开篇之前，给大家看两张图：
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上图，是海珠2025年首批出让地块之一，琶洲中二区AH041122地块，最新实景航拍。
下图，是鼎鼎大名的保利天悦，说到广州塔尖豪宅IP，绝对绕不开的角色。
屏幕前的各位，是不是也觉得，它俩跟孪生姐妹似的？！
不止，如果去现场看过，你可能和我会有一样的感受——
琶洲中二区地块，将是今年最好的地，没有之一！！！
聊地块之前，以免有些朋友会摸不着头脑，先来波前情提要。会议提及，今年全市首批出让地块共32宗，核心区供应宗数最少为海珠，仅2宗。去年土拍潮过后，海珠开年稍显含蓄，但质量绝不拉胯，出手便是两块江景豪地——一为石岗路AH050957地块，位于广纸板块，是去年海珠首宗终止出让的宅地。与珠江后航道300米左右，属一线临江，具备江景豪盘的底子。周边聚集不少改善盘，如时代大家、中海观澔府、金融街融御等。二为中二区AH041122地块，位于琶洲板块，是首批名单内关注度最高的选手之一。据@二娃和@梅道理说，该地块曝光后，很多人特来咨询，好奇海珠是否有第二座“天悦”诞生？想了解琶洲中二区地块最新情况的，欢迎扫码进2025年海珠土拍交流群，有最新情况，我们会及时发到群内~1）属琶洲眼片区首宗宅地，含着金钥匙出生的太子爷。准确来说，该地块是琶洲眼片区唯三宅地之一，打头阵的老大。其定位数字经济与总部经济创新合作区，将建设集高端国际会议中心，及展示中心于一体的综合型会议中心，作为“读懂中国”国际会议永久会址。是一个，连国家领导人都为其举办致贺信的会议，含金量DDDD。按照规划，这里将打造地标建筑群，以隔壁310米地标保利天幕为制高点，两侧逐渐下降，呈高低渐变、疏密有度。同时，还将优先步行体验，建造多层次的商业及生活广场。沿内河涌两侧设置步行街，加入商业、文化建筑空间，增加休闲娱乐、文化展览等多种功能。
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目前该片区规划有三块宅地，而AH041122地块，便是最先出场的老大。2）面积最大+条件最好，作为新规后豪宅项目，其辐射面不止海珠。下图，是琶洲眼片区最新相关规划调整，这宗宅地的优势很明显：该地块占地面积约为2.1万㎡，如图所示，是目前三宗宅地内面积最大的。北侧规划为教育用地，或将配建为中小学，详细品牌未知，再往北便是绿地，估计会打造为滨江绿地公园。意味着，如果该地块抬高处理，叠加架空层+低层会所等设计，能户户望江。一波上帝视角，大家瞅瞅它的望江爬楼景观，有多牛——保利广场、万胜围广场等就在隔壁，距8号线万胜围脚程约摸1公里...更直白点，保利天悦培养多年的生活氛围+同款江景资源，它都能蹭上。同时自带学校，虽然豪宅业主不太care，能读私立，总归聊胜于无嘛。经贝壳数据披露，琶洲板块二手房价，其实跌挺惨的——2024年琶洲二手房成交均价，显示为4.98万/㎡，同比下滑46%之多。跌幅之夸张，很大程度来自保利天悦的成交量，大幅下滑。单单贝壳平台，2023年为10套，成交均价是16.8万/㎡；2024年仅2套，成交均价是14.78万/㎡。离地块最近的是琶洲壹号，别墅小区，目前挂牌均价约9-12万/㎡。仅有2022年，一套约178.9㎡四房，成交总价1980万，折合单价为11.1万/㎡。目前挂牌仅有13套，挂牌均价为8-13万㎡，中介透露，较去年有略微回落。这种情况，琶洲中二区地块入市，对二手业主会有影响？价格硬朗的二手小区，如上述提及的这些，常年架在10万/㎡，不会受到太大影响。其余素质稍弱的，如琶洲新村、雅郡花园、南园居等，就更不用担心![]()
。毕竟，新地块的目标客群志不在此，而且价格也不会比二手小区便宜，担心倒有点多余。只不过，如果有置换打算的业主，是时候开始布局，提前关注起来！学校到交通，商业到江景，以琶洲现存土地来看，很难再找出能与之媲美的地块。![]()
体量而言，琶洲中二区地块并不算大，估计园林等公建面积会有所取舍。不过，预计三块宅地会一起开发，公共区域可以再做补充，有想象空间。同时它还是目前琶洲在售项目+新地块内，少数能一线观江的选手，这点其实很难得。小声bb，所以我猜，如果是保利拿下这块地，芜湖，直接连片开发。既是对二手价格的护航，亦是对一手品质的首肯，天时地利人和啊喂。
目前宅地现状为东围村，涉及城市更新等工作，征拆可能会花费些功夫。村内多以自建房为主，还有很多红砖结构的房子，还挺破旧的。
我随机询问过几位租户，他们表示，暂时没有收到房东说要搬迁的通知，也并没有听到要清地的消息。倒是有几位村民透露，近期见过征地预公告，但仅限绿地范围，并不包括宅地。因此，我猜测琶洲中二区地块，大概得在年中或之后才会有动作。那么大家觉得，该地块能否成为第二个保利天悦？有希望撑起琶洲市场，走出独立行情吗？想了解琶洲中二区地块最新情况的，欢迎扫码进2025年海珠土拍交流群，有最新情况，我们会及时发到群内~如果群满了，也可以添加大嘴，我们拉你入群。
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