去年12月，绿城拿下的番禺广场中银南侧地块，也就是大家戏称的“大蟑螂”地块，最近意外走光了产品资料，在粉丝群里传得沸沸扬扬。里面的信息点，房产君帮大家整理了一下，也去现场看过，更新了部分项目进度。1）项目案名确定为绿城玉海棠，全盘占地面积约1.4万平，规划2栋30+层高住宅，总货量预计200套出头，计划打造成一个小而美的精奢项目。2）网传主力产品为建面约105、118、138平四房，楼顶另有四套200方顶复单位，使用率预期130%以上。（最终数值可能会有轻微偏差）我们在现场看到，两栋住宅全部在建，铺天盖地的机械响个不停，如果工期抓紧，可能3月就能顺利开盘，甚至有希望两栋楼齐出。来，加一下@二娃微信，项目一有动作，我们会第一时间向你发放资料。![]()
一路之隔，永隆综合体降高求生
必须强调的是，绿城玉海棠并不是番禺广场唯一待入市新盘。就在绿城隔壁，还有一个长期被人遗忘忽视的项目，永隆综合体，最近动作频频，有望明年同步亮相。“项目计划建设1栋260米高的地铁上盖大型综合体，以及两栋130多米的高层住宅，建成后将成为番禺广场新地标。”（来源：广州番禺发布）![]()
盛高湾区中心（永隆综合体）早期效果图丨来源：盛高投资SPG可惜的是，不久之前，永隆综合体悄悄申请了高度调整，1月6日正式获批。尽管降标前后，266米的广晟万博城地位都无可撼动，172米的永隆却滑退万步，番禺广场永远痛失看齐万博的机会。12月9日发布的最新设计方案显示，除了商业降高外，永隆综合体另将2栋130+米住宅将调整为3栋140+米住宅。有更多的可售住宅面积，对开发商而言，这块地更算得过账。也正因如此，项目在经历2020年的永隆时代广场、2021年的盛高湾区中心、2024年的永隆综合体三次更名后，才终于看到了求生希望。![]()
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好了，正如我们上文所说，永隆综合体将在住宅上发力。我们从公示方案推断，永隆综合体3栋住宅将全部设计成40层高摩天大楼，全部采用三梯两户设计，产品面积段集中在140-200平之间，全部超豪宅线，与绿城玉海棠产品形成互补。2021年，GGC韦格斯杨曾发布过城市展厅的设计方案，采用镜面倒映设计+暗黑系方案，仿佛城市在头顶悬空。这足以说明，永隆综合体会大展拳脚，做板块内唯一的纯粹豪宅。![]()
地铁上盖+新规户型
番禺广场复建在即，这里是番禺广场为数不多的头排单位。![]()
番禺广场TOD效果图
并且，是广州唯一4线交汇的地铁站上盖，买了就是住进番禺心脏。无论是绿城还是永隆，全部是新规后的产品，800宽飘窗安排得明明白白。两个项目都没有配建学校，大概率统筹入读东兴小学。（具体学位划分请以教育局为准）东兴小学是市一级小学，比起现在遍地名校来说，还是不太够打，但在不久之前，东兴小学官宣纳入德兴小学教育集团，而德兴小学则是省一级，当地口碑还算不错。永隆综合体，板块内唯一的豪宅，且一半股份为港企所有，盲猜定价看齐同为TOD的耀胜新世界广场。
绿城玉海棠已经率吹风，单价预计4w+/平，具体待定，我猜价格还有再议空间。毕竟，板块内另一个在售项目路劲美的隽樾府同为新规后产品，在售112-135平户型定价仅3.5-4万/平，绿城玉海棠需要一个更合适的价格，才能在这场混战中快进快出。这里，二娃有一个大胆的猜测，不过这里我们不公开讨论，私聊细说![]()
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（二娃微信号Nanqiao7376）好了，如果你对这个项目感兴趣，或者长期关注番禺楼市，可以扫描下方二维码，加入番禺买房交流群。
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