今天继续更新城市系列文章，定位于全国第五大城市群，川渝城市群的双子星城市之一，成都。成都这几年名气很大，一直在跟沿海杭州抢新一线领头羊之位，其中很大的功劳来自于城市宣传，当然这不是贬义词。城市宣传本身就是一种能力，就比如一家企业，产品再好，市场部不会宣传，那也很难抢占足够多的市场份额。成都的基本盘很大，甚至某种意义上，辐射人口范围超过1亿多，因为中国整个西南地区，和成都有竞争力的同级城市只有重庆。但重庆在西南的边缘，而成都不仅可以辐射整个四川，甚至对云南、西藏、贵州等地，都可以出现虹吸效应。所以在不可替代性的逻辑上，借以营销宣传之力，成都这些年对外虹吸了大量优秀的人才，也为房地产销售贡献了巨大的推力。这也解释了，为什么成都这些年人口可以达到2000万之巨，成为位居全国第四，仅次于重庆、上海和北京的庞然大物。但是成都有一个问题，第三产业发展不错，但第二产业却比较疲软。数据显示，从增长速度来看，2024 年前三季度规模以上工业增加值同比增长 4.1%，低于全国 5.8% 的平均水平。2023年，成都的第二产业位列全国第13名，甚至跑输东莞。在成都发展这个阶段，第二产业非常重要，可以吸纳大量的就业机会。所以持续疲软，就会导致劳动力严重溢出。所以成都市场经常在讲，“北上广没有眼泪，成都没有劳动法” ，而成都也被人戏称为“卷都”。我身边很多北京企业的老板，特别喜欢去成都开公司，问他们为什么，他们说成都多好啊，人才多、还便宜，工作强度与一线城市趋同。你看，多么丑恶的资本家嘴脸。其实这也是没有办法的事情，成都本来处于内陆地区，跟沿海地区海运没得比，跟隔壁有长江水运加持的重庆也没法比，基因决定了工业的短缺。2000多万人口，跟北京一个量级，GDP却是北京的50%，而北京平均月收入大概在1万左右，由此可以推导成都普通居民的收入水平。穷人就是富人的资产。严重的劳动力溢出，也注定会对城市房价极其割裂的分化效应，也就是穷人很穷，而富人却很富，这个对房价格局影响很大，后面再讲。当然成都的优势同样明显，在于人文环境和宽容多元的城市文化，以及崇尚消费娱乐的城市性格所带来的文化优势。比如旅游、汉服、电竞、游戏制作、自媒体、动漫、数字音乐、网络文学、机器人竞技体育、极客网安等等亚文化领域，成都在中国城市排名中均能够跻身前五。对了成都还是仅次于上海的时尚之城、医美之城。而且今年中央在大力号召沿海城市工业向西部转移计划，成都也是第一梯队的受益者，结合强省会战略，成都未来会越走越顺。整体来看，短期内产业结果会掣肘发展，长期来看矛盾会逐步解决。城市跟人一样，有优点也有缺点，就看哪一面更强一些，而城市中的人，处在各个梯队的人，也只能被迫接受她的优缺点。上一轮周期，成都总共涨过2波，第一波是2016-2018年，成都二手房均价从9千涨到了1.8万/平米。第二波是从2019年初涨到2023年。这波跨度极大，涨势韧性极强，直接涨到了2万/平米左右。可以说，成都是唯一一个能穿越口罩周期，实现楼市慢牛的城市。直到2023年4月，成都房价开始大跌，截止到目前已经跌到1.5万/平米左右，平均跌幅25%左右。如果按照均价来讲，成都即使实现穿越周期的上涨，但价格并不算太高，即使出现大跌，也仅仅回调25%左右，所以成都楼市，看似是一个比较稳健的市场。而且成都实在太大了，边缘地区的房价，比如青白江、新都、新津、温江等等地方都要算在内，这些地区房价涨不动，也跌不了多少，所以也在整体上，平均了全市房价的起伏。成都房价的天花板是金融城，房价在3.8万元/平米左右，其实是偏合理的，因为这个板块几乎囊括了整个西部的高净值人群。同等人口和GDP量级的城市，天花板区域房价都在5万元之上。成都是个大市场，人口多需求量大，而经过2023-2024年一轮大跌，基本回到了2018年的水平，价格合理，所以这次新政后，也释放了大量的购房需求，出现了跳涨行情。根据成都市住房和城乡建设局数据显示，自10月15日新政实施至11月21日，全市新房成交12526套，全市二手房成交33922套，均为年内成交最高峰。那么成都这样的大市场到底该如何买房呢？以下是我最真诚的买房建议：1、成都是大市场，大市场意味着需求多和供应业也多，而收入差距较大，也决定了这个城市的板块梯队分化会非常撕裂。2、成都对于购房者来说，相对友好，你可以买到4W以上的改善房，也可以买到1万以内的刚需房，但不同的房价存在于不同的地段，不同的地段决定了它们未来不同的成长趋势，你要分得清是为了自主还是投资，还是梦寐以求的投住合体。3、成都目前有20W套二手房的库存量，量级不小，但新房的库存去化周期在12个月左右，是全国重点城市中少有偏低的城市，所以新房购房热情要更汹涌一些。4、成都刚需房的价格很难增长，这跟上文提到的成都的产业分布不均匀以及收入分化较大有关，可以说刚需房，只能慢慢跑，更多在于自住。5、而改善房则因为相对稀缺，会被本地的高净值人群，以及整个西南地区的有钱人争抢。6、成都赚钱的产业在哪里，房价趋势就在哪里。整个城市虽然东南西北中都在发展，但是按照成都的财政条件，未来只能把更宏观的资源导入南部，南强则全市强。7、而其他区域，核心价值就要去寻找相对较新的板块的改善房，这是地方诸侯的鸡头资产。8、远郊区基本不用考虑房价涨幅，只能自住，非不必要一般不买，属于底端资产，未来会被成都核心区和近郊区无限虹吸。9、核心区+近郊区，有12个，规模不小。其中核心区是高新南区、金牛区、锦江区、武侯区、青羊区、成华区、天府新区。近郊区是高新西区、郫都区、双流区、龙泉驿区、新都区、温江区。常住人口129万，房价高。谈产业，高新区所打造的都为新经济产业，覆盖金融，光电，航天，生物工程，数字信息，软件工程，新能源研发等等一系列的高精尖产业的研发和创新，高新区只打造高精尖产业。高新区是成都现在的门面，是这个城市的政治、金融、科研、产业中心，（文化让给青羊，消费让给锦江）它的高度决定了成都市的高度，而且高新区很挤，十余年的发展让这个板块的人口装不下往外溢出，地铁十多条覆盖依旧解决不了它的交通拥堵，因为太重要了，买不起、买不进、买不到是他的三不原则。高新南的核心在金融城，因此买房离这边越近越好，预算足够，直接选金融城。新南产业在金融城和大源cbd，主要是互联网产业，高薪产业较多，有增值潜力。高新南和主城5区没有本质的区别，教育也是相当的不错，甚至超过了主城5区，所以学校必须重点考虑。第二梯队：大源，新川，市一医院，城南宜家，火车南站作为常年的“三好学生”而备受关注，产品、学校、地段都属上乘，金融城三期的门面，更是让整个成都楼市震颤，“千万豪宅排队买”更是成为楼市的一道风景线。锦江区新房价格整体都很贵。锦江区买新房，重点考虑白鹭湾，驸马，林家坝这些属于金融城东的板块。二手房则可以考虑攀成钢，东湖，川师大，塔子山，三圣乡等次新板块。另外锦江二环内的一些老破小，其实也非常适合纯居住。天府新区是国家级新区，目前人口只有89万最缺的就是人，但天府新区后期规划入住人口是成都主要增长的主要区域。承担国家重大发展和改革开放战略任务的综合功能区。可以说西部未来看天府。环境是成都5+2区域内最好的，不管是城市界面还是楼盘；新房多，从200万到2000万都有，选择面广；5+1区域内很难再买到核心区即使有价格非常贵，比如金融城但是天府新区目前还可以；规划级别很高，长远看价值潜力没问题。缺点是距离成都老城比较远，工作在老城的朋友想去买，要三思 ；天府新区有很多非核心区的板块，很容易割韭菜；核心区的价值高，但是价格也已经被炒的很高；投资占比高，起码7成以上；居住氛围一般，要有烟火气起码还要5-10年。两极分化。作为老牌的“书包担当”学区房圣地，土地供应量少，让其新房显得尤为稀缺，尤其是“青羊新城”在售项目寥寥无几，产品品质无可挑剔，考虑书包的改善客户，医疗配套也不错，如果预算在400W＋，可以考虑入。按地段价值选择就不会出错，轻二优于轻五，轻五优于轻六，其他都是角色球员。板块选择浣花溪、人民公园、宽窄巷子、天府广场、骡马市2000年后的房子，政府和单位用房品质会更有保证。第二梯队：内金沙，内光华，外金沙，外光华，东城根，非遗老牌富人扎堆，但有些区域规划现阶段比较乱，二手车市场、家具市场比较浓，以后可能会改善，但现在离高新区近，高新打工人溢出之选。武侯新城是成都豪宅第三极，自这个称呼诞生以来，对它的评价一直褒贬不一，但不得不说，武侯新城的产品力还是非常够的，但飞机航线的影响，确实有点大了，350W＋预算的朋友们，接受航噪的朋友们，还是可以入的，地理位置不错。武侯区还有个问题就是遗留问题，三环内有极多老宅，小产权房屋，区域界面比较落后，武侯区的房子还遗留了不少双产权，主要集中在红牌楼周边。第二梯队：丽都，武侯新城，红牌楼-丽都-高朋，人南，双楠，大悦城东进主战场，占尽地理优势，近几年势如破竹，一路高歌猛进，2023年成交总量更是拔得头筹，“二八板块”作为成华区的门面担当，成交量更是节节攀升，作为主城区三环内最后的温柔。主城性价比之选，交通路网完善，配套也在逐渐提档升级，吃的好吃，娱乐项目多，学区一般，属于不突出但也没有槽点的区域，预算一般，但是有老城情节的可以考虑，适合300W＋预算的朋友。第二梯队：崔槐新城，二八，万象城，东郊记忆，东客站第三梯队：成渝立交，龙潭寺，理工大，李家沱，八里小区，动物园，槐树店，万年场，驷马桥-新华公园大部分处于城北，北三环以内，含欢乐谷花侨城一带，配套还是可以离生活气息浓厚，老小区比较多，金牛区商贸发达，荷花池，金府机电城等等国宾板块，不过，现在北部新城和国宾板块城市界面都还不错，天府艺术公园也比较大气，“泛国宾”板块，算是金牛区目前的担当了，茶花的产品供应量少，关注度有点低，北部新城，地理位置原因，还不足以撑起金牛区，但是从价格端口来说，入手门槛较低，确实能吸引很多客户群体，所以，总的来说金牛区是属于遍地开花型的，200W＋可以考虑北部新城、300W左右，可以考虑泛国宾。第二梯队：北站区域，抚琴，北部新城区域，营门口，沙湾常住人口149万产业以国际航空物流为主。二圈城里面的佼佼者，本身产业技术强，且区位具有优势，离高新区，和天府新区都比较近，有一部分的外溢客群，比如华府，怡心湖，航空港。大运会红利，东进战略支撑，各种光环加身今年来发展的很快，本身产业基础也非常的好，汽车产业可以，加上近年来大运会机遇之下，城市界面大为改善，是目前二圈层的有力竞争者。人居环境特别的舒适，光华大道沿线城市界面比较好，商业配套也不错，绿化好，但可惜啊，不在当下主力发展方向，产业基础呢也比较薄弱，后续发展乏力，适合养老自主，同时也是西北人的后花园。常住人口139万 产业以装备制造、电子产业为主，像知名的富士康等就伫立于此。一个打工人的扎堆地，但规划总觉得有点乱，产业相对比较低端，可见人家高新西区是属于高新区的，高校挺多的，应该多想办法抓住这群人，未来产出一些低总价加颜值改善盘，或许能够扳回一局。常住人口达到了155万，产业以制造业物流商贸出口为主，主要是因为北门作为四川出川的重要出口。居住环境其实还可以，但城北目前的尴尬情况，不是一两句能说的清楚的，新都现在完全就是内生性市场如果你在北门上班，也可以考虑。篇幅有限，今天先讲到这里，想把成都讲透一篇文章不够，起码得好几万字，所以更多是每个人带着自己的问题，寻找准确的答案。
