元/㎡，叠加2%的政策性奖励。而周边可选的房源，即便是刚改项目，单价也在2万/㎡上下。也就是200多㎡的房子兑换成的房票，只能换一套80多㎡的小户型。
在黄埔区南岗南片区，若村民选择“房票安置”方案，基础补偿金额仅为1.32万元/平方米，政策性奖励为600元/平方米，房票补偿总额相当于1.38万元/平方米。万科黄埔新城小区在同一地段，目前新房的销售均价约为3.5万元/平方米。村民此前居住的房屋面积若为250平方米，如今仅能在同地段置换一套面积大约为100平方米的商品房。
换作是你，你愿意吗？
除了个体不愿意外，房企也不太乐意。
财新网在昨天发布的一篇文章中指出：
愿意对接房票安置政策的首批房源数量不多，背后是房企的现实考量。此前，一名房企人士告诉财新，在房票安置政策下，开发商收到房票后需要再与政府分期结算。按照政府设想，这些房票需要等到被征收的地块全部平整并顺利出让、且政府拿到土地出让金之后才能全部兑付。这与销售存在较长的时间差，而房企希望能够更快地获得现金流。
两头难，难搞。
还有一个因素，就是房价在跌，民众观望意愿更强。现在手持现金才是王道，手拿房票，把房子一换，等着下跌吗？
最后说说昨天的降契税。11月13日晚上，财政部下发了通知：
整体上，可以降低交易环节中几万块钱成本，如果是豪宅，叠加取消豪宅线之后增值税下调，可以节省几十万成本。
降税之下，可以激发一部分交易，但无法改变整体向下的趋势。
