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2024年，为什么偏偏这10个盘，卖得最好？

楼市 2025-01-03 19:43 广东

2025年的第二个工作日，我们来谈一个伟大的话题

过去一年，广州新房市场，底色究竟是怎样的？

凭良心说，这个问题的答案，得看你怎么看。

好的一方面是，新房全年成交量，同比降幅终于收窄了。

依据阳光家缘数据，24年12月新房网签成功破万套、与10月基本持平；全年广州新房网签总数为72255套，比前一年下降2.47%，但同比降幅收窄大约7个百分点。

此外，去化周期也明显缩短。

经广州住建局统计，截至12月末，全市一手住宅去库存周期16.0个月，比去年末缩短0.6个月，比三季度末缩短3.4个月。

肉眼可见地，新房市场正在持续回暖中。

不大好的一方面是，从绝对数看，全年约7.2万套的成交，在近9个年度中依然处于较低位水平。

图源贝壳

意味着，救市，或许还有一咩咩路要走。

但是！就是在这么一个相对清冷的市场背景下，广州有些新房项目，却凭自己的硬实力、趟出了一道道花路。

直接拉榜单：

按照中指院统计的，去年全市最热卖的10个一手盘，累计成交了8656套，盘均肝了866套左右。

什么概念？

贝壳显示，目前广州在售新盘有557个，全年成交总数平摊到个盘，盘均只有129套；

图源贝壳

相当于，大家呼哧带踹终于卖出1套房的时候，TOP10那些优等生，已经盘均卖出6-7套，榜首万科黄埔新城，甚至可以卖出9-10套，妥妥跑量跑出飞毛腿的水准。

那么，这10个盘子，有什么过人之处吗？

我总结了下，大致有四个特点：

一、“大盘率”超高！

10盘中，体量大的项目占比非常高，粗暴扫一眼，占地面积超过20万平的，就有6个。

尤其是前三甲，规模尤为惊人，占地面积均过百万平。

比如，去化最好的万科黄埔新城，占地面积约158万平，总建面高达约570万平。

TOP2的万科理想花地，占地面积约100万平，总建面来到约300万平。

TOP3的亚运城，开发将近15年，更是不用多说，占地面积约252万平，足足可以装得下1.68个万博商务区。

广州房产摄

二、“刚需率”超高！

10盘中，主流预算总价“1”字头即可上车的有3盘，分别是增城的金茂万科都会四季、华润置地·公园上城，以及花都的中旅·名门府；

总价“2/3”字头起即可上车的有5盘，分别是黄埔的万科黄埔新城、番禺的亚运城、越秀·大学·星汇锦城、白云的保利云境、以及荔湾的中海浣花里。

上车门槛300万内的，10盘中已有8盘。

“赢得刚需客者，赢天下”，道理虽老，但依据现实反馈，它还是真理。

这些项目总价都不是很高，十分契合当下的消费环境。

没错，降级消费、降级买房～

三、“名校率”超高！

今年去化TOP10项目，100%全是名校盘，连总价1/2字头的，配的书包都不含糊。

比如，黄埔的万科黄埔新城，带的是9年制广铁学校，目前已开学。

番禺亚运城，配的是也是广铁书包，鸡娃成果近几年有目共睹。

广州房产摄

越秀·大学·星汇锦城，配的是番中，12年幼小中教育基本解决。

增城的金茂万科都会四季，总价100来万起，配的是华师附书包。

白云保利云境对口的黄石学校，去年已纳入培英教育集团。

新塘的华润置地·公园上城，配的广外附书包。

连花都的中旅·名门府，带的都是9年广外附，去年11月已落成。

刚需盘都带名校，改善项目就不用说了。万博标杆——华润置地·长隆万博悦府，番禺+东风东+广雅三幅王炸牌全部码齐！

目前，大家最关注的广雅中学已经完成封顶，预计在2025年9月正式开学。

四、“超配率”超高！

广州卖得最好的这10盘，还有一个非常关键的共性。

那就是，地铁、商配等都很齐全，而且大部分都是现成的，肉眼可见的已经兑现、或在兑现中。

发现没有，学铁商齐全的大盘，一直都是买房人的第一选择。

举个栗子。

去年全市销冠——万科黄埔新城，不仅花了重金引入广铁一中铁铮学校，还配建了约22万平商业综合体（其中商业中心约13万平），预计25年底就会开业。

广州房产摄

而且，这个楼盘还是个5/13号线的双地铁项目，虽然从家去地铁口脚程要1公里左右，但可以用电鸡解决的都不是啥大问题～

总结一下：

可以看到，今年广州10大最好卖的新盘，多数都符合这个公式——

大盘+刚需价+名校书包+全能超配！

为啥这些房子好卖呢？

我认为主要原因是，目前还在买房、必须买房的人群有两种：

一种是刚性置换，家里人多了，需要小房换大房，配套肯定要大而全！老人买菜、小孩读书玩乐，都不想走太远！

一种是孩子要读书，需要学位，必须买房！为此，大家估计也能感觉到了，2024年的楼盘，基本都买努力搞学校！

这两种都是什么人，没错，就是实实在在的刚需，想花小钱、办大事，花小钱即可翘起超级大盘综合全能配套的买家。

因此，2024年最好卖的房子，没有意外，大盘居多。

但最后我也想悄咪咪跟大伙说一句：

珍惜这些大盘吧！因为👉广州可能再无大盘了！

前几天，二娃就专门写过，现在的房企囿于拿地/开发资金大、去化竞争激烈、户型淘汰快、需要参与公配建设等种种因素，不太敢再拿巨无霸大地块了。

举个最简单的栗子。

去年的天河地王——南方面粉厂地块，最终由保利以117亿元总价拿下，大家没忘吧！

图源广州公共资源交易中心

当时，报名拍地的房企本来有四家，后来剩下保利、越秀、中海三国杀，竞争到100亿的时候，战局突然和缓不少，价格变化越来越小、越来越慢。

为啥捏，瞅瞅，100亿元对房企，也不是个小数目哇！

中指院显示，去年全年房企能肝出超过100亿的权益销售金额的，也才保利、越秀、中海、广州地铁地产四家房企。

图源中指院

用全年收入拿地，问题不大！

但如果用两年、甚至三年的销售额来拿地，房企大佬们真的能吃得下、睡得着觉吗？

还要继续担心，接下来开发、操盘、去化噼里啪啦一堆事，资金能不能顺利回笼，不是阶段性小困难，可能会是整个房企性命攸关的大事哇～

也正因为此，现在广州市场出现越来越多“小盘大作”，就是楼盘很小，货量不多，但开盘就卖爆；

这些项目，凭借学铁商全部俱全、再加上超新规产品和低总价上车，吸引了越来越多的买家。

2025年广州比较值得期待的新盘，基本都是这种操作，比如：越秀熙悦江湾、越秀桂悦东晓、保利珠光印象、越秀云悦、万科花地湾四期等，小户型都是非常好卖的。

BTW，云悦今年要加推最后一栋，有意向的可以扫码找二娃咨询选筹建议。

当然，对其他楼盘感兴趣的，也可以直接私下问二娃！广州主流楼盘的优缺点、和最新特价折扣，他都门清！

最后问一句，你们觉得24年这些楼盘好卖的原因还有哪些？去年，你们买房了吗？买在哪里？评论区聊聊。

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