2024年，市区买房，很直观的观感是：刚需卷飞了。
其中最卷的，莫过于把价格底线拉到了2、3百万的荔湾。
随着小户型大行其道，荔湾热度也起来了。
拿网签来说，2024年广州住宅整体，比2025年少了约4000套。
但荔湾的趋势是向上的，2024年多卖了近2000套的住宅，增加的部分，集中在总价500万以下。
呐～看一组对比：
2023年，500万以下，成交1979套。
2024年，500万以下，成交4114套。
果然，得刚需者，得天下！
荔湾实拍@广州房产摄
卷哭了！26盘在售/待售
进入2025年，荔湾主力产品，主要还是2024年在售项目，以及部分少数增量全新盘。
但光看存量，就很吓人。
在售&待售项目，一共有26个，总价从200、300万起步，到2000万+，各个价格段都有得挑。
再加上，2025年规划出让的5宗新宅地，新盘密密麻麻。
好了，各价格段的选择，我们都整理好了，各位请按图索骥👇
不过呢，楼盘数量虽多，部分已经是在卖尾货。
比如，珠江西湾里、保利和悦滨江、力迅荔筑等盘，都是在卖尾货阶段。
比如，武汉城建·保利·花语和岸，只剩下少量86、113平户型。
比如，白鹅潭悦府，也只剩下两套243平大平层。
而今年新增的全新盘，暂时只有1个：主打小面积、低门槛的保利珠江印象；另外，还有万科理想花地新组团。
相比天河、海珠的新盘混战，2025年的荔湾，还是要吃“老本”。
不过，土拍市场应该会很精彩，白鹅潭陆居路地块、广钢车辆段地块......5宗地块，素质都很高。
2025年荔湾买房，三个主要趋势
而结合存量和增量分析，我们也总结出了荔湾市场的三个趋势。
这里有延续，也有新的变化。
通过这些趋势，各位可以快速判断，不同的预算，不同的需求，荔湾怎么买，以及哪里更值得你关注。
1、小盘快跑。
过去一年，荔湾大部分卖的特别好的盘，都是小盘（万科除外），主打小面积、低总价。
凭借不错的地段、配套，加上小面积低门槛，快速清货。
总价几乎两百多万，三百万起步。
比如，花地湾三剑客，中海浣花里、保利和颂都基本清盘。比如，广钢的保利雅郡，也是2个月清盘。
比如，主打精品小户型的新世界天馥，也卖得不错，连续5个月都是白鹅潭TOP1。
花地湾实拍@广州房产摄
而2025年，这种趋势还会继续延续。
比如，刚上线不久的老西关新盘——越秀·珑悦西关，年底开了一波盘，2栋单位，推了1栋，100多套单位全部售罄。
目前剩余2栋在售，户型涵盖：68平三空间两卫、80-82平三空间两卫、98平四空间两卫，总价区间在308-499万。
下一波开盘，预计也会蛮热闹。
越秀珑悦西关楼栋、户型分布
另外，同样走小户型、低总价路线的，还有保利珠江天悦旁的全新盘——保利珠江印象。
这个盘在售的户型为：69平三房，85平三房，108平四房，113平四房。
珠江印象还没开盘，还未有具体价格。
但据我们了解，其整体定位是第二个保利雅郡，走的应该也是低总价的路线。
不过，四房能望江，小户型三房，望江四房，应该会拉开价差。
保利珠江印象楼栋、户型分布
这两个盘的优、缺点分析，值不值得买，具体价格怎么选，你找二娃聊聊，他给你真实的建议。
2、花地湾、广钢新城，大盘继续卷。
虽然靠低总价，好配套，疯狂吸引刚需族的花地湾，目前小户型正处于断货。
除了中海浣花里、保利和颂清盘，万科理想花地·朗庭一期，也卖完了。
不过，2025年还会上新，有新货供应。
万科·理想花地，除了主推改善的瑧园，马上还会有新组团上线，面积涵盖建面约74-180㎡，其中三房占比仅约40%。
除了万科，花地湾上新的还有保利瑧誉，主打密度改善，面积涵盖约107-170㎡。
另外呢，今年计划出让的5宗地块里，也有花地湾的身影。
就是这块👇
芳村客运站地块，离地铁很近，只有200米。
不过呢，这块地很小，只有2.3万方，对市场造成的冲击不大，而且今年会不会挂，还是未知数。
真正会造成巨大冲击，影响整个市场的，其实是广钢新城车辆段一期。
为什么呢？
因为，广钢新城地段，加上巨无霸体量！
这宗地块，规划39万方住宅，相当于半个广钢南区的体量，很吓人。
还有17万方商业、办公，补充广钢新城商业的容量。
而且，是10号线上盖，规划有2所九年一贯制学校，属于全能型的大盘选手。
所以，如果2025年这块地挂了，那荔湾的市场，可就精彩咯。
3、白鹅潭核心江景豪宅，悄悄狂奔。
除了低门槛小户型，荔湾买房的另一个看点，则是白鹅潭的“烟花房”。
标杆的代表是，白鹅潭悦府。
由于三江汇聚，自带万象城商业配套，两个大杀器，悄咪咪都快卖完了。
据我们了解，项目只剩下最后2套，200平+的大户型，总价要去到2000万+。
白鹅潭悦府位置实拍
不过，2025年，很快会有接棒的项目。
上个月荔湾挂出了陆居路地块，属于土拍市场的老面孔，因为......鸽了好多次
这宗地块预计1月27日拍卖，只有2.7万平，但起拍价高达38个小目标。
毫无疑问，会是目前荔湾最王炸的宅地。
陆居路地块位置实拍
陆居路地块的期待点有两个：
一个是挂地前，调整了规划，把住宅地块挪到了商业地块前。
相当于把更好的江景，留给了住宅。
第二个是出让条件里，要求打造一座五星级标准酒店，另外还规划有一栋250米的地标（不在本次出让地块内）。
总的来说，未来白鹅潭的高端市场，主要看TA！当然，前提是这个月底，顺利出让，至于花落谁家也是很值得期待的。
以上这些，都是2025年荔湾的主要变量，也是影响其市场的因素，感兴趣的朋友，可以留意。
2025年，不同预算段选筹建议
最后，2025年荔湾怎么买？我们分预算段，简单聊几句：
1、刚需买家：预算250-400万
基本以三房为主，主要可以看：
越秀珑悦西关、新世界·天馥，万科·理想花地、诚汇新都·榕诚湾，保利珠江印象，这几个盘。
有书包，低总价+新规户型，性价比较高。
越秀珑悦西关68平户型
2、刚改买家：预算400-600万
越秀珑悦西关98平的四房，可以瞧瞧，老西关烟火气+华侨小学书包，而且新规户型，使用率很惊人，当然据说这个户型，货量不多了。
保利珠江印象，107、113㎡四房，有地铁、有康有为书包，可以望江，还能跟保利珠江天悦共享港湾资源，而且也会是卷使用率的代表。
保利·珠江印象位置实拍
要成熟度，确定性书包资源的，可以看新世界凯粤湾，或中海保利朗阅98㎡三房，总价460万左右。
500万出头，万科·理想花地·瑧园、朗庭，111-115m²四房，大城配套，有公园、有省实，有地铁。
介意超高层、高密度，保利瑧誉107m²四房也可以，小高层、品质不错。
当然，具体怎么选，可以找二娃聊聊，具体问题具体分析。
3、改善：600-800万。
保利珠江天悦137㎡，望江，内港湾，有书包、有地铁，也有商业。
星河江缦179㎡，接连调价后，这个价格可以买望江大平层，也是有惊喜的。
4、高端改善/豪宅：1000万+
1000-1500万，保利珠江天悦大平层，是比较合适的选择。
望江、内港湾资源，独特的上盖设计，底下做商业，近COCOpark，康有为书包已经官宣，整体素质不错。
保利·珠江天悦户型分布
2000万+的大豪宅，就基本只有两个盘可以看了：
白鹅潭悦府、广州幸福湾，白鹅潭地段，大平层江景，多的就不用说了。
不过，白鹅潭悦府没啥货了，想要这个地段，可以等等陆居路地块。
而且，也不用等多久，这个月底就要拍卖。
当然，每个项目详细优缺点，或具体选筹攻略，建议找二娃聊聊，给你靠谱建议。
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