重庆，最真诚的买房建议
楼市
2024-12-04 20:38
天津
前段时间，去了趟重庆，是一位老友在重庆买房，让我去看看，盘的名字叫万科锦绣滨江，地段不错，一线临江，660多万，230多平米。这房子，按照同等逻辑，在北京，可以卖到2300万以上，在成都也能卖到1000万左右。但其实在重庆，豪宅基本都是3-4万左右，很多都在2万以下。而且大多数产品做的都不错，产品很卷但就是卖不上价格。重庆是大工业城市，比如汽车工业，重庆已集聚起整车企业19家，其中新能源车企16家，规模以上汽车零部件企业超过1200家。电子信息产业也发达，笔记本电脑产量连续10年全球第一。其他更多是低密产业群。工业强，但利润有限，而高溢价的科技产业、金融产业、互联网产业等等优势不明显，这就决定了整个城市的，高净值人群相对较少。这个我之前讲过，重庆是“房住不炒”的典型案例，甚至要比长沙更加深远，主要是时任市长黄奇帆，主张市场“供大于求”，来抑制房价上涨。所以重庆之前的模式就是大量低价卖地盖楼，做库存，得来的钱用于建造大交通系统，所以重庆的地铁交通是全国第一梯队，能在大山里做到这个水平，也堪称是人类奇迹。虽然黄市长离开了重庆，但“大库存”的思路却对重庆影响深远，远超大多数人的想象。常规商品房不讲，截至2024年8月，单就公租房，重庆达到了58万套之多，为140多万人提供居住，数量比北上广深加起来都多。优势是，降低了年轻人的居住成本，让大重庆化身为一个极其包容的城市，年轻人普遍生活幸福度要高于其他同类二线城市，生活节奏也相对较慢，这个可以从重庆非常发达的夜经济可以看出。同时挤出更多的资金，用于实体经济投资，有利于产业升级和结构调整。劣势是，土地失去创富效应，无法有效吸引投资，在一定程度上，房价的上涨被视为城市经济发展的一个重要指标，房价不涨可能会让投资者对城市的发展前景产生疑虑，降低城市对房地产开发、商业投资等的吸引力，影响城市的建设和发展速度。同时，对于已经拥有房产的居民来说，房价不涨意味着房产增值缓慢或停滞，其财富效应减弱，可能会影响居民的消费信心和消费能力，进而对整个城市的消费市场产生一定的抑制作用。所以这些年同在重庆和成都的人，有房一族的财富分化被逐渐拉开，很多重庆人也在抱怨房价不涨带来的财富压缩。当然，房价涨或者不涨，都是源于个人的诉求。通常有房子的人，希望房价上涨，没有房子的人，不希望房价上涨。再回到主题，重庆最大的问题是库存，而且是一个很难被解决的楼市问题。据统计，重庆目前新房去化周期大约在20个月左右，二手房挂牌量飙涨到30万套左右，两个数据都位于全国前三。库存大，意味着会在行情上行期，吞噬需求，在行情下行期，放大房价下跌的效应。所以重庆在上一轮房价中，房价最高涨到1.4万/平米，而后从2021年5月开始下跌，跌到今天价格为1.01万/平米，马上跌破万元房价。房价回到2017年，跌幅在27.8%，不算小，也不能算大，跌幅较为中性，作为1万左右，GDP全国第四城，重庆整体房价非常健康。我认为在难以消化的大库存逻辑下，全市普涨概率已经不存在了。但重庆3000多万的人口基数，决定目前的房价已经完全筑底，很难再跌了。其次重庆，不能作为一个城市来看，而是一个省的体量，那么分化格局未来会异常撕裂，比成都更严重。同一个城市，繁华大都市和乡镇可以并存。而富人、中产以及普通劳动者的阶层分割也会非常明显，城市内部存在上升通道。一方面，重庆今年经济发展较好，2024 年前三季度重庆实现地区生产总值 23244.31亿元，按不变价格计算，同比增长6.0%，力压广州，坐稳全国第四城。而且新兴产业也在加速转型，比如重庆正加速推进世界级智能网联新能源汽车产业集群建设，比如赛力斯超级工厂实现了30秒下线一辆新车，力争2027年达到万亿级产业规模。未来重庆智能化工业生产，跟港口结合，通过长江打通对一带一路战略的产能供给，这是一步大棋。同时，高溢价产业也在努力，在 “满天星” 行动计划带动下，全市软件信息产业实现能级提升，就江北区2024 年1-8月规上信息传输、软件和信息技术服务业实现营收就达到了119.4亿元，同比增长 113.5%，这些产业都可以加快生产更多高净值人群。2023 年，重庆全市计划供应住宅用地 1162 公顷，与 2022 年计划供应的 2243 公顷相比减少 48.19%。2024年继续减少，商品住宅用地只剩下了996公顷。也就是说，重庆房地产市场开发已经进入大降速阶段，尤其是发展较为成熟的主城区地段。而之前的产品设计普遍较老，满足不了高净值人群对好产品的需求，所以接下来核心地段和新兴产业地段，好产品会逐渐走出独立行情。1、重庆楼市，地理因素很重要，地势决定了发展成本。整个重庆有四个山脉，明月山脉、铜锣山脉、中粮山脉以及缙云山脉，都是那四条山脉把重庆分成了东部槽谷、中部槽谷和西部槽谷。而我们的老城区，渝中、沙坪坝、九龙坡、大渡口、江渝北全部都是在中部槽谷，因为中梁山和铜乐山以北的间距他是最宽的，地势相对而言要平坦一些。2、前面十年一路向北，重点发展中央公园，其实就是因为这个位置是最开阔的地方。园博园的存在，出现了发展断层，所以需要一个北区的新中心来带动那边的板块的发展，包括蔡家、悦来 、水土那些板块，所以才有了现在看到的中央公园，而北区现在已经开发到了木耳镇，再往上都是四川的，所以说现在重庆也不得不干一件事情，都是打通中梁山去发展西部科学城。3、巴南区发展不起来，主要是位于南山和中粮山脉之间，越往南走越窄，整个巴南区前面是长江，背后是南山，整个区域的发展必定受限。4、大渡口，位置明明不错，但也发展不起来，因为有密密麻麻的老旧厂区。虽然现在重港已经搬迁，很多老厂区在改造，但是已经晚了，重庆已经向北发展了那么多年，很多有消费力的人已经去了北区，已经没有多余的庞大购买力给大渡口。5、渝北区是重庆人口最多，经济最好，发展最快，也是重庆富人区，改善住宅、房产投资最多的，这个区可以作为首选。6、江北区地段好， 金融和商业都很发达，江北嘴和观音桥是富人追求的地方，区域内的交通网络不断完善，轨道交通线路密集，方便居民前往各个区域。同时，江北区的城市建设和环境规划较好，有许多新建的高品质住宅小区和现代化的商业写字楼。但江北区的房价相对较贵，预算高的朋友可以看看北滨路。7、九龙坡区是重庆千年老二，经济、人口都是第二，九龙坡拥有不错商业，教育，医疗，这个区新房和二手选择性多，性价很也高，当然板块弊端也明显，道路拥堵，环境老旧，部分板块汽配产业，相对较多。8、沙坪坝区，重庆的教育强区，文化高地，但是这里面老沙区的发展有点跟不上了，新区搞得风生水起，属于西部科学城的物流园、西永值得期待，老城区选择有点少了。9、渝中区是重庆的市中心，人均收入重庆第一，人口密度也是第一，建筑密度大，比较拥堵、嘈杂，缺乏宜居性，人口持续外流，只能靠未来的旧城改造带来新的变化。第二梯队：化龙桥 - 大溪沟 - 上清寺，两路口 - 鹅岭10、南岸区，重庆衰落最快的核心区，全市不支持发展，经济增速垫底，房产价值受拖累，大量的有钱人往北搬离，但是地段好，房价不贵，自住完全可以考虑。11、北碚区，一路向北的发展带动了水土、蔡家，西部科学城的崛起也会带动歇马，北部看起来还是有机会，但是奈何地段太偏，资源一般般，发展优先级也不高，各个板块机会不大，适合自住。12、巴南区这个几年还是比较争气，经济增速主城九区排在第三，次于渝北和江北，自成一体，有重庆做得最好的万达，位置太靠南，地段有点偏，巴滨路坑了不少投资客，刚需自住可以看看。13、大渡口，主城九区几年各项数据都是排名垫底的，人口、经济总量，经济增速，产业和配套都不太行，但是还好和九龙坡连在一起的，地段、位置比巴南稍微好点。刚需买还行。篇幅有限，今天先讲到这里，想把重庆讲透一篇文章不够，起码得好几万字，所以更多是每个人带着自己的问题，寻找准确的答案。
