前阵子，老牌外资房企香港置地宣布，“将不再于亚洲区内投资「建售物业」项目，当中包括住宅及拥有中期租赁的资产”。与此同时，还有一则人事变动通告：香港置地中国区董事兼总裁凌常峰将于明年1月底正式离职，目前属于业务交接期，其离职后将继续担任香港置地高级顾问。舆论聚焦，都在热议香港置地“撤退”。喧嚣时，很多事情容易看不透，现在回头细品这件事，就不只是“撤退”那么简单。一家有着135年历史的地产商，经历过几轮完整的经济周期，这种企业做任何决策，都不意味着“一刀切”，更多是阶段性趋利选择。这也是为什么公告中，香港置地提到“投入新的综合商业地产业务机遇中”。其战略调整方向是加码商业地产，回归到自己擅长的物业运营。知情人士称，凌常峰离职后将创办轻资产运营公司，前期业务包含香港置地的四个项目，具体服务范畴双方还在洽谈。一是，擅长物业运营的香港置地，要把自己部分业务的运营外包，而且是包给前任“船长”。分手了又不是完全分。二是，不管香港置地还是出走的凌常峰，都在押宝轻资产模式。目前国内头部房企如华润置地、保利发展，同样在发力资管运营，都想通过变“轻”寻求第二增长曲线，这是行业未来趋势之一。所以，更让我好奇的是，在内地有着「豪宅样板」标签的香港置地，它背后以凌常峰为首的操盘团队，能不能在轻资产赛道翻出浪花？这家总部位于香港、隶属于怡和集团的老牌房企，至今已有135年历史。不像在香港有着百年沉淀，香港置地在内地真正意义上的发展为20年：1997年进入内地市场，起飞从2004年进入重庆开始。这二十年，香港置地在内地的发展战略、产品力打造、品相塑造、团队文化塑造方面都很成功。当然，如果拿它和千亿房企相比，香港置地中国区的规模不大，甚至可以说有点mini。凌常峰及团队没能把规模做大，多少受港企保守风格影响，同时，也是主动选择“中高端产品战略”的结果，所以就给外界一种印象：尤其是提到豪宅，香港置地四个字，绝对是行业绕不开的存在。不久前上海项目香港置地启元开盘，套均总价超过5000万，半天时间80套房源全部售罄，销售总金额44.55亿元。再到重庆市场，香港置地10月份在渝卖了17亿，一个月达成了别人10个月的销售额。撑起这份业绩的三个项目中，两个是豪宅，一个是高端改善盘。擅长靠豪宅及中高端产品突围，这是香港置地在内地的特点。其旗下在售的项目，比如上海启元、成都西元、南京越城天地、重庆观宸、重庆启元、重庆长嘉汇，你去案场会发现“含同行量”很高。有媒体说过一句稍显夸张的话：如果我是房企CEO，我每天盯着香港置地，看看它在干什么。最近一两年主流房企都在运用奢石提升空间质感，香港置地几年前就在做。规模不大，却能引领豪宅潮流趋势，所以，业内讨论豪宅便绕不开香港置地。除了住宅，香港置地在内地商业地产领域也有不错的表现。香港置地去年正式发布“中寰”&“光环”的“双环战略”，表示未来三年会在10城布局17环，截至目前已经落成10个项目，其中8个位于内地。和住宅产品一样，香港置地的商业地产表现同样让业内印象深刻，以光环条线的产品为例：2016年开业的重庆长嘉汇购物广场，成了当地独一无二的文旅时尚地标。2021年开业的重庆光环，开业前两天，客流量突破57万人次，开业首年实现20亿销售额；2023年总客流达2512万人次。此外，光环是重庆首个登上抖音全站热榜的购物中心，并持续占据大众点评重庆商场热门榜、好评榜第一。今年6月开业的成都光环，商业体量比重庆光环小5万平米，开业前两天客流量突破25万人次，开业首日超70家品牌业绩排名全国/西南/成都第一。截至目前，香港置地进入内地8个一线城市，开发（含开发中）住宅项目39个、商业综合体15个。有人开玩笑说：以后香港置地不开发住宅，在售项目岂不成孤品了？事实上，只是香港置地四个字，一段时间内在住宅市场会成绝唱。其在内地实现住宅、商业两开花，离不开操盘团队20年耕耘，比起品牌，团队才是企业的灵魂。而塑造团队或者说团队文化的，必然是掌舵人，风格自上而下贯穿。凌常峰2003年清华大学建筑管理系研究生毕业后便加入香港置地，成为初创团队一员。从副董事长助理做起，再到重庆公司负责人，凌带领团队在渝开疆拓土并站稳脚跟后，又转战上海打造新中国区。2017年，凌被委任为香港置地执行董事，负责掌管香港置地内地业务，成为香港置地历史上首位担任此岗位的内地人。凌常峰的两次开拓，奠定了香港置地中国区现在的格局。据说，凌在香港置地中国区内部认可度很高，有同僚评价他是天生的领导者，打造团队的能力很强。凌的团队内部管理非常扁平化，说个小细节，员工做PPT只需要图片+大标题，不过凌常峰会在关键点上问得很细，这就要求员工专业素养很高，要卷但是不瞎卷：比如住宅精装修，据说6个月就要升级，不能“套娃”。凌个人推崇创新，对内常说，香港置地要做别人做不到的事才有出路，呈现出来的就是团队追求持续创新的产品观。这也是为什么他们的产品总能让市场记住。据我所知，凌常峰“下海”后将从轻资产模式切入，时机成熟后，不排除会涉足住宅代建。换句话说，大家以后还是有机会买到这个团队打造的产品，只是换了个名字，不叫香港置地了而已。说起地产高管创业，这几年倒是屡见不鲜，不过切入轻资产赛道的很少。一方面，这些高管都是地产开发老司机，自然优先选择自己最擅长的开发；另一方面，轻资产模式要求能力更加多元化、精细化，讲究以深度运营为核心，如果没有体系化团队做支撑，没有成功经验做背书，就会有业务壁垒。本身擅长物业运营的香港置地，计划把4个商业项目外包给凌常峰，肯定充分考量了凌的全链条操盘能力。有一种说法，光环是内地限定产品线。可以窥测，总部应该没完整的商业项目经验能给到内地团队。这点和住宅开发条线类似，中国区主要靠自己探索实践，从目前已落成项目来看，还是很成功的。一方面是实打实的做出了业绩，另一方面，不少项目做成了“现象级”。其中，重庆光环的成功路径，特别值得业内研究。有重庆媒体评价，光环是重庆现象级商业。其实可以说得再大胆点，光环是最近几年国内现象级商业。不仅重庆人爱去光环，外地人去重庆也逛光环，小红书上随便一搜你会发现，光环已经是外地人到重庆的必打卡点。值得研究的点在于，地产玩家越来越重视轻重资产剥离，轻资产本身是趋势，这是其一。既是趋势也是需求，很多前些年高价拿地的选手，如今多少都碰到去化难，开发能力、运营能力跟不上，只能寻求专业团队帮助破局。和万达或者华润置地的商业板块比较，香港置地中国区完全就是后浪，没有先发优势。与此同时，商业赛道走到了“千商一面”的窘境，你想卷也卷不出新花样，能做出“现象级”产品，说真的，很难。重资产时代，可以依靠土地红利、杠杆红利、规模红利变现，行情会让人忽略团队的能力。轻资产就不一样了，开发商变成服务商，如果没有成体系化的专业能力、组织能力和管理能力及信用，压根玩不动。这种不利条件下，有选手跑出来了，能给业内一些借鉴。这是其二。凌常峰团队的操盘逻辑，我们可以通过还原重庆光环的成功路径窥见一二：面对“千商一面”同质化，凌常峰团队一开始就明确，光环的定位是未来商业，要做到去标准化，怎么去？他们选择的是，融入真正具有公共价值的空间场所。光环给重庆种了一片室内森林，纵跨7层垂直高度、42米立体景观、25米高的室内景观瀑布、7万余株自然植物、近300种热带雨林植物等，就这样以植物园形式嵌进商业体，实感非常震撼。这片森林就是光环的超级ip，也是大家跑去打卡的动力。即使设计和落地过程阻力重重，最终还是兑现了国内首个将自然与商业融合的城市商业空间。基本上，光环能做到高频造景、与品牌深度联结，同时出圈活动贯穿全年。比如SALOMON开业，光环深度介入活动内容和宣发深，帮助该品牌实现开业即做到西南地区第一。在IP、品牌引入和活营销上，重庆光环也不断迭代创新，从而实现从区域型商业进化为城市级商业。概括来说，重庆光环从定位、设计落地到运营全过程，展示了操盘团队的四种能力：这些恰恰是轻资产模式要求的多元化能力，不过最核心的是：国内商业规模年均新增4000多万平，目前3万方以上已开业的购物中心超过6100个。与此同时，有大量购物中心倒闭或急需改造。业内一直存有争议，商业空间是不是过剩？“千商一面”的商业空间确实过剩，真正做到“去标准化”，走出“独立样板”行情的，还是稀缺。不管住宅开发还是商业项目，凌常峰及团队拥有有持续打造样板的经验，这是他们的核心竞争力及长远优势。几乎所有存量商业在战略转型中所需要这种能力，但又做不到。轻资产模式大势所趋，目前也有了“投融建管退”良性循环的可能，以青岛华润万象城为底层资产的华夏华润商业REIT在深交所上市，给了行业极大想象空间。前阵子，香港置地股票连续多日上涨，应该和加码商业地产的新战略有关。如今香港置地站在新节点上，能从容地进行战略转型，离不开凌常峰及团队20年耕耘筑牢底盘。这个团队已经用无数成功的经验证明自己，拥有再造样板的能力。从地产行业角度出发，我们也很希望凌的新业务可以做大做强，给更多地产人提供舞台，也给大家转型的勇气。
