黄老师说丨工料测量知识体系专题系列之发承包前的造价控制（4/5）

在筹备建设工程或固定资产投资之初，准确掌握所有潜在造价至关重要。这些造价不仅涵盖承包商在建筑安装工程的费用，还涉及设计与专业顾问服务以及按法律规定需向政府缴纳的税费。周全的造价规划，方能确保项目顺利推进，避免中途资金短缺的尴尬。

在筹集资金之余，业主或基建工程项目投资者还需考虑场地购置费及其他开发支出，同时亦需为竣工项目配置装饰与家具。然而，这些费用常常游离于建设项目成本控制体系之外，易被忽视。作为业主的工料测量师，其职责囊括了确保建筑物在设计及施工全过程中的造价得到严密监控。同时，造价控制的焦点需与业主期望的项目价值相契合，力求实现经济效益与项目质量的双赢。

本文专注于从投资者或业主角度，在单项工程发承包交易或招投标前的造价控制，即与项目建设费用息息相关的成本控制，关于工程寿命周期成本方面，将在后续专题文章中另行探讨。

与本文相关的英国皇家特许测量师学会（RICS）工料测量师《能力准则》包括：

“限额设计”不是新鲜的名词。各种“限额设计”方法都在改进之中，但到目前为止还没有一种“限额设计”模式适用于所有的工程项目。在设计过程中，要根据不同情形选择不同的造价管理方法，要考虑到形态和功能的信息是否可靠、完整，一种“限额设计”方法在学校项目设计上被认为是有效的，并不代表它在工业建筑设计领域中一样适用。尽管实践中的方法多种多样，但是大体上被广泛使用的“限额设计”方法有如下两种。

1.1 特征法限额设计（确定造价搞设计的限额设计）

简单地说，根据不同的结构单元、分部分项、专业和功能，建筑物被分为各个特征，如墙面、地面、天花板，每个特征都有相应的造价，而这造价又是通过对相似建筑项目的造价分析所得来的，并且每个特征造价之和不能超过设计总概算，而〝限额核查〞贯穿在设计活动的始终，并当所有方案/初步设计完成时，还需要做最终的限额核查。

因此，特征法是一项渐进明细的造价编制技术，包括确定造价目标以及保持限额核查使其不偏离造价目标。工程特征的数量和规划通常遵循某种固定的模式，其中每个特征造价科目的制定最好能与设计团队的设计相配合。每个特征造价科目根据类似建筑的造价分析或粗略的数量分析得来。

但不管怎样，都不强求设计团队使用类似建筑相同的材料，其根本目的是根据确定的质量标准，使每个特征都能达到其功能要求。这样，设计团队将不会受到任何限额设计先入为主的想法所束缚，并且可以在设计过程中的往后或更合适的阶段做出设计决定。

在“限额设计”中，“限额核查”是十分重要的，它提供了一种控制造价规划的方法。设计人员按计划把每个特征的方案设计或初步设计都做出来，然后由工料测量师根据〝近似值法〞做测算。如果超过了造价目标，就需要反馈设计人员对设计做出调整，使其符合特征造价目标的要求；如果没有超过造价目标，则既可以改进质量水平，又可以把省下来的钱去改进其他特征。

当所有的特征造价科目都被核实满足造价目标要求，设计人员也确信工程并没有超出预先设定的造价范围时，就可以放心大胆地实施更详细的设计了，不必再担心会有实质性的变动。

〝限额设计〞必须力求灵活，它不能成为工料测量师训导设计人员怎样花钱的手段，而是工料测量师协助设计人员设计的手段，而这种作用又是通过提供设计相关的造价信息来体现的。

1.2 比选法限额设计（确定设计定造价的限额设计）

比选法和特征法是有区别的。因为尽管整栋建筑会被分为相似的特征造价分析，但特定特征设计不会限制于类似项目造价所分配的相应特征造价理论目标。就单个特征造价科目而言，尽管可以从多个类似项目中取得相应历史数据，但是一致性较差，而整栋建筑的造价数据却是可信的，在从某个特征的所有可行性方案中选择最优的时候，应该综合考虑自身造价和对其他特征造价科目的影响。

比选法并不寻求对特征造价的严格控制，而更强调对设计方案的灵活性，这更有利于设计目标的实现。它更注重对特定项目设定一个整体造价上限，而不是试图对设计的每一小块都做出严格的造价限制，造价计划的目的并不是要说明建造一栋楼的最低价，而是要说明造价在建筑物各个部分的分布以及哪些是经济可行。

比选法能使设计人员在他的职责范围内充分利用整体造价上限去施展设计水平。这不仅达到了经济实惠，而且可以协助他们比较建筑物之间特征造价的分摊情况。

比选法是假设在项目前期的设计方案研究和造价建议阶段，已根据工程的估计总造价或规定的整体造价上限确定了建筑物的总体布局和布置(基准设计方案)，设计人员可着手研究在建筑物的各个分部分项有哪些对他来说既可行又可接受的设计比选方案，这项对设计比选方案的造价研究需要考虑某一个特定特征有关决策对建筑物各个特征部分的所有影响。有关设计替代方案的信息将以一种特定的方式出现，这种方式有助于设计人员在开展详细设计前考虑各单项造价以及它们对整体造价的影响，并做出理性的决策。在解决了设计决策后，设计人员便开展详细设计，并且只有当设计改变时，才需要对造价规划做出调整。

造价研究的目的是用来揭示多样的设计方法以及相应的造价测算途径。造价研究将显示能否在限定的造价范围内完成高质量的工程设计，并表明建筑物各主要部分的造价情况。造价研究一般建立在近似值法的分析评估之上。

工料测量师应在尽可能早的阶段就利用一些如提示清单之类的方法，从设计人员那里获取有用的信息。在决定造价研究中各明细事项的次序和包含的范围时，工料测量师应该考虑以下几点：在设计人员完成设计并形成施工图时所需要的造价信息的排列次序是怎样的？选择哪种方案才能既切实可行又是物有所值?

上述两种限额设计的造价管理方法，特征法是比较普遍采用的，因为特征法更适用于常见的建筑物，例如住宅、办公楼、停车场和学校等。工业类、会展类、文旅类等大型复杂项目，因缺乏足够数量具参考价值的造价历史数据，一般采用比选法限额设计比较合适。但不管用特征法还是比选法来进行限额设计，工料测量师应该扮演着一个建设性的角色，在设计过程中与设计人员相互配合，提出有关造价问题的建议，始终紧密地参与整个设计过程，帮助促进设计人员设计出既经济实惠，又能够令人满意地执行所需功能的建筑工程项目。

NRM-1 的附录 D 和 E 提供了正式的造价规划模板。 除了建筑工程费用外，工料测量师还要补充以下造价规划内容：

确定这些补充费用，与建筑工程费用一样，是一个逐步迭代、渐进明细的过程。随着采购策略和施工方法等关键信息的逐渐明晰，上述补充费用也将得到适时的调整和优化。

a) 总承包商的费用

在设计初期，总承包商的“基本要求费用Preliminaries”将基于“建筑工程估算building works estimate”的百分比加成来确定，这一决策过程将通过对过往项目的深入分析来指导。NRM1 第4部分第9组特征分类提供了当项目信息日益丰富时，如何准确测算基本要求费用的规范。

与此同时，总承包商的管理费用及利润的预估亦不容忽视，这些费用可以以单独或分散的“成本中心 cost centre”形式进行计算，并将在“建筑工程费用估算 Building Works Estimate”与“基本要求费用估算 Preliminary Estimate”之和的基础上，以百分比的形式加以增加。这一汇总值被称之为“工程造价测算 Works Cost Estimate”，它将成为项目预算的重要参考。

b) 设计和顾问费用

设计和顾问费用将反映采购方法、项目期间提供的服务以及设计责任的分配。 当实际收费水平未知时，将根据"工程造价测算"将百分比分配归因于该“成本中心”。所应用的百分比可以从对所提供的服务水平和类似项目的费用的了解中得出。

c) 其他项目费用

除了上述的开发和项目费用，亦涵盖保险、规划费用及房地产的营销费用等支出。具体而言，房地产的营销费用将通过与业主的深入沟通来确定。NRM1 的特征组合分类 12提供了这些费用的计算标准。

d) 风险预备金

在传统意义上，工料测量师倾向于为业主提供一个“单一价格估算single-price estimates”，然而，几乎每一个项目都不可避免地会出现这一预估金额与最终实际花费之间的差异。尽管风险是可以量化的，因此可以在基于特征分类的“造价规划”中加以说明，然而不确定性则更加难以捉摸，因为它涵盖了那些无法预测或计算成本的未知事件。

为了更精确地确定风险，可以进行正式的风险分析以支持造价规划。在这一过程中，需要运用多种风险定量分析技术，如蒙特卡罗模拟等，来全面评估所涉及的各种风险。虽然风险无法完全消除，但可以对其进行有效管理，而不是简单地忽视它们的存在。后续专题系列文章中，笔者将更深入地探讨风险的相关问题。

在设计与施工的过程中，设计的各个层面将持续演进，对于可能出现的未预见额外费用，必须设立应急资金以应对。遵循行业惯例，会预留一笔应急费用，用以覆盖潜在的价格和设计风险。NRM1建议，针对与项目采购、设计和施工紧密相关的不确定性风险，应给予特别关注。这涵盖了设计开发风险、施工风险、业主变更风险以及NRM1特征分类组合13所列举的其他风险，每一类风险都应独立考量并给予相应的预留。随着项目信息的不断完善，会定期对这些设计风险进行重新评估。因此，在项目设计的早期阶段，所预留的应急资金可能较招标阶段更为宽裕。

e) 通货膨胀

鉴于项目按现价定价，为确保覆盖可能的人工和物价上升，有必要增加两项补充费用。第一项费用将计至承包商投标截止日(“招标通胀”)，而第二项则旨在应对自投标截止日至施工期中点期间可能发生的价格变动(“施工通胀”)。“招标通胀”与“施工通胀”增加费用将以百分比形式进行估算，一般是依托内部数据或类似BCIS指数作为参考依据。在确定最终“造价限额cost limit”时，通常首先计算“招标通胀”，随后将“施工通胀”纳入考量。然而，在通胀率较高的时期，准确预测这些金额实属不易。

造价规划中的价格风险因素与市场状况紧密相连。在波动性较大的市场环境下，特别是在高通胀时期或全球动荡事件对资源成本造成冲击时，造价规划中往往需要预留更大的价格变动百分比，以应对潜在的市场变动。