表述重大变化！2025年楼市会怎么走，很关键
楼市
2024-12-13 21:26
天津
重要会议落地，12月13日的地产股却来了个超级大回撤，让人浮想联翩。继前两年的“房住不炒”后，今年的“止跌回稳”成为楼市新趋势的风向标。这次会议对2025年楼市做了哪些安排和预期？今天杠杆地产对比往年，一起来看看。近三年（2022、2023、2024年），重要会议对楼市的表述一直在变化。在杠杆地产看来今年的变化尤其大，主要体现在以下几方面。其一，2022、2023年对于楼市的表述都是比较靠后的，一般在偏后半部分的“有效防范化解重大经济金融风险”这一主题里。稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好……
其二，今年房地产相关主题的小标题，今天为“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线”；2023年该板块名称为“持续有效防范化解重点领域风险”。另外从2023年开始，房住不炒基本不提了。多了一个底线思维，也体现出紧迫性。其三，2024年重要会议关于房地产的表述，明显更加积极。比如：持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
“持续用力、加力实施、充分释放”这些高强度形容词，往年很少出现在房地产领域。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
2022年则更注重在保障这块，以及针对优质房企的局部宽松。提到：要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。
发现没，2024年已经没有提到房企了，而是推动整个房地产市场的“止跌回稳”，当然房地产也是这一市场里的重要角色。![]()
图表来源|华福证券研究所（特此感谢）2024年还有一点变化，就是弱化了保障房的功能，强调要盘活存量资源。比如：合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。
要知道2023、2022年，重要会议都有强调保障这块。2023年会议说：加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
另外值得注意的是，关于构建房地产发展新模式，今年的会议和前两年会议表述有一个变化，就是多了一句“有序搭建相关基础性制度”。所以，2025年是要准备落地了？实际上，杆友们应该也感受到了，自从2023年9月份的重要会议以来，围绕房地产的各种政策就频繁出台。需求端涉及“四个取消”、“四个降低”和“两个增加”等，供给端包括支持政府收储存量商品房和收回收购闲置土地等政策，显现出政府对于稳定楼市的决心。伴随政策效应的持续作用，10、11月楼市的信心略有修复，新房和二手房销售有所回暖，但远远还谈不上稳，因为一直还在跌，但跌幅缩窄是明显的。2025年这种趋势能否持续，杠杆地产认为仍有较大不确定性。具体要看政策支持力度，以及落地后的推进力度。这中间变量太多。从会议表述里我们可以看到的是，2025年至少对房地产行业“止跌回稳”有以下政策预期：其一：财政政策更加积极，货币政策适度宽松。或推动房贷利率继续下行？ 本次会议明确，实施更加积极的财政政策与适当宽松的货币政策。财政政策上，明确增加地方政府专项债发行使用。在今年10月12日“加大逆周期调节力度”发布会中，财政部提出用好专项债收储存量房、存量土地。货币政策上，会议明确将适时降准降息。都是延续了12月9日高层会议的定调，这是否意味着2025年房贷利率仍存在下降空间？城中村改造为城市更新行动的重要内容，通稿全文一共有两处提及，一是在扩内需的主题里，原话为“大力实施城市更新”；另一处就是在房地产相关主题里，原话为“加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”。2024年10月17日，住建部曾提出将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。随后城改范围从最初的35个超大特大城市扩大到近300个地级及以上城市。城改与危旧房改造将有效拉动地产投资与销售。华福证券曾测算，新增100万套城中村改造若分5年完成，则年均或拉动投资和销售1539亿元和6956亿元，分别占2023年房地产开发投资额和销售额的1.4%、6.0%。![]()
图表来源|中银证券（特此感谢）因此，城中村改造和危旧房改造可以称得上是本轮核心地产政策之一，目前已有一二线城市积极响应，在主要采取货币化安置的背景下，将如何释放居民刚需与改善性住房需求，推进存量房库存去化。2025年值得进一步关注。其三：专项债收储存量房、存量闲置土地推进落地或会加快？ 已知2025年将会实施更加积极的财政政策，增加地方政府专项债发行使用。那么在需求端刺激的同时，供给端或许也将发力。比如会议就提出了：合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。供地节奏是完全掌握在政府手里的，需要控制的就是收储。这里包括存量房收储和存量土地收储。这两年，上市房企现房库存占比持续攀升，部分小体量民营房企现房去化压力较大已成不争事实。2025年政府的该方面动作也将成为楼市能够止跌回稳的重要因素。总结来看，本次重要会议里关于房地产的表述已有重大转折，基本是9月、11月等几次公开表述的延续。话已经喊出去了，如何逐步落地并符合预期，2025年很关键。版权及免责声明：本文系杠杆地产创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆地产任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。
