黄老师说丨工料测量知识体系专题系列之发承包前的造价控制（3/5）

在筹备建设工程或固定资产投资之初，准确掌握所有潜在造价至关重要。这些造价不仅涵盖承包商在建筑安装工程的费用，还涉及设计与专业顾问服务以及按法律规定需向政府缴纳的税费。周全的造价规划，方能确保项目顺利推进，避免中途资金短缺的尴尬。

在筹集资金之余，业主或基建工程项目投资者还需考虑场地购置费及其他开发支出，同时亦需为竣工项目配置装饰与家具。然而，这些费用常常游离于建设项目成本控制体系之外，易被忽视。作为业主的工料测量师，其职责囊括了确保建筑物在设计及施工全过程中的造价得到严密监控。同时，造价控制的焦点需与业主期望的项目价值相契合，力求实现经济效益与项目质量的双赢。

本文专注于从投资者或业主角度，在单项工程发承包交易或招投标前的造价控制，即与项目建设费用息息相关的成本控制，关于工程寿命周期成本方面，将在后续专题文章中另行探讨。

与本文相关的英国皇家特许测量师学会（RICS）工料测量师《能力准则》包括：

“造价估算Order of Cost Estimate”在项目设计的发展中扮演着至关重要的角色，它不仅是确保建设项目财务可行性的关键，更是确立项目造价上限的重要依据。虽然这些估算最初聚焦于建筑的初始成本，但工料测量师还需瞻高远瞩，充分考量寿命周期成本对于长期物有所值的影响。建筑师需确保设计方案在不超出预算限制的同时，维持其设计的初衷和美感。这些程序在公共建筑如场馆、学校和医院等项目中屡见不鲜，同时，地产开发商在规划时，也需根据土地成本、房屋售价或项目的商业价值等因素，对建筑造价进行合理限制。

在建筑工程造价估算中，功能单元法、建筑面积法和特征分类法被广泛应用。这些方法虽常被统称为“近似测算法approximate estimating methods”，但深入理解其计算逻辑尤为关键，不能仅仅依据预期的准确度来评价。事实上，造价估算的精确性深受所提供信息的类型、定价信息的完备程度，以及工料测量师在造价估算方面的专业水准和实战经验的影响。值得一提的是，对项目类型与场地位置的熟悉程度，同样不可忽视。在设计流程的此阶段，通常只有约三成的项目信息可供参考，这无疑对测算的精准度提出了更高的要求。

1.1 功能单元法Functional unit method

功能单元法是在工料测量师面临难以明确界定项目建筑面积的近似测算情况时，提供了一种有效的解决方案。该方法的核心在于，选择具有代表性的标准住房单元，并将其与对应的每单元造价相乘。这一技术源于一个深刻的洞察：建设项目的造价与其容纳的功能单元数量之间，常常存在着密切的关联。举例来说，标准单元可以是剧院里的每个座位、医院中的每一张床位，或是停车场中的每一个停车位。NRM1附录A详尽地列出了各种常用的功能单元及其对应的计量单位，为实践者提供了宝贵的参考。

对于零售空间这一复杂领域，功能单元法同样适用，但需注意，若在购物中心运用此法，则应参照“国际物业计量标准：零售建筑 International Property Measurement Standards: Retail Buildings”这一行业准则。

需强调的是，此测算方法的结果只能是大致的估算，因此，诸如“斯庞建筑师与建筑商价格手册Spon’s Architects’ and Builders’ Price Book”等权威指标价资料为工料测量师提供了单价范围的重要参考。此外，“建筑成本信息服务Building Cost Information Service（BCIS）”也是获取功能单元造价数据的重要途径。同样地，与室外工程相关的费用，也是根据净场地面积（即场地面积减去建筑物占地面积）进行独立计算的，与建筑面积法异曲同工。

1.2 建筑面积法Floor area method

这种估算方法，虽被称为粗略，但其简单快速的特点使得它在实践中广受欢迎。更重要的是，它能以一种直观易懂的方式展示造价，为业主提供了清晰的成本概览。通过测量每层楼的面积，再乘以每平方米的指标价，即可得出大致的造价。这种估算方法确保了不同方案之间的可比性，因为它所依据的建筑面积是根据建筑物内部尺寸来计算的，即仅计算外墙内的区域。为了进一步指导计算过程，确保计算的完整性和统一性，《RICS计量实践规范Code for Measuring Practice》的表 2.0 提供了详细的面积计算指导，明确指出了哪些面积应被包含在内，哪些应被排除在外。

建筑面积指标价的确定，依赖于对类似项目历史数据的深度剖析。工料测量师会运用其专业判断，对指标价进行微调，以确保其与当前项目的特征相契合。在寻求近似测算法的参考依据时，最值得信赖的莫过于工料测量师自身过往项目的记录、内部数据以及造价数据模型。

然而，行业造价指标数据库同样发挥着不可或缺的作用，至少为工料测量师提供了一个评估造价的基准点。尤其在没有过往记录可供参考的情况下，这些数据库的价值更加凸显。在此类情境中，或许需要借助“建筑成本信息服务（BCIS）”等行业数据库。

值得注意的是，这些信息必须谨慎对待，以免误导我们的决策。同时，这些信息往往需要经过适当的调整，才能应用于实际项目中。同一类别的建筑物，如学校或办公室，因其内在的基本相似性，使得其造价比较更具可行性，相较于不同类别的建筑物，更具有参考意义。

在进行测算时，必须全面考虑不同场地条件，如地形、场地限制以及通道因素。地形陡峭的场地上的建筑造价，相较于平坦场地上的相同建筑，无疑会更高。同时，地面的性质也至关重要，可能需要投入更多的成本在地基施工或采取特殊的工作方法。此外，建筑设计的细节和使用空间的功能性也会对造价产生深远影响。

例如，普通高度的单层车库与专为双层巴士设计的车库，其每平方米造价指标截然不同。净跨度需求的不同，如20米与5米或7米支柱的间距，也会对造价产生直接影响。甚至建筑的层数也会对每平方米造价指标造成影响。

尽管两层建筑在规划面积上与单层建筑相同，且可能共享相似的屋顶、地基和排水设施，但其建筑面积却增加了一倍。这导致高层建筑的成本上升，原因包括材料吊装到高层的额外时间、高空作业的危险和产出减少，以及塔式起重机等昂贵设备的使用。随着楼层数量的增加，机电安装的造价也会相应提高。

建筑物的规划形状，对于其造价起着举足轻重的作用。在深入探索同一建筑面积下，不同形状外墙长度的经济性后，会发现方形平面的设计相较于狭长矩形更具成本优势，而后者相较于L形平面则更显经济。当然，任何一般规则都存在例外，这就需要在决策时兼顾总体规范，尤其是可持续性这一重要考量。

在应对提供不同住宿标准的项目时，单独定价策略更为合理。因此，依据建筑物各部分不同的功能或用途，造价指标可能需要灵活调整。此外，还可能涉及与建筑面积无关的工作项目，这些项目的费用亦需单独计算。

综上所述，建筑面积造价测算工作必须综合考量多种因素，不应简单套用平米指标，以确保更准确地预测项目的造价。

1.3 特征分类法

“特征分类法 Elemental Method”以其详尽的近似测算超越了上述两种方法，若情况许可，工料测量师应优先考虑采用这造价估算方法。根据RICS的标准定义，“特征分类法Elemental Method”是一种造价控制指标设定技术，它考虑建筑物的功能特征、通用特征和实体特征进行分类和描述，并根据建筑工程特征分类提供造价控制指标。

“特征分类法”提供了一个基于建筑产品的造价数据模型，也提供基于工程特征主要特征的估算和概算所需要的基础数据，作为实施前述“造价控制”的前提。用于造价分析的“特征Element”是建筑物的主要实体部分或分部分项，无论其设计、技术规格或构造如何，它都能实现特定功能。

“特征”描述了建筑物各部分的作用——它们的功能。例如地下结构特征组合的功能是将建筑物的负载转移到地面，并将其与地面水平隔离；主体框架特征的功能是提供完整或部分结构支撑系统，而其他分部分项不提供；上层楼板特征的功能是在上层（即在最低楼层之上）提供地面空间；屋顶特征的功能是提供建筑外壳的水平组件；楼梯及坡道特征的功能是提供垂直的人流通道；外墙特征的功能是与窗户和外门一起提供建筑外壳的垂直组件等。

这种方法的核心在于对工程造价影响较大的特征分类进行细致分析，这些特征分类也经常被称为“特征分类”。参照《RICS造价分析特征分类标准表 (SFCA)》，每个特征分类都得到了明确的描述和界定，同时制定了将造价分配给各个特征的准则。

如图三所示，依据NRM1附录B的特征组合分类，每一个特征组合（一级分类）可以继续拆解成更细化的特征序列（二级分类）和子特征序列（三级分类）。例如，内部饰面可以细分为墙壁、地板和天花板饰面等多个方面。特征的选择及其数量，均依赖于工料测量师在测算时所掌握的设计和技术规格资料。

👆图三：NRM1附录B的特征一级分类及部分二级分类

应用“特征分类法”的关键是将过往类似建筑项目的特征分类造价数据作为拟建项目的造价测算基础。造价以表面或楼面面积为基础计算，但总表面单位造价需要按功能要求系统地分解成若干特征或子特征科目。

在较低层次分解的基础上，才有可能通过与过往项目的比较，根据新项目的设计变量调整造价。这一方法对工程的主要特征或分部分项的设计及其造价进行仔细的分析，比如层高、楼层承载力、柱网或楼层数目的设计变量将使造价发生改变，分析后所得到的信息可以形成一个“特征分类造价规划”(Elemental Cost Plan)作为“限额设计”的依据。

“特征分类法”揭示设计方案对每个工程特征的造价影响，过往类似建筑项目的特征分类造价分析可用于：

此方法不仅提供了更可靠的近似测算途径，同时也意味着需要更多的时间与精力投入。NRM1 提供了详尽的测量规则和指南，这些指南能够反映出设计信息的详尽程度。在《RIBA工作计划》（0和1）的初步阶段（如图一所示），NRM1的表2.2详细列出了每个特征分类的计量单位。

鉴于这一阶段所呈现的图纸多为楼层、屋顶平面图、立面图和剖面图，大部分特征的计量都是以面积为单位。图四提供了“建筑工程费用估算 Building Works Estimate”的示例，它是“造价估算 order of cost estimate”的组成部分。 添加总承包商基本要求费用、管理费用和利润的估算将提供工程成本估算。

👆图四：“建筑工程费用估算”示例

1.4 造价测算一般考虑因素

在发承包交易前的工程造价测算中，选择适当的指标单价是至关重要的环节，其决策依赖于多种因素的详细对标分析。部分因素可以通过客观数据进行评估，而在某些情况下，则需要借助经验或专业判断来做出决策。以下将详细探讨其中的几个关键因素。

a) 市场情况

工料测量师需要运用其专业的技巧和敏锐的洞察力，结合历史数据与当前情境，精确解读价格走势，以便让价格尽可能贴近未来的实际投标报价。这既是技术之挑战，也蕴含着一丝运气的成分。此外，他们还需综合考虑合同细则、业主特性、劳动力供应状况、工作负荷以及行业大势的变动，以确保判断的全面性与前瞻性。

b) 设计经济学

在运用过往的造价或成本分析时，需全面对标分析设计变量的造价变动，诸如形状、高度以及建筑尺寸等关键特征分类。

c) 机电安装

这些在建筑项目造价中所占的比例越来越大。 它们的造价重要性如此之高，以至于现在需要对其进行详细考虑。 在大型复杂工程中，通常聘请专业的机电安装工料测量师。

d) 室外工程

建筑工地间的差异显著，使得为特征分类构建造价关系变得异常复杂。场地规模和工程性质均成为决定造价的至关重要因素。

“造价规划 Cost Planning”不仅仅是一种发承包交易前造价测算方法，而且还寻求在设计阶段提供一种造价控制机制。其提供造价指标建议的目的是控制建设成本并为业主提供更好的性价比。它试图让设计人员充分了解随着工作的进展设计迭代的所有造价影响。与采购、规划和施工决策相关的造价影响也将被考虑在内。全面造价规划将包含寿命周期成本计算、价值和风险管理的属性。

造价规划流程始于正式造价规划1（如图一所示），该规划为每项特征分类设定了明确的“造价指标 cost targets”。随着设计的深化，通过《RIBA工作计划》的第二和第三阶段，这些造价指标将与设计进展同步审核，以确保与总体投资预算的紧密契合。在此期间，工料测量师将发挥关键作用，通过评估不同施工方案和技术规格建议的成本效益，为设计决策提供有力支持。同时，对于风险及“暂定金额Provisional Sum”等不确定性因素，将进行认真的识别，并预留相应的造价空间。

在此过程中，工料测量师将持续更新正式造价规划-2，并与先前的造价报告进行细致对比。在确保遵循行业准则的前提下，最终报告将呈现给业主。值得一提的是，工料测量师始终致力于在不牺牲原设计意图的前提下，探寻简化细节、降低预期造价的可行之道。精明的工料测量师不仅关注建筑结构的合理性，更要兼顾实际施工部署的难易程度。通过这样的流程，不仅能有效减少设计失误，更能确保在整个合同周期内，对物有所值的追求始终如一。从发承包前到发承包后，造价控制始终是核心要务，确保项目在经济上的高效与合理。

随着设计、技术规格和施工信息变得更加完整（《RIBA工作计划》阶段4），完善造价规划的迭代过程仍在继续。项目信息详细程度的提高使工料测量师能够提高造价规划（正式造价规划 3）中特征分类测算的准确性。重点将放在造价重要的特征和子特征上。根据 NRM1 第 4 部分中的表格规则，这些将使用基于特征分类数量而不是平米指标价的近似数量来测算。企业内部数据最有可能用于计算造价规划中使用的综合指标价。然后可以使用该造价规划来评估投标报价。

基于特征分类的造价规划是将建筑物的造价限额分解为建筑物每个特征的造价目标的关键细分。它提供了设计团队建议如何在建筑物的特征之间分配可用预算的声明，以及在设计过程中实施造价控制的参考框架。它还提供了工作分解结构（WBS）和成本分解结构（CBS），通过编纂，可用于将特征分类中的工作按建筑工程合同包重新分配，以便进行发承包活动。