高层定调“稳住楼市” 2025年政策该如何发力？丨智库

楼市 2024-12-15 07:56 北京

华少/制图

城市与区域治理研究院苏志勇/文

12月9日，中央政治局会议对2025年经济工作做了定调，提出“坚持稳中求进工作总基调”“实施更加积极有为的宏观政策”。财政政策基调由此前的“积极”升级为“更加积极”，货币政策由“稳健”升级为“适度宽松”，“加大逆周期调节力度”升级为“加强超常规逆周期调节”。在房地产政策上，延续了“9·26”政治局会议“促进房地产市场止跌回稳”的基调，强调“稳住楼市股市”。

在中央政治局会议基调下，12月12日的经济工作会议对2025年经济工作作了全面部署。在房地产方面，提出“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度”。

高层会议对宏观经济、财政货币政策以及房地产的定调，为2025年房地产发展指明了方向，从中也可以看出高层对房地产市场止跌回稳的决心和信心。随着存量政策逐步落地显效，增量政策持续跟进发力，相信2025年房地产市场有望迎来触底。

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货币财政政策全面“升级”

本次政治局会议提出，“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节”。经济工作会议进一步强调，要实施更加积极的财政政策，提高财政赤字率，增加发行超长期特别国债，增加地方政府专项债券发行使用，优化财政支出结构，兜底基层“三保”底线。要实施适度宽松的货币政策，适时降准降息，保持流动性充裕，使社会融资规避、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配。

货币政策方面，我国首次实施适度宽松的货币政策是在2008年全球金融危机后，由之前的“从紧”转向“适度宽松”，目的在于通过增加货币供应和降低融资成本，刺激经济增长，应对金融危机影响。2011年货币政策回归“稳健”。本次政治局会议再提“适度宽松”，稳经济稳地产的政策意图明显。广开首席产业研究院首席经济学家连平预计，适度宽松的货币政策将进一步加大市场流动性供给，推进市场利率持续下行，加快信贷增长，刺激需求扩张。全年有望降准1个百分点左右，释放3万亿元以上流动性；预计全年降息40bp~50bp。另外，有望进一步提升现有结构性工具的额度与使用率，例如增加科技创新和技术改造再贷款、保障性住房再贷款等工具额度，持续发挥结构优化的作用。

货币政策通过信贷政策、利率政策、流动性管理和结构性工具等多方面的调整，对房地产市场将产生深远影响。信贷政策放宽使得开发商和购房者更容易获得贷款，利率下调将有效降低房企和购房者资金成本。另外，央行通过创设结构性货币政策工具，如支持房地产市场的专项贷款和再贷款，直接支持房地产市场的健康发展。这些工具不仅有助于缓解房企资金压力，还可以有效促进房地产市场的供需平衡。

财政政策方面，由“积极”升级为“更加积极”，意味着2025年财政政策将进一步发力。10月份以来，财政政推出一揽子财政增量政策，包括增加地方专项债6万亿元、调整住房交易契税、优化土地增值税、调降普通住宅和非普通住宅相衔接的增值税和土地增值税等，这些政策正在逐步落地显效。高层关于财政政策“更加积极”的表述，意味着在现有政策基础上仍有加码空间。

粤开证券首席经济学家罗志恒认为，财政政策进一步发力可能体现在赤字和专项债规模的提高，以及继续发行超长期国债。一方面规模可能会超预期，另一方面节奏可能会更快，比如超长期国债、专项债的发行和使用节奏会更快落地生效，推动经济企稳回升。罗志恒在财政政策方面提出六点建议：一是建议赤字率提高到3.5%以上乃至4.0%。二是继续发行1万亿元超长期特别国债；发行3万亿元特别国债，其中1万亿元特别国债用于补充银行资本金、2万亿元特别国债用于成立“房地产稳定基金”。三是改革专项债制度，包括短期放宽专项债的使用范围、从“额度找项目”改为“项目定额度”、额度分配向债务负担轻和产业基础好的人口流入地区倾斜。四是财政政策从盯住赤字率到紧盯支出增速。五是加大对特定群体的补助和支持。六是要高度关注化债之后的地方财政形势，尤其是关注未纳入隐性债务但地方政府仍可能承担兜底责任的支出负担；充分利用化债腾出的时间窗口，构建债务管理的长效机制与深化财税体制改革。

在更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策作用下，我们预计2025年房企融资环境有望进一步改善，在存量商品房和存量闲置土地收储等方面有望获得更大力度的资金支持。

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稳住楼市，政策该如何发力？

2024年“5·17”和“9·26”先后两轮政策“组合拳”对房地产市场产生积极影响。从近期的房地产销售、土地市场等数据看，一二线城市出现明显的企稳迹象，部分三四线城市也在逐步回暖。这种趋势能否持续，并形成房地产市场的真正拐点，还需要后续政策接续发力。中央经济工作会议对2025年房地产工作做了定调和安排，接下来的关键问题是找准政策的发力点，推动政策尽快落地。

首先，加大力度化解房企债务风险。中央经济工作会议提出，“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线”，其中化解房地产风险是重中之重。2021年以来，已经有60多家上市房企出现不同程度的债务违约，目前房企化债正进入深水区，债务重组面临诸多困难，这些问题久拖不决，终将是金融系统的重大风险隐患。因此，2025年对重点企业的救助应摆在重要位置，对房企债务重组给予更多的政策支持，比发行特别国债，成立专项基金，提供专项贷款，国企下场收购，实施逆向混改等。

其次，做好存量商品房和存量闲置土地的收储。目前，人民银行、财政部、住房城乡建设部、自然资源部等部门，针对存量商品房和存量闲置土地收储出台了一系列政策，包括地方专项债、保障性住房贷款、专项借款等，但政策落地并不十分顺利。这次中央经济工作会议提出，“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”，将控制新增房地产用地供应摆在了重要位置，一方面要消化存量，另一方面也要控制增量，以此缓解去库存压力，调节市场供需。此外，“盘活存量用地和商办用房”的表述，意味着存量商品房的收储范围扩大至商业和办公用房，对商办用房开发商来说无疑是重大利好，特别是一些商改住项目有望盘活。2025年应当用好用足这些存量政策，打通政策的堵点，使政策尽快落地显效。同时根据实际情况出台更多的增量政策，加大收储力度。

第三，加力实施城市更新、城中村和危旧房改造。这也是本次中央经济工作会强调的工作重点。城中村安全隐患多，居住环境差，群众改造意愿迫切。据有关调查统计，仅在全国35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套，全国城市需要改造的危旧房有50万套。10月17日，住房城乡建设部提出通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，项目的实施一方面将改善居民居住环境，另一方面促进了商品房的去库存。该项工作的落实需要财政金融政策的大力支持，同时需要引导社会资本积极参与。

第四，继续打好保交房攻坚战。今年以来，在城市房地产融资协调机制推动下，全国保交房工作取得重大进展，截至11月13日，全国已交付285万套，其中上海、福建、甘肃、黑龙江、河北承德、江苏徐州等74个省市保交房交付率超八成。明年保交房工作预计将全面收尾，越是到最后阶段，攻坚的难度越大。今年，中央五部门联手推出4万亿元信贷资金助力保交房，预计明年还将进一步提供信贷支持。此外，罗志恒建议通过增发国债等方式，成立中央层面的“房地产稳定基金”，专项用于保交房、收储等工作。

机构观点

中金公司：

政治局会议对楼市表述延续“止跌回稳”取态，宏观政策表述更为积极。本次会议提出“稳住楼市股市”，整体延续9 月政治局会议“促进房地产市场止跌回稳”的取态；但宏观政策方面提出了“更加积极的财政政策”、“适度宽松的货币政策”、“加强超常规逆周期调节”、“大力提振消费”的积极表述。考虑到当前楼市面临的根本问题是居民收入预期和房价预期走弱背景下的购房需求萎缩问题，积极的宏观政策与楼市稳定政策配套有望在一定程度上缓解这一问题，建议持续观察后续具体政策措施的跟进。

整体来看，本轮政策带来的基本面修复仍具备脉冲特征，但修复幅度和持续时长一定程度上高于以往周期。我们认为明年基本面修复趋势能否持续，仍显著依赖于宏观政策在稳定居民收入预期方面的节奏和效果，以及地产政策在调节供需关系、稳定房价预期方面的进展。

粤开证券：

政治局会议强调要“要稳住楼市股市”。楼市与股市，前者关系到居民的存量财富，后者则是提高居民财产性收入的关键，稳定了楼市与股市，就稳住了居民资产负债表，也有望稳住消费和内需。

对于楼市而言，要促进房地产市场止跌回稳：一是或将进一步解除非必要的限制性措施，让商品房回归市场化配置。当前全国仅剩北京、上海、深圳等少数城市仍在执行限购政策，有必要进一步放松。例如，放开郊区限购、大户型限购、商住限购，降低非本地户籍购房社保年限，增加多孩家庭购房指标等。

二是保交房、收储存量房、收购房企存量土地等工作。或通过增发国债的方式，成立中央层面的“房地产稳定基金”，预计2万亿~3万亿元，专项用于保交房、收储等工作，以坚定不移的决心并释放强烈的信号推动房地产市场止跌回稳。

三是引导鼓励高品质住宅产品开发，以优质供给满足居民合理需求。建议根据不同城市的去化周期以及不同地段住宅受欢迎程度，将核心地段的部分商业用地修改为住宅用地，满足居民对好地段、高品质商品房的需求；放开郊区供地1.0容积率限制，优化架空层、阳台等空间以及社区公共配套设施的指标计算规则；鼓励优质优价，不再实施新建商品住房销售价格指导等。

海通证券：

12月政治局会议再次重申稳定房地产市场的政策基调。我们认为，连续两次对稳地产的积极表态，体现中央层面对房地产的态度转变与高度重视，房地产板块或有更多稳需求、去库存、优供给政策出台，促进行业稳定。

结合会议表述，我们认为后续地产政策方面，需求端将继续放开限制，降低购房准入门槛与成本负担，刺激需求的有效释放；供给端将加快落实专项债券收购存量闲置土地、回购开发商新建商品房、回购居民二手商品房、“白名单”机制信贷投放等政策，完善土地、财税、金融政策，化解行业库存问题，引导供需回归均衡状态。

国联证券：

适度宽松的货币政策背景下，利率或呈持续下降趋势，一方面能降低居民购房成本，促进需求释放；另一方面或使租金回报率与无风险利率的差距持续收缩，增加资金配置房产意愿。

城中村改造货币化安置或成为稳楼市的主要抓手。2024年10月17日住房城乡建设部部长倪虹表示，“计划通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造”。货币政策从“稳健”转向“适度宽松”，预计能为城中村改造货币化安置（房票安置）的落地提供有力支撑。

招商证券：

政治局会议在过去“止跌回稳”表述基础上进一步提出“稳住楼市股市”，判断后续政策将持续发力，着力于改善市场供需关系以及房企和地方政府的流动性；“更加积极的财政政策”表述下，财政政策发力或有助于收购存量土地等政策落地并改善地方政府和房企主体的流动性，帮助构建企业端信用底；此外，结合“加强超常规逆周期调节”等表述判断后续在改善地方政府和房企主体的流动性方面或有更大政策空间；“适度宽松的货币政策”表述超预期，判断未来货币政策宽松基调下，房贷利率或有进一步下降空间，房贷利率若进一步下降则可推动贷款利率与净租金回报率之差继续收窄，从而带动购房总需求（新房+二手房）的企稳。

市场或逐步建立企业端信用底出现以及供需关系改善的预期，这种预期或带动房地产板块的估值修复，并且整个A股市场中与房地产相关度较高的产业链及消费板块也或得到明显的估值修复。

（此文刊于中国房地产报12月16日11版责任编辑苏志勇）

值班编委：李红梅

流程编辑：刘亚

审读：戴士潮

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