销售腰斩，停牌逾8月！碧桂园何时“止跌回稳”
楼市
2024-12-06 23:10
天津
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撰文|杆姐&编辑|爱丽丝
最近，碧桂园消息面上的几则动态，让杠杆地产重新关注到这家曾经的地产巨擘。才想起它已经停牌9个多月，也已有1年多未披露财务报告。房地产“止跌回稳”之际，碧桂园现在情况如何？我们一起来看看。碧桂园的2024年似乎分外低调。除了年初的2月披露了一份被债权人申请清盘呈请的内幕消息，以及4月份的停牌公告，还有每月定期披露的营运数据，其他重要公告基本很少。 最新的营运报告显示，11月碧桂园及附属公连同合营公司和联营公司共实现归属公司股东权益的合同销售金额约30.1亿元，归属公司股东权益的合同销售建筑面积约33万平方米。2023年同期这两个数据分别为61.1亿元、58万平米，同比分别下滑约50.7%、43.1%。2024年前11个月，碧桂园累计实现权益合同销售金额约为437.5亿元，同比下滑幅度超过70%。此前，多家机构发布11月房企销售业绩情况。中指研究院数据显示，2024年1-11月，TOP100房企销售总额为38516亿元，同比下降32.9%，降幅较上月缩窄1.8个百分点。11月单月来看，TOP100房企销售额环比下降18.62%，同比减少9.46%，比2023年同期29.2%的同比降幅要小不少。如此来看，碧桂园的销售额降幅似乎大幅跑输大盘。实际上今年的碧桂园已经掉出销售额10强房企榜单，2023年该司还在榜单之上。楼盘交付方面，碧桂园似乎也有压力。此前报道显示，2024年碧桂园规划交房超48万套，前三季度交付23.5万套，只完成了一半左右。如董事会主席杨惠妍所言：保交房时间紧、任务重。在杠杆地产看来，目前碧桂园最大的压力还是在化债端。早在2023年6月，碧桂园就开始筹划债务重组。当月与债权人就境外债务重组问题进行了初步沟通，探讨可能的重组方案。2023年7月，碧桂园与债权人代表就境外债务重组问题进行深入交流，讨论了重组方案的细节。2023年9月，宣布成立协调委员会和项目小组，正式推进境外债务重组工作。2023年11月，委任年利达律师事务所作为境外债务重组的主要法律顾问，进一步推进重组工作。时间来到2024年，碧桂园重组进展似乎变得缓慢了。2024年1月16日，碧桂园公告称已委聘毕马威企业咨询（中国）有限公司担任境外债务重组的主要财务顾问。再之后就是4月7日，碧桂园披露境外债务重组进展，提到：代表银行债权人的协调委员会及代表债券持有人的项目小组均已成立。本公司正与该等债权人团体及其顾问商议信息分享机制和费用安排，并积极反馈了一系列的尽职调查问题。主要财务顾问正持续推进现金流模型的准备工作。此外，为向债权人提供共同的信息平台，本公司已聘请了德安华，以对债权人负有谨慎责任为前提，对本集团进行独立债务回收率分析，帮助债权人未来在审视公司经营情况时能够做出更好的理性判断。
而此前在2024年7月29日碧桂园清盘听证会上，该司律师表示，预计在今年9月完成债务重组的条款清单额拟定，10月公开债务重组支持协议（RSA）。但4月这份公告之后的近8个月，杠杆地产再没看到碧桂园官方披露里境外债重组的相关内容。11月18日，有市场消息称，碧桂园上月底向部分债权人提交了境外债务重组方案的初步条款。对此，碧桂园方面回应称，公司近期向主要债权人团体发送了公司的重组方案条款初稿，目前正在与银团协调委员会及美元债持有人特设小组就重组方案的条款进行进一步的磋商，因保密原因，重组方案的相关细节尚无法对外披露。财务方面，碧桂园最近发布的财报还停留在2023年半年报。彼时的数据显示，该司有流动负债1.19万亿元，其中合同负债6036亿元，这都是需要保交房的。还有695.2亿的银行及其他借款，4485亿的贸易及其他应付款。截至2023年6月末，碧桂园的现金及现金等价物有1011亿元。 12月5日，里昂发表报告称，尽管近期内地放宽房地产政策，但碧桂园合约销售仍然缓慢，资产价值依然低迷。该行认为，委任新核数师或可加快复牌，并需要进行债务重组，以避免清盘、减轻债务负担及保障资产价值。如今，正值房地产“止跌回稳”关键时刻，在杠杆地产看来，碧桂园作为曾经的房企一哥，化债能否成功具有非常重要的指向性意义。而通过碧桂园境外债重组进程侧面也可看出，房企化债工作并非容易的事。尽管9月份以来在政策“组合拳”作用下，市场出现一定程度的回暖，但这种回暖能否持续仍存在一定的不确定性。之于碧桂园，里昂预期，其在2023至2025财年期间会有较大的财务亏损，将期内亏损预测由186亿、60亿及25亿元人民币上调至728亿、506亿及160亿元人民币。因此，该行将集团目标价由0.71港元下调至0.4港元，维持“跑输大市”评级。 本文未标注出处的财务图表，均源自企业有关公告，特此说明并致谢版权及免责声明：本文系杠杆地产创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆地产任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。
