2024年8月份，房产君报道过，牛奶厂首宗“4字头”的成交：👉刚刚，华润天合二手房，卖出首套4字头！
当时，我们就预判过，这只是起点，接下来牛奶厂四大金刚，大概率会陆续出现“4字头”成交。
没想到，数个月后一语成谶。
11月份以来，牛奶厂二手成交上来了，但价格也下去了。
“4字头”的成交，一套接一套，加上8月份2套，2024年已经卖出了9套“4字头”房源。
曾经风光一时，巅峰期卖到8、9万/㎡的牛奶厂，真的彻底失守了！
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其实，早在8月份，华润天合，一套140㎡的南向四房，就令人大跌眼镜。
其放盘价1200万，价格接连下调后，最终以698万成交，折合单价4.97万/㎡。
不过，当时这位业主，是由于要办理离婚，急于甩货。
低价甩货，情理之中。
8月份华润天合“4字头”房源
不过呢，你要说纯粹个人原因，恐怕也未必。
因为，接下来的8月底，又出现了一宗“4字头”成交。
龙湖首开天宸原著，一套84㎡北向小户型，成交价420万，单价卡在了4.99万/㎡。
中楼层、北向、3房，算是片区的“蟹货”了，看起来也还算情理之中？
但同面积户型成交价，2月份时可还在7万/㎡，半年割肉170万。
而再接下来3个月，就很耐人寻味了。
9、10月，整个牛奶厂几乎没怎么开单。大幅的成交，集中在11月份，但价格是真的躺平了。
据不完全统计，牛奶厂四大金刚，11月份7套成交单位情况如下：
龙湖首开天宸原著，成交1套130㎡4房，单价4.69万/㎡；
金地天河公馆，成交3套144-166㎡4房，单价均为4.8-4.9万/㎡；
招商雍华府，成交1套108㎡3房，单价4.72万/㎡；1套126㎡4房，单价4.96万/㎡；
华润天合，成交1套88㎡3房，单价5.21万/㎡；一套202㎡大户型4房，单价7.44万/㎡。
相比其它三盘，华润天合还是稳，但从整个片区成交占比来看，“4字头”房源的浓度之高，也是一目了然。
牛奶厂四大金刚分布一览
价格一向企稳的4房，也扛不住了
众所周知，牛奶厂小户型、大户型，价格差异一直蛮大的。
3房的价格，长期都跑输4房，过去价格的下调，首先冲击的都是3房。
遗憾的是，这个规律，现在也“不灵”了。
从近两个月的成交来看，这些“4字头”的成交，都不是什么蟹货。
除了天宸原著12月份，成交的一套97㎡三房，其余大多是户型、朝向，乃至楼层都更优的4房大户型。
牛奶厂三大金刚户型分布
比如，金地天河公馆，3套房源，都是南向的大户型4房。
甚至有一套是166㎡高层的单位，据说这套房源在23层，楼层和视野都是绝佳。
同样140㎡+的南向4房户型，在今年上半年，单价仍在6万+/㎡。
再往前2年，其成交价格，更是一直稳居7-8万/㎡。
招商雍华府，11月份成交的“4字头”房源，有2套。
1套是104㎡3房，1套126㎡4房，都是南北对流的户型。
拿126㎡的四房来说，2023年10月份，也有一套成交，朝向略有差异，但当时总价是816万，折合单价6.45万/㎡。
一年时间，成交价下调了188万。
来源：链家
龙湖首开天宸原著，11月份成交的一套130㎡单位，同样是南北对流、高楼层的四房。
2024年上半年，这个户型成交单价，低楼层5.28万/㎡，高楼层要去到6.15万/㎡。
下调幅度，也颇为明显。
目前，唯一勉强守住阵线的，是华润天合。
不过今年成交的单位，大多数是3房户型，都在5字头。
而11月成交的202㎡南向大户型，成交价仍能保持在7.44万/㎡。
不过话又说回来，上一套200㎡+成交，还是在2023年的3月份。
当时，一套223㎡的5房，创下了13.2万/㎡的成交记录，emm.....就有点难评了。
来源：链家
总的来说，从这一波成交来看，牛奶厂“4字头”的成交，已经不是个例了，而是常态。
牛奶厂，为何守不住了？
作为广州著名的新中产集聚地，牛奶厂从开发开始，就带着高光而来。
天河的地段，低密、靠山的环境，书包资源优秀，加上片区的开发，走的是改善路线。
优质住宅扎堆，圈层纯粹，在很长一段时间内，都是新中产家庭置业的香饽饽。
也因为如此，在前两年房价狂奔期，TA也是最为风光的片区之一。
成交价一度涨到8、9万/㎡，大户型甚至突破10万+/㎡。
成长性，被很多人看好，而如今价格失守，自然也换来了一片的唏嘘。
牛奶厂，广州房产摄
那么，牛奶厂，为何会彻底守不住呢？
房产君认为，有两个主要的原因：
第一，唯一性、独特性的减弱。
过去供应少，独特性显著，自然愿意为之买单的人更多。
但这两年天河东，出现了大批的新盘，牛奶厂附近也不乏有保利天瑞、越秀观樾、缦云广州、合景臻颐府等大批改善新盘。
这些新盘，有没有对它造成冲击呢？答案是，显而易见的。
而且，现在的新盘真的太卷了，可替代性太多了。
据我们了解，买这些盘的买家，有不少其实也看过牛奶厂的二手，但最终还是奔向了新盘。
至于牛奶厂的小户型呢，受影响更明显。
周边的珠江花城、天河润府等刚需盘，卷价格卷到飞起，这也动摇了一部分想买小户型的买家。
再加上明年，天河还有一批靓地要来，比如世界大观四期、华景旁边的生物药厂地块等，底盘都是做高端改善。
冲击还会持续。
第二，是增量空间不大。
不可否认的是，牛奶厂除了环境不错、圈层纯粹，书包资源一直也是吸引家长利器。
灵秀小学、奥体东小学，小升初摇号，更有执信天河校区、清华附中湾区等名校撑腰。
但一方面这些资源非独有，而是需要跟片区共享。
另一方面呢，下半年以来，各大改善新盘，都在陆续公布名校教育集团。
比如，保利天瑞的九年制省实，缦云的九年制天外，观樾的天外附小......即便是改善楼盘，没有一所好学校，也都上不了牌桌。
保利天瑞省实效果图缦云广州天外效果图
而且，除了书包的优势，牛奶厂这两年确实没有太多的变化。
唯一的变量，就是悦景路的扩宽，9月底已经修到了金地天河公馆门口。
预计明年开通后，牛奶厂长期被诟病的堵车的问题，会得到很大的缓解。
同时，也能共享到世界大观板块的配套。
但除此之外，牛奶厂还有什么变量呢？好像也没有了。
至于2025年，解决了交通大难题后，牛奶厂是否有望守住价格的底线，成交价格止跌回升呢？
我们将持续为大家追踪报道。
不过，老实说，牛奶厂现在这个价钱，还真的蛮香的～
业主肉痛点，但想买的朋友则比较幸福，对比之前的价格，几乎是破底价了，再跌幅度不会太大。
好了，对此你怎么看呢，欢迎来评论区一起畅聊。
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