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广州买房人，一边骂着老破小，一边疯狂买！

楼市 2025-01-10 19:34 广东

广州老破小，被骂有800年了吧！

什么居住环境差、天天爆水管、大杰瑞满楼道窜、牛马下班三更半夜回家还要爬步梯、住里面没有人格尊严等等…

诸如此类的“恶评”，大家可都听过。

广州房产摄

房子这么“埋汰”，还会有人买吗？

诶，还真有。而且，最近，我盘了波成交数据发现——

广州老破小市场，还悄咪咪回温了

哪些房子，是“老破小”？

我想很多人都有自己的定义。

我这里的定义是，房源成交时楼龄在20年+、建面约70平及以下的，即为“老破小”。

如你所见，近5年来，这部分房子的「相对低潮期」，是在2020年。

依据贝壳成交记录，当年全年广州二手房经平台成交、且有明确楼龄信息的有23115套，其中成交楼龄20年+、建面约70平以内的房源有3986套，算下来，“老破小”成交占比只有17.24%。

但很快，这个数就实现了二连涨。

2021年，平台“老破小”成交占比来到18.39%，同比上一年增加1.15个百分点。

2022年，“老破小”市场迎来高光时刻，成交占比19.77%，同比21年增加1.38%，比20年增加2.53%。

相当于那一年，贝壳每录得5套成交的二手房中，就有1套是“老破小”。

广州房产摄

但是呢，转折点又来了。

2023年，老破小市场热度有所减弱，成交占比降至18.11%，相当于回到两年前的水平。

刚过去的2024年，讲真，在场应该没多少人敢信，它能重新支棱起来。

毕竟，去年广州房价整体回撤幅度巨大，相比高位年整个房价体系下滑24.66%，单单去年一年就下滑了17.86%，相当于从顶点坠落的降幅里面有七成都是在去年发生的。

这样一幅惨状，身处二手房鄙视链底端的“老破小”，怎么还能卖得出手。

没错，现实又是一记掌掴，老破小的成交量居然反弹了。

同样是贝壳的数据，去年累计成交了4165套老破小，比上一年还多将近1成。

而且，成交占比方面，也有所上涨。

据统计，24年老破小成交占比显示为18.19%，比上一年增加0.08%，比2020年增加0.95%。

占比增加的不多，但能回弹，也足够让路人惊掉下巴。

去年老破小占比的增量，主要出现在哪里？一共有三区：

1）天河区，24年成交占比22.86%，比上一年增加2.67%；

2）白云区，成交占比28.65%，同比增加2.14%；

3）增城区，占比0.29%，同比增加0.05%。

增城、白云老破小24年成交变多，大概率是铁刚房便宜，那么天河呢？

哈哈，同理可得哇！

我瞅了眼数据，天河老破小成交最多的板块，棠下板块——毋庸置疑断层第一

棠下现在的房价有多低，举个栗子。

棠德花苑，一套西南向、建面约44平的高楼层两房，总价只剩下81万了，折合单价1.8万/平…

图源贝壳

81万的天河两房诶，是不是跟你印象中增城偏远板块都一个价了！

如果你想要住得舒服点、有个南向大阳台呢，可以！

去年年底，棠德花苑成交了一套建面约61平的东南向、中楼层、厅出阳台的两房，总价只要145万…

图源贝壳

除了棠下，天河去年还有一个板块老破小成交很猛——天河公园。

依据个人手动统计，天河公园24年老破小，相比上一年成交量大概增加了接近3成（数据来源贝壳，或有疏漏，仅供参考）。

为啥呢？主要原因有两个。

其一，位置好、书包好，这个是硬条件我就不多说了。

其二，房价也是掉得离晒谱。

比如，天河公园的环宇花园，早两年一套25平的北向老破小，卖120-123万，折合单价4.7-4.8万/平。

图源贝壳

最近，相似户型、楼层低一点的，成交总价掉到70.5万，折合单价2.8万/平…

图源贝壳

差不多打了超过6折有木有。

我想，这位业主也是蛮绝望的，贝壳成交记录有显示，房源成交周期高达1299天，相当于它大概是2021年年中放盘的😮‍💨

可见，本就性价比巨高的老破小，在去年的大环境下，依然逃不开以价换量的命数。

但又有个问题冒出来了。

老破小的成交占比增加，驱动力主要来源于去年价格跌得够多、还是来源于买家从骨子里就不抗拒老破小呢？

为了尝试得出答案，我将“老破小”的筛选条件收紧了再收紧，看看，极致化的老破小，究竟有没有增量！

假如，我们把房源成交楼龄由20年+提高至25年+；面积不变，同样取建面约70平以内；户型范围适当收窄，取两房及以下；

这类更老、更不实用的老破小，近几年市场成交占比还有增加吗？

有！

而且，一年更比一年强！

从2020年的年成交占比5.48%、到21年的6.15%、22年的8.76%、23年的10.21%、再到去年的11.48%；

近5年，这类房子成交占比连年递增，而且整体翻了一倍。

主要增量来自哪里，看图。

跟上一年相比的话，有五个区的“老破小”含量是增加的，占比增幅由高到低依次是：

1）海珠区，从23年的17.77%增加至22.95%，占比增加5.19%；

2）白云区，由14.38%增加至18.90%，占比增加4.52%；

3）天河区，从10.68%增加至13.28%，占比增加2.60%；

4）荔湾区，从19.95%增加至20.89%，占比增加0.94%；

5）增城区，从0.05%增加至0.17%，占比增加0.12%。

可见，这些刚需一房两房小户型成交，增量主要在集中在中心市区。

其中，以海珠变化最为明显；细化到板块，绝对量最高的是东晓南、赤岗、昌岗、新港西等板块。

值得一提的是，东晓南的晓港湾、侨诚花园这两个社区，因总价门槛低、附近11号线开通（距11号线1-2站）等优势，成交量明显上涨，在去年平台板块成交总量几乎占据了将近七成。

由此可见，老破小从来没有被市场抛弃，相反，因其地段位置佳、地铁商配全、上车门槛低、烟火气浓厚等，房子居住体验方面的“含金量”还在持续上升，它们的购买客群占比也随之一路上扬；

在消费降级的年代，更是如此。

烟火气浓厚的海珠，广州房产摄

不妨，再做一个尝试。

把房源面积范围继续收窄至建面约40平以内，看看广州这类极致的老破小，在市场上的存在感如何？

如图，存在感不强，占平台当年成交总数不到2%的比例。

但同样地，迷你版本的老破小，在市场中越挫越勇，占比一路爬升！

尤其是白云、海珠，这类房源在去年成交占比虽然不如越秀区大，但分别增加了1.55%、1.26%，增幅算最多的。

这两个区具体增量来自哪里？

贝壳数据显示，一个来自白云景泰，另一个则是海珠东晓南，这两个板块在去年各自区域中成交占比都超过了3成。

相信在此之前，很多人以为楼龄25年+、40平以内的二手房，来自越秀区的学位壳不仅应该是成交占比最大、也应该是增幅最大的。

但现实不是如此。市场冷淡的时候、房价泡沫挤压的当下，应声进场的不是已经有房有钱的鸡娃家长，而是刚到不能再刚的年轻人。

这么看来，近两年房价下滑，也不该被全然否定，起码它给了预算非常局促的朋友，一个留在这个城市、有一瓦遮头避雨的机会！

最后，问题来了。大家觉得老破小市场值得入手吗？你身边有买老破小的朋友吗？评论区聊聊。

有其他买房/卖房问题的，欢迎扫码找@大嘴，我们一定知无不言。

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