最近有网友说，自己在广州购买的共有产权房项目榕悦花园，因为回购政策没有出台，一直没法卖出，于是直接到政府留言板投诉求助。
先科普一下，共有产权房是特殊时期，出现的一种特殊的住房形式。
简单来讲就是，个人可以“跟政府一起合伙买房子”，个人占大头，政府或者政府的代持机构占小头。
在房价上涨的周期，商品房供不应求，刚需人群上车的门槛一升再升。
尽管保障性住房体系中，也有公租房、廉租房，但那都是租的，而共有产权房是有产权的。
对买房有执念、钱不多的刚需群体也能在大城市有个自己的窝了。
原则上说，过了限售期产权就可以转让，可以把手上的份额卖给政府或者政府的代持机构，或者从他们手里把份额买回来。（不过小巴暂时没看到政府出售共有产权房份额）
网友发帖的榕悦花园项目诞生于2021年，是广州首个市本级的共有产权住房项目，承购人与政府产权份额比例分别占55%和45%，刚出来的时候特别火。
按照《广州市共有产权住房管理办法》，共有产权房有2年的限售期，房子不得出租或者出售。
现在过了限售期，但回购细节迟迟不出，购房者就有点慌了。
如果还在房价上升周期也还好，现在楼市不振，手上的份额交易不了，难怪持有人着急。
还有网友说，都已经离开广州了，共有产权房的事情还没有处理。
政府的保障房怎么这么不靠谱？
小巴觉得，共有产权房是新鲜事物，相关细则需要时间优化很正常。
不久前，市住建局就公布了《广州市市本级共有产权住房回购办理指南》，明确了共有产权房回购价格、办理流程等细节，算是给了持有人一颗定心丸。
满足住房限售年限的，产权人可以向代持机构提出转让产权份额的申请，受让人应当具有购买共有产权住房资格，同等价格下代持机构拥有优先购买权。
等于说，份额卖给有购房资格的个人和代管机构都可以。
价格也不是随便定的，由评估机构对前6个月共有产权项目同地段、同类型商品住宅房进行评估。
评估费用由产权人先支付，签订回购协议后代持管理机构再把这笔钱转回给产权人。
转让份额产生的收益归产权人所有，转让价格低于原购买价格的价差，也是自己承担。
最后还提到，如有公积金贷款或住房抵押贷款未还清的，需要在签署《共有产权住房回购协议》前偿清前述贷款。
考虑到榕悦花园位于黄埔，这一轮下行周期，广州非核心区的房价跌得很猛，现在退出可能要亏钱。
除了没有说怎么转让给其他意向购房者，广州共有产权房退出细节总体还算清楚，只是细则的修订和公布比较慢一些。
事实上，之前已经有城市推出过回购细则。
北京是全国最先出现共有产权房的城市，去年也出台了相关的回购细则。
规定取得产权证未满5年，不允许转让房屋产权份额，因为特殊原因需要转让的，需要向原分配区房管局提交申请，由代持机构回购。
回购价格按照购买入价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，年折旧率为2%，物价水平指数取定回购时点央行公布的一年至三年定期存款利率。
方案考虑到房屋折旧和物价上涨，一增一减，还算是比较科学的，如果物价涨幅跑过折旧率，估计还能赚点，政府回购的房屋继续作为共有产权房使用。
取得不动产产权证满5年的，可以按照市场价格转让份额，同等价格下代持机构有优先购买权。
转给个人的话，新购房人所占的房屋产权份额比例不变，仍作为共有产权房使用。
目前已有超过20个城市出台共有产权房相关政策，主要集中在北上广这些一线城市，涉及二线城市的体量很少。
不过未来可能不会再有共有产权房项目了。
比如，杭州整个城市已经没有共有产权房项目了，西湖区小和山、西湖双桥单元，还有拱墅的桃源单元还没有开工的共有产权房项目，都已经终止。
杭州小和山和拱墅桃源单元，已经明确会调整为配售型保障性住房。
根本原因还是政策转向。
2021年7月，国务院发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了我国的保障性住房体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体。
到了去年8月，国务院发布《关于规划建设保障性住房的指导意见》，提出要建设配售型保障性住房。
配售型保障性住房价格低，主要面向城市户籍住房困难家庭、各类引进人才群体供应。
以划拨土地方式供地，要求将配套等成本剥离，还要按“保本微利”原则配售，价格上应该会和商品房拉开差距。
和共有产权房最大的区别是，配售型保障性住房实施严格的封闭管理，买后不能上市交易，不能私自转让和长期闲置，属于真正的“不动产”。
以前，共有产权是保障房的一部分，未来的保障性住房应该是“配租+配售”两条腿走路，共有产权房可能会逐渐退出历史舞台。
不过，买了共有产权的也不用担心，估计是“老房老办法、新房新办法”，已售的共有产权房，未来成交不受影响，就算想要接盘共有产权房的新买家减少，代管机构也可以回购。
而新推出的配售型保障性住房，直接就是完全封闭了的。
【完·小巴PS】
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理财巴士发布时间 20240902
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