最近房价下行，有两个新闻大家肯定看到了，一个是高材生因降薪还不上房贷跳楼自杀，另一个是今年法拍房数量大幅增加。
2024年1-5月全国司法拍卖房产市场挂拍量为277600套；挂拍金额为3128.37亿元；成交量为59690套，成交率为21.50%；成交金额为938.38亿；平均成交折扣率为77.10%。与2023年1-5月相比，全国法拍房挂拍量同比增长86.23%，成交量同比增长10.57%，成交金额同比减少3.95%，平均成交折扣率同比减少3.05个百分点。
目前的法拍房，大多是一、两年前开始被执行的。比较普遍的情况是因为房贷断供，或者是做生意的用自己的房产作抵押，市场行情不景气导致还不上贷款。
法拍房的背后，是一个个因为财务周转失灵而破产的真实家庭。这背后牵扯出一个很严肃的话题：经纪人在客户购房建议里是扮演了重要角色的，有些客户被不够专业的经纪人忽悠着，加了超出自身能力的房贷杠杆。以后，如果经纪人为了促成成交，盲目忽悠客户加杠杆，最后客户破产了，但凡是个正常人这辈子良心都会不安。
许多人都试图避免债务，较低的房贷额度当然是一种明智的策略，但除了天生的富二代，现在谁不用房贷就能买房？光靠工资攒钱买房，黄花菜都凉了。
负债权益比是用来衡量投资性房地产的债务相对于其权益的比例的指标。 负债权益比是通过将抵押贷款余额除以房产权益来计算的。 一般来说，负债权益比率越高，代表财务风险越大，负债权益比率越低，代表财务风险越低。
来看一个示例：假设客户购买了一处房产，房贷负债总额50万元，权益总额25万元。负债权益比为2，即50万元除以25万元等于2，这意味着客户在该房产中每拥有1元就欠2元。三年后，客户房贷负债总额下降到40万元，房价增加5万元到80万元，则权益总额为：80-30=50。此时负债权益比为40万元除以80万元，负债权益比为0.5。换句话说，客户每拥有 1 元的房产，就只欠 0.5元。
再来看一个下行市场的案例：假设客户花费20万元投资了一套房产用于出租，房贷总额为12万元，首付为8万元，此时负债权益比为1.5。此后的五年里，房贷余额下降到10万元，但是房地产市场陷入长期低迷，房产现值仅为12万元。此时，权益总额为12-10=2。此时负债权益比为10除以2等于5。这意味着，客户每拥有1元的房产就欠5元。
良好的债务权益比至少为 70％ 债务和 30％ 权益，即 2.33。低于2.33的负债权益比可以被视为安全的，高于2.33的负债权益比就要好好掂量了。
大多数专家建议，不要投资在负债权益比为5或更高的房产。原因何在？负债权益比越高，投资者面临的财务风险就越大，因为房产的负债远远超过其权益。
高杠杆示例：
债务权益比（例如3:1）表示大量债务使用，这可能导致更高回报但风险增加。
低杠杆示例：
债务权益比（例如0.5:1）表示债务较少，风险较低，财务健康更稳定。
第一是贷款余额，贷款余额越高，负债权益比越大，风险越大。
第二是权益额度，首付金额越高，负债权益比越小，风险越小。
第三是利率，利率提升，贷款余额提升，负债权益比也提升；利率下降，贷款余额下降，负债权益比也下降。
第四是市场走势。繁荣市场里，物业价值上升，权益增加，债务权益比降低。这是客户再融资或出售获利的理想时机。衰退市场里，物业价值下降，权益减少，债务权益比上升。客户可能需要更长时间持有物业或注入额外权益以维持原有的比率。
债务权益比有助于经纪人帮助客户评估风险。精明的房地产投资者知道如何利用债务（他人的资金）为自己工作。当经纪人使用债务权益比帮助客户计算和管理房贷风险时，客户毫无疑问会更加信任你，更愿意找你买房。
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