哪怕我们是一个垂直分析楼市的账号，但我们几年前一直重复一个观点：大量普通的房子，正在褪去金融属性，开始回归居住属性。有些城市，哪怕政策再多，我劝大家都不要有什么侥幸心理。同时，黄金时代虽然结束，但依然存在白银时代，以后的楼市，注定是少数人赚钱的时代了。时间走到现在，很多人内心其实多少都明白，不管你唱空楼市还是唱多楼市，对于房子的需求肯定是有的，只是多和少的问题。不用一直在说什么人口负增长，没人接盘了，我们先回归普通的想法，很多人他还是该买就会买。孩子读书，也想要一个稳定的圈层，不想带着孩子搬来搬去，让孩子能在稳定的小区交到好朋友。还有是住了2-30年的改善房，到了不得不换的时候。所以需求是存在的，且一直存在，因为衣食住行就是普通人逃不掉的基础需求。就好比手机，从bb机，到大哥大，再到手机，再到现在智能机，还有最近三折屏。性能不断变化，需求也始终存在，所以客观规律就是需求会升级迭代。但是这几年，房价的腰斩已经让大部分人清醒过来，房子不是永远涨的。一旦房子失去了上涨的属性，很多人根本就不会再额外多买几套，以前为什么大家热衷买房，不就是奔着能涨，能赚钱的想法吗？虽然这轮救市政策越来越多，甚至不惜有10万亿的化债计划，但从其中我们是能发现一丝端倪的：推动货币化棚改去库存的城市，刚开始是定在了35个。北上广深的成交量上来了，而其余城市基本没有太大的变化。虽然收储的城市可以逐步扩大到300个城市，连小城市也有化债的计划。但这一切意义是不同的，比如收储，比如化债，你们可以想象一下，今天你是一个大家长，你下面有4个儿子。大概会考虑几个儿子的赚钱能力吧，因为化债不是尽头啊，化债只是给儿子们喘口气，让他们赚到钱之后，可以持续去还。如果你是家长，你是不是看中几个儿子中，谁更有赚钱的能力？包括收储，收储总规模100万套，分布在35个城市，会平均分布吗？哪怕平均分布，收储之后，这个城市的供需关系就会彻底改变吗？我们静下心来思考一个问题，A城市库存房是10万套，如果收储是3万套，同时给房票置换，那能去化的库存其实是6万套，那A城市就只有4万套库存房子了，库存压力就大大减少了。但如果B城市也是收储3万套，可是库存房有30万套，你想想去化6万套之后，还有24万套。包括这次的契税减免和2年增值税免征，利好是肯定的，但尤其利好的其实还是一线城市。因为对于1000万以上的房子，契税1%和3%差额就是20万，这等于省下一辆汽车钱了。一旦一线城市取消限购，相当于全国人民能买一线城市房子的时候，对于小城市而言，反而是利空。因为大家心里都有数，哪怕房价下跌，至少一线城市的资源是摆在那的，工作机会、人口增量、产业、教育、医疗这些都是确定性的。所以当以三四线城市有点钱的人，都开始去一线城市布局的时候，大家就要清楚的知道：当楼市没有黄金时代，进入白银时代的时候，注定是少部分城市的狂欢。我不认为房地产就到头了，就好像手机一样，需求始终会迭代，何况衣食住行，住的需求是不可能消失的。只要有需求，楼市就始终会有市场，这是不会改变的，只是当人们不缺住的时候，就会开始思考要住的更舒服。哪怕站在金融属性来看，楼市依然是最大的蓄水池，这点也没有发生任何改变，老百姓70%的财富也依然压在楼市上，这也没有任何改变。或许这轮楼市，不会全面复苏，但至少也是稳住一二线城市的房价。你们可以感受一下，这1个多月一线城市的成交量就知道了。深圳没有最新的数据，但截止到11号新房认购量超过4000套，不出意外本月也有1万套左右的新房认购量。北京目前的二手房的网签量为12545套，比10月的10750套有所增加，很明显，北京本月要突破2万套也没什么问题。虽然价格还没有明显起色，但从量上来看，多数人的预期是一致的：多数人现在是一个犹豫、迷茫和徘徊的状态，因为看不清楚明年整体的经济和楼市会怎么走。落到个人角度，应该做好什么准备？如果明年cpi要达到1%-1.5%，通胀会不会起来？从2022年，我们就开始了一轮救市，2年多时间，结果应该会让很多人觉得进度太慢。但2年多时间，大家也该看清楚，当下的救市，根本不是靠一把火把直接点燃的。之前很多朋友问我单个政策怎么看，我都是说，政策都是利好，也是实实在在鼓励大家入市。一线城市放开限购、取消限售、降低首付比例、降存量房贷、重新商量定价、LPR利率降低、减免契税、增值税，这些动作都一下子倒出来了。因为各种条件不允许了，你们想的一切原因都是对的，负债率到头、城镇化率减缓、人口负增长等等都是，正因为如此，所以此轮救市，才注定是一场持久战。从二线城市放开限购、确定去库存、收储、降存量房贷、降LPR、放松一线城市限购、化债。所有都是一次又一次加码的刺激，每一次，都能刺激一部分人入场。大家想的问题，大家长不是不知道，大家长也想让本轮楼市软着陆，所以才一步步慢慢来。在这个过程中，最重要的信号是2个：化债和提高收入。10万亿的化债计划已经在11月8日确定下来了，接下来就是提高收入的动作，我预计也会在明年初慢慢清晰起来。我上面说了，大家对住的需求，是一种基础需求，而需求的升级也是客观的。现在很多人是被负债压着，根本无法置换，不管是地方、企业、还是个人，这都是一样的。如果债务少了，同样的收入和预算，大家能用于消费的部分才多了。而债务又是驱动经济增长的方式，所以当化债这点被明确之后，说明大家长开始意识到问题的所在。我之前提出一个观点，债务到顶意味着经J到顶，所以化债，本质是要给经济提速的。一方面是刺激消费，消费和收入，就和鸡和鸡蛋一样的道理。你不消费，别人就不会有收入，没有收入，就更不会消费。如果企业、地方和居民不敢消费的时候，可以有中Y消费，反正只要有人消费了，就会有人有收入，这就是财政刺激政策那么受关注的原因。减税，比如契税、增值税、个税、降低存量房贷，这些都属于减负的部分。稳就业，除了上述说的减负部分，最关键的还是要稳定就业的问题，有工作才会有收入。明年，会有一些新的增量政策，会很明确针对就业、提高收入这一块。但还是那句话，只要上面清晰化债和提高收入，才是转折点真正落地的时候。现在的楼市，就好比一堆一堆往地面上去铺设干柴，一摞一摞去叠，等到一定高度，再放一把火，最后把整堆柴点燃。而且我们现在还有一个确定性的方向，等川普2.0时代，他出招，我们还会有应对的措施。所以明年的大行情，一定是刺激的总基调，这个过程中，总会有风险，但也会有机会。具体的我就不做分析了，我之前做过分享，川普2.0的机会和风险到底在哪里。会利好哪些行业，哪些人，同时对资本市场的影响和变动是什么，我们团队早就研究过川普的主张，有一份详细的资料。而明年为了应对川普上台，我们出口所受到的影响，一定会有更强大的财政刺激去补的。
