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美丽西园，位于海淀区四季青商圈，京西四环内，1998-2003年建成，有3个独立院落组成。美丽西园，西面是西四环北路，北面是彰化南路。三个院出门就可以上四环，交通出行方便。出小区北门为营慧寺公交站，小区南面为6号线海淀五路居地铁站。幼升小入学划片，属于海淀八里庄学区，其中：1-13号楼幼升小划片对应六一小学，18-19号楼划片对应人大附亮甲店分校。美丽西园，分三个院，分开管理，彼此之间都有围墙。其中：- 1-8号楼，1998年，由煤炭三厂和外文局两个单位组成，属于公房性质。该部分都是5-6层的板楼，一梯两户。主力户型是67.9平两居室，把边户型是94平三居室，顶层是复试结构81.9平和104.8平的。2017年老旧改造，新做的绿化，新粉刷的外墙面和加的外墙保温。外文局部分楼已加外挂电梯，分别是4、5、6、7号楼，电梯不能直达，需要上下半层这种。
- 11-13号楼，2002年建成，11、12号楼是纯商品房。小区门口就是营慧寺公交站，距离6号线五路居地铁站606米。11号楼，总高9层，是电梯房，纯商品房。12号楼是总高6层板楼不带电梯；13号楼是乡产房，目前不能交易。
- 18号楼，是筒子楼，大长廊，共10个单元，其中2个单元有电梯；19号楼是带电梯塔楼。
四季青曙光片区，位于北京市海淀区西三、四环之间，蓝靛厂南路与玲珑路交汇处西北角（地铁6号线与10号线换乘站慈寿寺站）。
该板块占据着城市核心地带极为稀缺的土地资源。同时毗邻昆玉河、玲珑公园等不可复制自然资源，而且周边高档社区环绕，自然人文环境优越。
第二梯队：汤泉逸墅、郦城、美丽园、美丽经典园、水云居、诚品建筑、玫瑰御园；如果该板块按价位划分，不完全统计，可把小区大概做如下归类：
1、300-500万，可以考虑商品房的开间或者回迁房的一居、小两居。和泓四季（17年回迁房，塔楼，小两居，首师大附小）；五福玲珑居北区/南区（15年回迁房、板楼、一居or小两居、六一小学）。2、500-800万，以回迁房塔楼的两居为主，还有楼龄老点、没电梯的两居。美丽西园（98年，板楼两居，1-13号楼六一小学；14-19号楼人大附亮甲店分校）；和泓四季（17年回迁塔楼，南向两居，南北三居，首师大附小）；农林科学院宿舍（02年，南北两居，没电梯，首师大附小）。3、800-1000万，可选择的空间大，两居三居都有的选，塔楼为主，少量板楼。
望塔园（01年回迁房、塔楼、两居三居、万泉小学曙光校区）；曙光花园（00年、塔楼、东南两居、万泉小学曙光校区）；美丽西园（98年、塔楼、西南三居、1-13号楼六一小学、14-19号楼人大附亮甲店分校）；美丽星苑（07年、一类经适、南北两居、六一小学）。4、1000万-1500万，以纯商品房板楼大两居或者三居为主，小区品质更好。
颐慧佳园（06年商品房、人车不分流、大两居、八里庄小学）；美丽园（02年商品房、低密度、南北大两居、海淀实验小学苏州街校区）；水云居（11年纯商品房、板楼、120平大两居、六一小学）；诚品建筑（04年纯商品房、板楼、大两居or三居、万泉小学曙光校区/首师大附小）；曙光花园望山园（03年纯商品房、塔楼、三居、万泉小学曙光校区）；美丽经典园（08年纯商品房、板楼、107平南北两居、六一小学）。5、1500万-2000万，可选择140平以上的大面积的三居或者四居，大平层。
观澜国际（03年，品质高，环境好，万泉小学曙光校区，150平米以上）；郦城二区/三区（03年，板楼、纯人车分流、绿化率高、户型好、首师大附小）；绿波漫板（04年，150平以上的改善，人群不纯粹、八里庄小学）。6、2000万以上，豪宅价位段。
四季青板块介绍
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四季青板块，位于海淀区最贵片区万柳的西南侧，这儿是闹中取静的清幽之地，即不会远离繁华，也能坐享周边自然环境的便利，价格也没有万柳那么贵。
板块内，小区普遍密度都不高，有便利的商店和饭馆，尤其是东南角，比较适合居住，但是学校相对差点儿，不追求教育的可以看看；居住和教育都想要的可以考虑美丽园和观澜国际；上车+教育的可以考虑望山园，再次望河园、望塔园，最后农林科学院。
曙光花园分为望山园、望河园、望塔园和观澜国际花园，划片万泉小学曙光校区
望山园，2000年塔楼社区，1、2号楼叫智业园，户型偏大两梯六户；3、4号楼是公房，集中供暖，其他都是壁挂炉自采暖；6、7号楼叫水云天，比较新是04年板塔结合的楼，3到11号楼都是两梯八户。人车半分流。望山园除了两栋公房，其余是商品房属性，物业和园林比回迁房塔楼社区要好。
望塔园、望河园，均为回迁房，大部分为塔楼两梯十户，从66平一居到110多平的三居，其中7号楼是板楼一梯两户，总高11层。与望山园对比，这两个小区高下立判，还是要差一点的。
观澜国际花园，曙光花园最新的一个区也是纯商品房，04年的5栋板楼总高17层，但是除了2号楼正南北，其他都是歪的，6号楼是东西的，除了特殊户型基本都是两梯两户，最小户型是87平的两居，采光基本都是落地窗带弧形。园林绿化还可以，但是物业对于大户型改善的楼盘来说相对一般，人车半分流，北门有部分地上停车，从北门出去几百米就是车道沟站。
美丽经典园和玫瑰御园，美丽经典园两居户型优秀，且都是低密的电梯洋房，一层下跃顶层带阁楼，但是位置比较尴尬，配套差，去地铁也不太方便。玫瑰御园在东边挨着京密引水渠，外立面特别好看，欧式风格，但是为了美观阳台是凸出来一截的，比较影响采光。两个小区体量都不大，出房不多。
颐慧佳园和绿波漫板裕泽园：颐慧佳园分AB区体量比绿波大，户型选择上从40平开间到224平四居室，但是小户型套数不多且没燃气，120平两居127小三居南北的户型比较好，小区车位紧缺，人车不分流，地面停车乱，绿化率不高。绿波的6、7、8号楼是高板，其中7号楼也是40-60平的开间，四梯二十二户。人车半分流，但是路面停车情况比颐慧要好，几乎没有。绿化情况也要比颐慧好，主力是157平的三居，位置要比颐慧好点。
农林科学院宿舍，该区域上车盘，最早84年最新02年的6层无电梯老破小，顶层均为复式，最小40多平，物业方面单位管理的还可以，单元门禁大门保安都齐，停车难是老问题，对口首师大附小。
玲珑花园，99年的旧时高端小区，当时开盘卖到每平米1万，四层的小矮板没电梯顶层是复式，户型从115的两居到300多的复式，还有3栋联排，人车不分流，年代还是比较久。
诚品建筑7、8、9号楼是圆柱形的叫哈佛馆，两梯两户300平的大平层，当初只有学历到达一定高度才能卖给你。
金雅园东西两排楼，西边挨着四环的是商品房，东边在里面的是回迁房。
琨御府，最后说一下板块内的鼎豪，该区域最新也最贵的，分两期，西区是15年的9栋商品房矮板，一梯两户，155的三居是主力户型，没有四居，园林超棒，物业安保也是穿着得体的制服巡逻。东区就一栋商品房，独门独院，外面有写字楼商办和商业围绕。
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海淀的强悍在于，不止高分段学生数量多，而且中位数、重数（630-640）水平和平均分（590分）都是北京各城区中最高的，可谓一支独秀！
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美丽西园，位于西四环内，海淀四季青商圈，1998-2003年建成。美丽西园，1-13号楼幼升小划片对应六一小学，18-19号楼幼升小划片对应人大附亮甲店分校。- 1-8号楼是1998年的，由煤炭三厂和外文局两个单位组成。
- 18和19号楼，是二建单位的公房。三个院分开管理。
西面是西四环北路，北面是彰化南路。出小区北门为营慧寺公交站，从小区南面为6号线海淀五路居地铁站。三个院出门就可以上四环，交通出行方便。1-8号楼一个园区，是煤炭三厂和外文局的公房，位于四环内，都是5-6层的板楼，一梯两户。主力户型是67.9平两居室，把边户型是94平三居室，顶层是复试结构81.9平和104.8平的。1998年建成的，小区环境在公房内还不错。2017年小区整体重新改造了一遍，5号楼6号楼已加电梯，老旧改造也已经完成，新做的绿化，新粉刷的外墙面和加的外墙保温。11-13号楼一个园区，是商品房；小区门口就是营慧寺公交站，距离6号线五路居地铁站606米。四季青桥南公交车站西侧距离小区1公里处即是金四季欧尚大型购物广场，定慧北桥东侧距离小区1公里处就是家乐福超市。18、19号楼一个园区，是二建单位的公房，带电梯。物业管理不错，整齐干净。物业是鼎力物业，物业费是1.42元平月。车位为地上车位，分为固定车位和临时车位，固定车位1700元年，小区有24小时保安看守。出小区西门向北200米（来自百度地图）就是营慧寺公交站，向南600米就是（来自百度地图）就是6号线的海淀五路居站。小区门口就是营慧寺公交车站，出行方便。小区出西门走200米就是营慧寺公交站，途径24路公交，距离海淀五路居地铁站600米，交通便利。旁边有家乐福，欧尚购物广场，爱家家居，洗衣店，水果店，金泰海博大酒店，工商银行等配套齐全。（此数据来源于高德地图）2024年，八里庄学区，多校划片，共有9所小学可选，如下：- 八里庄小学（首都师范大学附属中学第一小学）【40%直升首师大附中-六小强】
- 万泉小学曙光校区【万泉小学南校区，万泉小学集团校】
- 定慧里小学【弱小，首都师范大学附属定慧里小学，30%直升理工附中南校区】
- 六一小学【弱小，首都师范大学附属六一小学，30%直升教师进修南校区】
- 人二分小学部（片区摇号）【九年一贯，公办中学新设小学部】
2所口碑牛小：
海淀实验小学（本部）【海淀前十】
八里庄学区，小学整体阵容，也是非常优秀的。片区既有人大附小这类大牛小，也有可兜底直升的定慧里和六一小学，萝卜白菜各有所爱。根据实际的资金预算，选择适合自己的学区，相对来说可选择范围大。小升初通路，没有特别多的坑校。片区内的中学虽然不像六小强那样顶级，但是优质好中学分布均衡，遗憾的是没有六小强的大牛中能参与小升初二次派位的。如果想去高水平的初中，需要努力提高成绩，在小升初一派时顺利上岸。![]()
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定慧寺-恩济里小区（1996）
定慧寺-恩济庄82号院
定慧寺-恩济庄46号院
定慧寺-阜成路95号院
定慧寺-恩济庄96号院
定慧寺-恩济庄97号院（2002，国宾嘉园，1栋楼）
定慧寺-永安东里（永安公寓）
四季青-五福玲珑居北区（2015-16）
四季青-五福玲珑居南区（2016年）
四季青-美丽西园（1998，1-13号楼）
四季青-美丽星苑
四季青-美丽经典园
四季青-玫瑰御园（251高端）
定慧寺-亮丽园
四季青-京投银泰琨御府（西区1-6号楼，2015年）
2023年，八里庄学区，六一小学，计划招生6个班，范围参考
恩济里小区，
恩济庄平房40号一87号，
恩济庄46号院，
恩济庄82号院，
恩济庄96号院，
定慧北里，
定慧北里亮丽园，
美丽经典园，
美丽西园（1-13楼），
裕泽园，
水云居（美丽园中路16号院），
汇秀轩（五路居甲11号），
美丽星苑（五路居甲16号院），
北京市盲人学校家属楼，
永安东里（永安公寓），
中国人民解放军总后勤部恩济庄干体所，
定慧北里海军北京阜成路干体所，
以上小区或者家属院居住的家长们可以报名海淀区六一小学。八里庄学区—人大附小亮甲店分校学—2023年招生简章2023年，八里庄学区，人大附亮甲店分校，计划招生6个班-服务范围：定慧寺-亮甲店小区（八里庄61号院）【1998年】定慧寺-北京印象（2003年商品房，金地物业，人车分流），四季青-五棵松26号院（五棵松路26号院）【1998年】![]()
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大多数人觉得新生儿人口减少，学区需求就一定会减少，这是很单一的线性思维。我们不能简单依靠“线性思维”，以静态的方式去理解动态的发展，从而忽略了整体性。不可否认，新生儿人口减少，在一定程度上肯定会影响学区市场整体的需求，特别对普通学区的影响较大。但对中等偏上、乃至顶级学区来说，影响微乎其微。相反，生源减少导致单校的确定性更强，价格可能会迎来反弹或上涨。并不是每个家庭都有能力购买学区房，绝大多数家庭读的只是普通学校，这是客观事实。学区房作为刚需中的刚需，一居室总价动辄500-800万，能买学区房的基本都是二套家庭，因为大多数占坑房并不适合一家老小居住，这无疑又抬高了购房门槛。从成交数据中，我们就能发现真相。在北京每年的二手房成交总量中，东西城的成交占比不足10%，哪怕加上海淀也不超过20%。以2022年北京14.24万套的二手房成交总量为例，东西海的总成交量大约在2.85万套左右，而到2028年京籍幼升小仍有8万人。其实东西海的大部分房子也不算传统意义上的学区房，只能算学籍房。比如西城广外，东城天永，海淀温泉苏家坨、上庄西北旺等地区的教育水平相对较薄弱，诸多学校与普通学校没有多大区别。跟别的行政区相比，最大的优势在于东西海超高的普高率和本科率，能最大限度的保证学生不至于被分流到职校，仅此而已。三、新生儿减少，也意味着独生子女的家庭增多。相比多胎家庭，独生家庭往往会把全部精力花费在一个孩子身上，对教育和学区房的投入可能会更大。四、绝对人口的减少，并不意味着所有城市的人口都会减少，还是会存在分布不均的情况。作为科教文卫全国之首的北京，想要抢人更是非常容易，比如适当放宽落户的门槛、商住房也可以享受教育、租售同权、或者放松非京籍的就读门槛等。五、北京的教育有别于全国，不仅是因北京聚集了全国最牛的教育资源，更因北京聚集了全国最多的ZZ资源。上海、杭州等城市可以做到“公民”齐头并进，民办校师资力量雄厚，在上海部分教育强区，民办教育更是天花板级的存在。然而在北京却很难看到这一面，北京几乎没有真正的民办校，基本都是“公参民”为主的民办校，典型“公强民弱”的教育格局。从2022年开始，大量“公参民”民办校也都被迫“民转公”了，其中就包括人大附中分校、建华实验学校、清华附属实验学校、北大附中实验学校等极具口碑的民办校。难道是因为北京有钱的家庭太少，交不起民办校高额的学费？还是民办校太穷，不舍得花大价钱挖公办优质的师资力量？导致北京的民办教育一直起不来？通通不是。归根结底是因为北京教育的底层逻辑是权L逻辑，一切都要为了权L服务，包括J济...点到即止，此处省略几百字。所以，因新生儿减少，就简单得出学区要消失，其实是极其不负责任的言论。对于有教育需求的家庭来说，最重要的是：要在这看似混乱的情况下，看清学区的本质。原重庆市长黄奇帆曾说过一段话：我们要缩小贫富差距，但不搞平均主义。共同富裕不是指所有人都达到一样水平，这是错误认知；共同富裕的原则并不是绝对的消灭差别，变成无差别，我们反对平均主义的共同富裕。可以肯定，教育资源和财富资源一样永远都不会均衡。只要人还分三六九，差强弱，教育就还会存在天然的鸿沟。只要幼升小、小升初、初升高有一个环节可以免试入学，并且必须“就近入学”，那学校和房子就不可能完全解绑。只要部分区域还是优质学校扎堆，多校划片仍分高低，那教育资源哪怕打散后，还是会向优质板块聚集。只要以上这些因素不解决，那学区房永远也不会消失。![]()
大多数人觉得新生儿人口减少，学区需求就一定会减少，这是很单一的线性思维。我们不能简单依靠“线性思维”，以静态的方式去理解动态的发展，从而忽略了整体性。不可否认，新生儿人口减少，在一定程度上肯定会影响学区市场整体的需求，特别对普通学区的影响较大。但对中等偏上、乃至顶级学区来说，影响微乎其微。相反，生源减少导致单校的确定性更强，价格可能会迎来反弹或上涨。并不是每个家庭都有能力购买学区房，绝大多数家庭读的只是普通学校，这是客观事实。学区房作为刚需中的刚需，一居室总价动辄500-800万，能买学区房的基本都是二套家庭，因为大多数占坑房并不适合一家老小居住，这无疑又抬高了购房门槛。从成交数据中，我们就能发现真相。在北京每年的二手房成交总量中，东西城的成交占比不足10%，哪怕加上海淀也不超过20%。以2022年北京14.24万套的二手房成交总量为例，东西海的总成交量大约在2.85万套左右，而到2028年京籍幼升小仍有8万人。其实东西海的大部分房子也不算传统意义上的学区房，只能算学籍房。比如西城广外，东城天永，海淀温泉苏家坨、上庄西北旺等地区的教育水平相对较薄弱，诸多学校与普通学校没有多大区别。跟别的行政区相比，最大的优势在于东西海超高的普高率和本科率，能最大限度的保证学生不至于被分流到职校，仅此而已。三、新生儿减少，也意味着独生子女的家庭增多。相比多胎家庭，独生家庭往往会把全部精力花费在一个孩子身上，对教育和学区房的投入可能会更大。四、绝对人口的减少，并不意味着所有城市的人口都会减少，还是会存在分布不均的情况。作为科教文卫全国之首的北京，想要抢人更是非常容易，比如适当放宽落户的门槛、商住房也可以享受教育、租售同权、或者放松非京籍的就读门槛等。五、北京的教育有别于全国，不仅是因北京聚集了全国最牛的教育资源，更因北京聚集了全国最多的ZZ资源。上海、杭州等城市可以做到“公民”齐头并进，民办校师资力量雄厚，在上海部分教育强区，民办教育更是天花板级的存在。然而在北京却很难看到这一面，北京几乎没有真正的民办校，基本都是“公参民”为主的民办校，典型“公强民弱”的教育格局。从2022年开始，大量“公参民”民办校也都被迫“民转公”了，其中就包括人大附中分校、建华实验学校、清华附属实验学校、北大附中实验学校等极具口碑的民办校。难道是因为北京有钱的家庭太少，交不起民办校高额的学费？还是民办校太穷，不舍得花大价钱挖公办优质的师资力量？导致北京的民办教育一直起不来？通通不是。归根结底是因为北京教育的底层逻辑是权L逻辑，一切都要为了权L服务，包括J济...点到即止，此处省略几百字。所以，因新生儿减少，就简单得出学区要消失，其实是极其不负责任的言论。对于有教育需求的家庭来说，最重要的是：要在这看似混乱的情况下，看清学区的本质。原重庆市长黄奇帆曾说过一段话：我们要缩小贫富差距，但不搞平均主义。共同富裕不是指所有人都达到一样水平，这是错误认知；共同富裕的原则并不是绝对的消灭差别，变成无差别，我们反对平均主义的共同富裕。可以肯定，教育资源和财富资源一样永远都不会均衡。只要人还分三六九，差强弱，教育就还会存在天然的鸿沟。只要幼升小、小升初、初升高有一个环节可以免试入学，并且必须“就近入学”，那学校和房子就不可能完全解绑。只要部分区域还是优质学校扎堆，多校划片仍分高低，那教育资源哪怕打散后，还是会向优质板块聚集。只要以上这些因素不解决，那学区房永远也不会消失。 | | | |
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