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宁早勿晚、靠前抓好政策落实，这是最近一周内中央政治局会议与中央经济工作会议先后发出的重要部署，会议明确传递出2025年宏观政策将继续加码和稳住楼市股市的强烈信号。刚刚过去的10月和11月，受益于系列政策推动，房地产真实需求持续释放，商品房销售数据实现单月同比大幅增长并转正，12月房地产市场成交热度基本维持此前两月状态，接下来关键的是明年一季度房地产市场的运行态势，根据12月16日国家统计局发布的1月至11月全国房地产市场基本情况数据，销售、融资等多个指标继续改善，但从全国房地产开发投资同比下降10.4%来看，销售端的回暖，要完全传导到投资端还需时间，还需进一步提振企业信心。目前，房地产开发活动仍然因为企业忙于去库存而处在低位。面对这些新情况，接下来的稳住和巩固楼市止跌回升工作，存量政策和增量政策都还有很大的挖潜空间，尤其是金融政策、金融工具要因应时局及时创新调整。地方政府和企业都反映，希望金融发挥支持稳住楼市的主力军作用，常态化开展多层次、多样化融资对接活动，打破四平八稳的步子，推出更多专属的金融服务方案，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，在支持民营房企发债融资、支持房企通过资本市场合理股权融资方面，也要切实缓解企业“融资难、融资贵”的问题。金融部门也要指导银行机构结合实际，制定和落实尽职免责的具体实施细则，细化正负面清单和执行标准，对于房企出现阶段性风险但项目符合贷款标准的，开展业务的分支机构和人员可根据尽职免责制度予以免责，在绩效考核中应将相关因素予以合理剔除，切实将尽职免责制度传达至基层机构和人员，让他们无后顾之忧，拿得出魄力，推动政策落实到位。经济学和事实都证明，金融是经济的血脉，资金是企业运行的“血液”，没有“血液”企业就寸步难行。一方面，金融机构需要洞察大势在消费端把控政策新出台的时间和节奏，如进一步降准降息，对群众呼吁适度降低住房按揭贷款及公积金贷款利率作出新回应。我们知道，一季度往往是房地产市场的淡季，但从近年情况看，出现了“小阳春”现象，这既有企业主动让利促销和新房创新设计方面的因素，但更多的还是政策释放了利好所刺激，因此住房消费政策在靠前抓好上需要咬定目标加把劲。一方面，审时度势创新工具加大存量商品房收储力度，虽然人民银行此前为地方政府收储存量商品房提供3000亿元再贷款，但是在力度和效果有限的情况下，创新新的政策工具很有必要，我们在地方的调研中发现，地方政府和地方国企一方面囿于资金和算账问题，一方面又担心收储商品房用作保障房租金回报率难以覆盖再贷款成本问题，行动起来畏手畏脚踯躅不前，鉴于这种情况，可采取超常规政策，通过中央银行和有关部门的规模化资金大力支持收购存量商品房，并且规模化资金要期限长、利率低。我们发现，人民银行此前的保障房再贷款利率设定为1.75%，但是商业银行向地方国企发放贷款时出于自身利率考虑而浮动，这也决定了地方平台公司在收储保障房时需要考虑最低回报率，反观租赁市场的租金回报率，目前大部分城市的租金回报率在2%左右，再考虑到后续项目的运营成本、改造成本等一系列资金投入，收益能否覆盖成本投入是一个大大的问号。重视和运用正确的改革办法，让地方政府和平台公司卸下包袱，轻装上阵，让它们在商品房收储用作保障房这件大事上能展开手脚，“以商促保”，进而“两难自解”。这是可行的，也是应该的。另一方面，切实要做好房地产“白名单”信贷资金审批后的及时落地。住房城乡建设部大力推动的房地产融资“白名单”，实施将近一年取得了良好效果，现在可以进入决战阶段了。10月17日，住房城乡建设部部长倪虹在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上宣布，年底前将“白名单”项目的信贷规模增加至4万亿元，将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”。这立即给市场传递了强信心的重大利好。截至11月末，全国“白名单”项目贷款审批通过金额已达到3.6万亿元。但是我们也要看到，这项工作横向纵向涉及面广，当前最关键的是对已审贷款要切实“应贷尽贷”，对资金拨付要真正“能早尽早”。一旦确定了的事，就是要动则必快，动则必成，“白名单”既关系纾困企业推动房屋交付风险进一步下降，又可以稳住价格重新激活市场，促进房地产链条良性循环起来。如果落实行动跟不上决策部署，政策就会慢半拍，相互抵消。现在，一些房企因为流动性问题，不仅项目交付困难，还在不断裁员，整个房地产上下游企业也受到了严重拖欠账款影响，已经出现一些知名建筑企业因被拖欠工程款而不得不破产的事件，令人扼腕。我们认为，在纾困企业这件事情上，地方政府同样也要积极作为、主动作为，例如省级政府有责任帮助本省头部民企降低债务负担，必要时可以考虑入股。非凡时期，就是要用非凡之策，纾困企业也是有益地方，会给明年稳楼市工作增加更多的有利条件，反之，避难和见危不救不仅不符合有为政府的精神，还会影响地方经济良性运行。房地产稳，则经济稳，这是一个发展常识。房地产市场企稳其实就是经济企稳的前提，如果明年房地产市场整体企稳，5%左右的经济增长就会是一个比较容易实现的目标，这个经济目标对于实现“两步走”战略至关重要。而且，合理的经济增速是实现高质量发展的前提和基础，也是改善民生的基础，因此，稳住楼市的含义不言自明，不可怠慢。2025年，房地产供需两端不仅还要发力，持续促进市场整体尽快实现止跌回稳，金融与财政政策也应更加进取，超常规支持企业融资，支持保交房。可以预见，需求端千方百计搞火了消费，供给端解放思想搞好了资源配置，资金端改革创新搞活了金融“活水”，消费者买房租房就畅通无阻、企业发展就无后顾之忧，稳住楼市也就水到渠成，房地产市场的未来发展就将回升向好，共赢发展的格局就会形成。（此文刊于中国房地产报12月23日01版 责任编辑 何可信）
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值班编委：李红梅
流程编辑：温红妹
审读：戴士潮
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