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超重磅定调!更大力度稳楼市政策来了
楼市
2024-12-13 09:57
北京
“
这次会议对房地产工作着墨颇多,支持力度非常大,目标非常明确,“稳楼市”的重要性被上升到更高规格。
中房报记者 许倩丨北京报道
2025年经济与楼市怎么走,备受关注。
12月11日至12日,一年一度的中央经济工作会议在北京召开。会议明确,明年要重点抓好几大重点任务,排在第一位的就是,大力提振消费,提高投资效益,全方位扩大国内需求。
从依靠出口到扩内需被放在首位,这是方向性的大改变。当前外部环境变化带来的不利影响加深,2025年扩大内需的重要程度持续上升,也是当前应对外部环境挑战的关键举措。
这次会议对房地产工作着墨颇多,支持力度非常大,目标非常明确,“稳楼市”的重要性被上升到更高规格。
一是“稳楼市”被放在扩内需
的政策架构下。
会议提出,实施更加积极有为的宏观政策,扩大国内需求,稳住楼市股市,稳定预期,激发活力。
楼市和股市作为居民财富蓄水池,不仅是稳预期、激发经济活力的重中之重,也是年初以来居民预期和内需持续偏弱的核心因素。通过稳住楼市股市,修复居民财富效应,促进消费复苏,将是2025年扩大国内需求的主线之一。
二是“稳楼市”被放在防风险主题下。
会议
提出,有效防范化解重点领域风险,牢牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地产市场止跌回稳,加力实施城中村和危旧房改造。
房地产风险,已连续第三年被列为中央经济工作会议议题。“要守住不发生系统性风险底线,必须要先防范房地产风险。房地产无论是作为抵押物,还是融资业务,其风险与地方债务风险、金融机构风险交织在一起。要防范房地产风险,止跌回稳最关键。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读道。
可以预见,为稳住楼市,2025年政策支持力度将更大,且新政策已备好。
━━━━
持续用力推动止跌回稳
9月26日,中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”,奏响政策端新强音。此次中央经济工作会议再作定调,持续用力推动房地产市场止跌回稳。
两个多月时间,从“促进”到“持续用力”,凸显稳楼市的紧迫性,也说明当前市场止跌回稳仍属于初期阶段,须持续用力。这也预示着未来不仅会有新政策出台,政策力度还将进一步加大。
“我理解,稳住楼市,就是在房地产市场实现止跌回稳之后,保持住这种向好的态势,把楼市稳在一个更常态的状态上,让房地产行业继续发挥国民经济重要支柱产业的作用。”华夏新供给经济学研究院创始院长、中国财政科学研究院研究员贾康表示。因此,他预计,2025年,已有一揽子增量政策不会松劲,且后续还会加码。
2025年,如何持续用力推动房地产市场止跌回稳?此次会议,作出几个重点部署。
一是加力实施城中村和危旧房改造。
城中村和危旧房改造,不仅是新一轮增量政策的重点,也是未来实现房地产市场止跌回稳的新抓手。
新一轮城中村改造计划自去年提出以来,已经从最初的35个大中城市扩大到300个地级市,并计划新增100万套货币化安置名额,未来覆盖面还将继续扩大。
李宇嘉分析称,这35个大中城市作为房地产增量市场的基本盘,也是止跌回稳的关键变量。这些城市城中村和危旧房数量众多,新市民和年轻人群体庞大,他们中的许多人居住在城中村和危旧房中。因此,实施城中村和危旧房改造不仅是推进房地产高质量发展的新模式,也是改善新市民和年轻人居住条件的重要途径。同时,通过货币化安置还可以带动新房库存去化。
二是充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
中指研究院政策研究总监陈文静解读道,未来核心城市限制性政策有望继续优化,包括北京、上海、深圳继续优化限购政策,取消郊区、大户型限购等;核心城市继续降低首付比例,降低房贷利率、降低交易税费等,依然具备空间。
三是合理控制新增房地产用地供应,盘活存量用地和商办用房,推进处置存量商品房工作。
这是对此前严控增量、盘活和优化存量政策的继续强调。主要原因在于,存量用地和房屋规模都比较大,且户型和用途不适应当前的竞争环境,价格也在下降过程中。如果这部分盘活不了,竞争态势一直恶化,房地产就无法实现止跌回稳。
怎么盘活?李宇嘉建议,一方面,调整规划和土地用途(如商改住、商办改公寓等)、降低或取消配建和自持比例,该项工作已在推进过程中;另一方面,就是由政府用专项债、专项借款来收回,相关配套政策将继续完善。
目前,郑州、广州等热点城市均开始发布房票安置政策,预计随着专项债、专项借款发行规模的增加,房票安置将在2025年大规模落地。
这次会议,特别强调盘活商办用房。未来,商办用房改为长租公寓、保障性租赁住房,是比较可行的路径。
四是推动构建房地产发展新模式,有序搭建相关基础性制度。
贾康表示,要稳住楼市,仅靠政策支持还是不够的。要在中央指导精神之下,把房地产调控、一揽子增量政策与基础性制度改革结合起来,即所谓快变量和慢变量,要形成接力,形成合力。基础性制度建设,至少涉及四个方面,一是土地制度改革;二是住房双轨制改革;三是健全金融双轨制,必须要有配套的改革创新;四是必须要解决的“啃硬骨头”的税收制度改革。
本次会议还强调,大力实施城市更新、加大区域战略实施力度。
强调“大力”,意味着2025年城市更新工作,将有更大推进动作,加快完善相关规划、探索可持续的资金来源等,或是重要方向。加大区域战略实施力度,有望推动优势区域集聚更多有效资源,这也将为区域房地产市场提供支撑。
━━━━
财政与货币政策“双宽放水”
房地产回稳,需要打好政策组合拳。
本次会议强调,加强财政、货币、就业、产业、区域、贸易、环保、监管等政策和改革开放举措的协调配合,完善部门间有效沟通、协商反馈机制,增强政策合力。把经济政策和非经济性政策统一纳入宏观政策取向一致性评估,统筹政策制定和执行全过程,提高政策整体效能。
对于稳地产而言,积极的财政政策、宽松的货币政策、新型城镇化政策、宏观审慎的防风险政策等,都不可或缺。明年,将迎来财政政策与货币政策“双宽”放水之年。
本次会议定调,要实施更加积极的财政政策。提高财政赤字率,确保财政政策持续用力、更加给力。增加发行超长期特别国债,持续支持“两重”项目和“两新”政策实施。增加地方政府专项债券发行使用,扩大投向领域和用作项目资本金范围。
“积极的财政政策,有助于降低城镇化成本,降低住房消费成本。”李宇嘉解读道,比如,更加积极的财政政策下,特别国债对“两重”(国家重大战略实施和重点领域安全能力建设)的支持,重点方向之一就是涉及“以人为本”的城镇化需要的基础设施、公共服务设施等投资。再比如,促进消费的政策工具箱创新,未来可能增加对生育、养育、教育等补贴支持,这些都给房地产消费带来源头活水。
民生银行首席经济学家温彬表示,2025年新增专项债券额度预计增加至5万亿元,保障基建项目新增资金需求的同时,也用于置换存量隐性债务、回收闲置存量土地、收购存量商品房用作保障性住房等。
本次会议还明确,要实施适度宽松的货币政策。适时降准降息,保持流动性充裕,使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配。
中国银河证券首席经济学家章俊预计,2025年可能累计调降政策利率(即7天期逆回购利率)40~60个基点,引导5年期以上LPR(贷款市场报价利率)下行60~100个基点。全年可能累计降准150~250个基点。
李宇嘉表示,宽松的货币政策下,一方面,通过降准降息(降低LPR、降低存量房贷利率),从而降低住房消费成本。另一方面,也是更重要的,宽松的货币政策将配合更加积极的财政政策,即财政政策导向下的货币精准投放,从而产生对房地产消费基础设施,包括老旧小区改造、地下管网、教育医疗均等化投入等支持,从而间接促进住房消费。
2025年,我国经济运行仍面临不少困难和挑战,房地产将会成为一个重要的影响因子。拼尽全力稳楼市,就是稳经济。
值班编委:李红梅
责任编辑:马琳 刘亚
审读:戴士潮
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