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在租赁合同中，承租人支付租金是其基本义务，而出租人则享有收取租金的权利。然而，当承租人欠付租金时，出租人是否享有解除权，特别是当欠付租金未超过应付租金的50%、且承租人仍在支付租金并愿意继续履行合同时，这一问题显得尤为重要。本文将结合真实案例，适用相关法律法规，对此进行深入分析。
一、引言
在租赁关系中，承租人支付租金是其合同义务之一。然而，由于各种原因，承租人可能会欠付租金。此时，出租人是否享有解除权，以及解除权的行使条件，是租赁合同纠纷中常见的争议点。本文将探讨当承租人欠付租金未超过应付租金的50%、且仍在支付租金并愿意继续履行合同时，出租人是否享有解除权。
二、真实案例分析
案例一：王某与李某租赁合同纠纷案
案情简介 ：
王某将一套房屋出租给李某，双方签订了租赁合同，约定租金为每月5000元，租期为一年。合同履行过程中，李某因经济困难，未能按时支付租金。截至起诉时，李某已欠付租金3个月，共计15000元，占应付租金的25%（15000元/60000元）。然而，李某在诉讼过程中明确表示愿意继续履行合同，并已开始分期支付欠付的租金。
争议焦点 ：
本案的争议焦点在于，当承租人欠付租金未超过应付租金的50%、且仍在支付租金并愿意继续履行合同时，出租人是否享有解除权。
法律分析 ：
1.承租人支付租金的义务 ：
根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。”由此可见，支付租金是承租人的基本义务。
2.出租人解除权的行使条件 ：
《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”这一规定明确了出租人解除权的行使条件，即承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，且在出租人给予的合理期限内仍未支付。
3.合理期限的确定 ：
合理期限的确定应综合考虑租赁合同的性质、租金支付期限、承租人欠付租金的金额和原因等因素。在本案中，李某虽然欠付租金，但欠付金额未超过应付租金的50%，且其已明确表示愿意继续履行合同，并已开始分期支付欠付的租金。因此，可以认为李某的行为并未构成根本违约，出租人给予其一定的宽限期是合理的。
4.出租人解除权的限制 ：
在承租人欠付租金未超过应付租金的50%、且仍在支付租金并愿意继续履行的情况下，如果出租人行使解除权，可能会损害承租人的合法权益，造成不必要的损失。因此，从公平和诚信原则出发，应限制出租人在这种情况下行使解除权。
结论 ：
综上所述，在本案中，李某虽然欠付租金，但欠付金额未超过应付租金的50%，且其已明确表示愿意继续履行合同，并已开始分期支付欠付的租金。因此，出租人王某不享有解除权。
案例二：张某与刘某租赁合同纠纷案
案情简介 ：
张某将一处商铺出租给刘某，双方签订了租赁合同，约定租金为每月8000元，租期为两年。合同履行过程中，刘某因经营不善，未能按时支付租金。截至起诉时，刘某已欠付租金4个月，共计32000元，占应付租金的26.67%（32000元/120000元）。然而，刘某在诉讼过程中明确表示愿意继续履行合同，并已开始分期支付欠付的租金。
争议焦点 （同案例一）。
法律分析 （同案例一，但结合本案具体情况进行阐述）：
1.承租人支付租金的义务 （同案例一）。
2.出租人解除权的行使条件 （同案例一）。
3.合理期限的确定 （同案例一，但考虑商铺租赁的特殊性，如租金支付周期、承租人经营情况等）。
4.出租人解除权的限制 （同案例一，但强调商铺租赁中承租人的经营稳定性和连续性对出租人的影响）。
结论 ：
在本案中，刘某虽然欠付租金，但欠付金额未超过应付租金的50%，且其已明确表示愿意继续履行合同，并已开始分期支付欠付的租金。考虑到商铺租赁的特殊性以及承租人的经营稳定性和连续性对出租人的影响，出租人张某不享有解除权。
三、相关法律法规适用
1. 《中华人民共和国民法典》的相关规定 ：
·第七百二十一条 ：
承租人应当按照约定的期限支付租金。
·第七百二十二条 ：
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；
承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2. 《中华人民共和国合同法》（已废止，但相关原则在《民法典》中继续适用）的相关规定 ：
·第二百二十六条 ：
承租人应当按照约定的期限支付租金。
对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；
租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
·第二百二十七条 ：
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。
承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
3. 其他相关法律法规 ：
·如《城市房屋租赁管理办法》等地方性法规或规章，可能对租赁合同的具体规定和出租人解除权的行使条件有所补充或细化。
四、综合分析
结合上述案例和相关法律法规，我们可以得出以下结论：
1.承租人支付租金的义务是基本的合同义务 ：
承租人应当按照约定的期限支付租金，这是其基本的合同义务。如果承租人未能按时支付租金，将构成违约。
2.出租人解除权的行使条件应严格限制 ：
在承租人欠付租金未超过应付租金的50%、且仍在支付租金并愿意继续履行的情况下，出租人行使解除权应受到严格限制。因为此时承租人的行为并未构成根本违约，且其已明确表示愿意继续履行合同。如果出租人行使解除权，可能会损害承租人的合法权益，造成不必要的损失。
3.合理期限的确定应综合考虑多种因素 ：
合理期限的确定应综合考虑租赁合同的性质、租金支付期限、承租人欠付租金的金额和原因等因素。在承租人欠付租金未超过应付租金的50%、且仍在支付租金并愿意继续履行的情况下，出租人应给予承租人一定的宽限期，以促使其继续履行合同。
4.出租人解除权的行使应遵循公平和诚信原则 ：
在租赁合同中，出租人和承租人之间应建立公平、诚信的合作关系。当承租人欠付租金时，出租人应首先与承租人进行沟通协商，了解其欠付租金的原因和困难，并给予一定的宽限期。如果承租人愿意继续履行合同并已开始分期支付欠付的租金，出租人应尊重其意愿并继续履行合同。
五、结语
在租赁合同中，承租人支付租金是其基本的合同义务。然而，当承租人欠付租金时，出租人是否享有解除权应受到严格限制。特别是在承租人欠付租金未超过应付租金的50%、且仍在支付租金并愿意继续履行的情况下，出租人应给予承租人一定的宽限期并继续履行合同。这不仅符合公平和诚信原则的要求，也有利于维护租赁关系的稳定和持续发展。希望本文能为读者提供有益的参考和借鉴。
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