最近，上海楼市整了个大活。
时隔8年再次捅破地价天花板，绿地凭借运气和超能力拿到新地王，楼面价格13.1万/平方米。
（来源：财联社）
徐汇区斜土街道这块地，之前由小米的全资子公司竞得，成交价15.5亿，单价3万/平方米。
政府收储后重新上架，商用转住宅后，身价立马翻倍，起拍总价36.96亿，多轮竞价后，最终触及48.05亿的最高限价。
最终的摇号阶段，绿城成了幸运儿，成交楼面价高达13万/平，刷新了上海的记录，也刷新了全国的记录。
吃瓜群众沸腾了，认为绿地有国资背景，国资房企在这样的环境下高调拿地，有很强的指向性意义。
原材料贵了，成品就得涨价，地价上来了，房价也会逐渐联动。
13万多的价格拿地，估计开盘得20万每平了，大概是奔着楼王去的。
按照以往规律，地王带动楼王，核心区域猛涨带动周边，未来上海的房价是不是会形成自上而下的联动？
先别上头，咱们理性分析一下。
同一场拍卖，一共5块地，有三块地都是底价成交的，还有一块地的溢价率也不高，只有6.48%，跟这个徐汇滨江的地王相比，可以说是冰火两重天了。
可以说，房企不是盲目拿地，这块地被大家抢破头，也有原因。
地王位于徐汇滨江，这里一向是高端项目的集聚地，附近都是十几万一平的豪宅，基本开盘就售罄，供不应求。
这块地被市场认为是徐汇区最后一块住宅，核心地段又是稀缺资产，才能拍出高价。
豪宅对标高净值人群，和普通住宅完全是不一样的目标群体。
高净值人群受经济周期影响小，有实力追求优质资产。
虽然整个房地产市场不是那么热，但并不耽误豪宅项目走出属于自己的独立行情。
今年4月，上海黄浦区的“凯德·茂名公馆”最后75套房源现房销售，备案均价16.8万/平方米，认购阶段，认购率385%，5月份开盘，75套房子在45分钟内售罄。
深圳福田的海德园项目，均价12.85万/平，也是“日光盘”，116套房源开盘当天售罄。
特别是在5月底的一系列政策刺激后，广州的千万豪宅的客源回流明显，杭州也引发了一轮千万豪宅项目热潮。
最近几年，北上广深、杭州、厦门、南京、苏州、武汉、东莞十个重点城市的豪宅成交数量稳中有升，并没有被行业周期影响。
（全国1000万以上住宅成交情况统计）
细分下去，十个城市中上海表现最好，今年上半年，3000万以上豪宅成交数量超过其余九城成交数量之和，一骑绝尘。
（来源：克尔瑞）
今年也是上海近十年中豪宅销售数据最好的一年，总价2500万以上的新房成交量超过了2025套，仅半年的销售数量就远超前9年任意一年整年的数据。
（来源：克尔瑞）
更重要一点，上海的购买力撑得起豪宅市场。
根据3月发布的胡润财富报告，上海富裕家庭数量比香港更多，是深圳、广州、杭州、宁波、台北、天津、苏州的数倍，超过深圳、广州、杭州、宁波之和。
买家有实力，交易也很热，开发商当然有底气溢价拿地。
所以，与其说上海出现地王，不如说地王选择上海。
不过豪宅的火爆，并不能代表楼市的整体面貌。
根据国家统计局的数据，6月份，各线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄，只不过是不同城市不同区域存在一些结构性的分化。
很多普通人还在躺平观望，楼市依然未见拐点。
就像网上说的那样，穷人在通缩，富人在通胀。
核心城市的核心地段豪宅，是这一轮行情的最大赢家。全国最好的资源都集中在几个大城市的核心地段，最终也会成为财富群体的终极聚集地，大火的背后仍然是稀缺性。
上海地王出现，更多是开发商在竞争核心资产，寻找确定性。
指望核心区域房价上涨来带动整个市场上涨，不太现实。
在取消低价上限，恢复价高者得后，广州、杭州、成都、福州、东莞、合肥都曾拍出过各自的“地王”。
比如，去年12月，广州海珠区的琶洲西区地块，楼面成交价75760元/平方米，成交溢价率达59%，刷新城市记录，半年过去，广州楼市的走向并没有改善。
现在房企拿地也很有针对性，核心城市的优质地块竞争激烈，不断推高溢价，但非核心或者远郊的地块仍然是比较低迷。
楼市销售层面的分化传导到拿地层面，改善型需求逐渐成为房企发展的重点，幻想普通住宅房价马上就能跟上，乐观还早了一点。
【完·小巴PS】
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理财巴士发布时间 20240816
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