近日，房产君拿到了一份重磅文件——
《龙湖街道埔心村的自主拆旧建新安置方案》疑似曝光！
顾名思义，埔心村村民可以自主申报重建房屋，实现真正的“原址回迁”。
如果该方案能真正实施并推行，说不定那些深陷旧改泥潭的黄埔村民们，能等来真正的解放之时。
另外，房产君建了黄埔旧改交流群，黄埔村民们可以进群交流村里最新的改造动态哦。
临迁费拖欠超10个月，埔心村强势自救
具体文件细则，房产君已在下方贴出，感兴趣的朋友不妨细细读一遍，信息量比较大：
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房产君看完后觉得还是挺感慨的，文件写道：
“自2022年以来，多地三旧改造项目已入死局，其中我街埔心村已经拖欠临迁费超10个月，拖欠金额达上亿元。
为扭转三旧改造项目的死局，解决埔心村回迁遥遥无期的局面，以迳下村自主拆旧建新为样板，走出一条属于埔心村“自主建新安置”的道路。”
很多旧改村改不下去是事实，再追究谁的责任，或是执着于沉没成本，都对现状无济于事，想要打破僵局，必须靠自己！
庆幸埔心村这次真的站出了，为了村民的回迁问题，探索新的解决方案。
那么，埔心村的自住拆旧重建具体是怎么操作的呢？
一、“一户一宅”原则
关于“一户”的认定这里就不多赘述了，关键是一户村民只能申请一块宅基地建设住房。
无论你家房子有多少栋，如果只能分出一户，那么也只能建一栋房子。
二、建房标准，最高300平/户
具体能建怎样的房子，相信大家都很好奇，根据文件所示，房屋建筑为坡屋顶的联排住宅形式。
实际效果可以参考迳下村的装配式别墅，比起传统的自建房，舒适度还是有保证的。
至于建筑面积，和当下广州主流的规定接近，一栋住宅的占地面积为80平方米，总建筑面积不超过300平方米，层数不得超过4层。
其中，一层为临街商铺，限高4米；二、三、四层为村民自住层，每层均限高3米。
三、3:1置换比例
虽然有一户一宅的大前提，但如果你家房子很多，那也有对应的置换方案。
300平以外的回迁面积，可以选择1000元/平流转给村集体，或者按3:1的置换比例重新核定“可建住宅建筑总面积”。
作为黄埔第二个自主拆旧建新的旧改项目，埔心村这次能成功自救吗？
虽然能重新建房很振奋人心，但真正实施起来，还是有太多难点需要攻克了。
一、村民资金从何而来
首先，拆旧建新的费用就把很多村民给卡住了。
早在2021年，埔心村就开始了征拆工作，如今村子大量房屋被拆除，加上临迁费也被拖欠将近一年时间，村民在外租房生活已经很拮据了，想要再拿出一笔钱建房，谈何容易。
图源网络
按最低1500元/平含装修的标准建房，一栋300平的房子需要45万，对于正常家庭都是一笔天文数字，更不用说生活拮据的埔心村民。
即使文件里面有提及500元/平的建筑奖励，但这个钱并不是发给村民的，而是直接打给施工单位。
而且这个奖励还得村民先缴纳了建房款才能领取，注定有很多村民无法享受。
二、临迁费停发，村民收益大幅下降
除了前期投入巨大外，想要自主重建，意味着村民们得接受自己原来权益大幅下降的现实。
这句话怎么理解呢？
首先，根据文件规定，自本方案印发之日起，埔心村旧改的临迁费将停止计发。
作为过渡的住房补贴，按照18元/平的标准，发放1年。
意味着以后临迁费没有了，住房补贴也只发一年，过后大家要自己想办法了。
抛开何时结清被拖欠的临迁费不谈，村民核心的回迁安置面积也会大幅缩水。
根据埔心村原来的补偿方案，安置面积核算为：一层补两层，二层及以上的补四层。
超出四层部分按照1500元/平补偿材料费，弃产8000元/平，临迁费25元/平/月。
而最新的重建方案，一户一宅最高只有300平，多出来的面积，只能3:1的比例置换。
具体前后对比，大家可以看下图：
虽然埔心村的改造已经停摆，但哪怕不改造，村民还有自己的房子，可以正常居住出租，村集体物业也能产生收益给村民分红。
到了现在大房子没了，还得花几十万重新建成小房子，怎么让村民接受现实的差距，免不了做大量的思想工作。
老实讲，埔心村这份文件，确实还有很多值得商榷的地方，但这份并不是最终的定稿，相信后续会有更合理的规定，而且它的价值也不远止于此。
因为，黄埔有太多需要拆旧重建的旧改村了。
比如房产君此前统计的临迁费发放情况，随便一抓就有不下10条村被长时间拖欠临迁费。
如果只是拖欠临迁费还好说，但往往出现这种情况，也意味着旧改很难再推进下去。
例如迳头村、南岗村、红卫三四社，房屋被大量拆除，开发商投入也几乎停止，村民们陷入了无家可归，无临迁费可收的境况。
迳头村现状
在这种情况下，自主拆旧建新方案出现，很可能会是广州旧改进入全新阶段的重要信号。
一、旧改压力太大，理应能者优先
我们统计了去年1月至12月15日各大房企的销售额，你猜广州全年销售额超过100亿的房企有多少？
只有4个！
广州上百个旧改项目，动辄上百亿的投资金额，真不是随便一个企业就能拿下的。
而且很多旧改村位置非核心，周边也有大量的库存商品房，这时候还要花大投入长周期去改造，显然是不符合市场逻辑的。
把资金集中在核心位置的改造，紧迫性不强的项目提供拆旧建新的方案，不失为可行的选择。
二、统一规划，盘活乡村经济
至于拆旧建新方案，也可以再好好优化，比起单纯的村民自筹资金，可以提供更多补贴以及贷款途径。
比如推行农村别墅的迳下村就争取到了7亿元的政策贷款，村民们筹集资金的门槛会更低。
而且统一规划后的自建房区域，可以由村集体统筹开发，打造现代农业、文旅等业务，增加村民的收入来源。
迳下村就打造了国家3A级旅游景区，成为了新的网红打卡点，也有不少村民经营自己的民宿，提升收入。
图源迳下村生态旅游公司
比起单纯的卖地建商品房盈利，有更多新的模式可以探索。
那么，大家觉得这样的自主拆旧建新方案可行吗？埔心村能否成功自救？评论区聊聊。
