最近这几年，好房子的概念被频繁提到，包括政策方面的措辞。
商品房市场已经有三十多年的发展历史，到底什么样的房子算好房子呢？
当“第四代住宅”慢慢曝光，好房子的样子逐渐出现在大家眼前。
提起第四代住宅，大家可能有点陌生。
房子还分了四代？第四代住宅又长什么样子？
这里先解释一下，住宅大致发展情况。
“第一代住宅”，指单位分配的住房，除居住功能外，几乎没有其他功能；
“第二代住宅”，指有物业管理的住宅；
“第三代住宅”，指在物业管理的基础上，植入人文关怀因素，比如老人友好、宠物友好的小区；
“第四代住宅”，百科上的解释是，庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑，是绿色装配式建筑的衍生品。
第四代住宅是新兴产物，发展至今离不开政策端利好。
2016年，第四代住宅概念正式提出，提到住宅正在进行一场“生态与绿色的革命”，强调居住环境舒适，人与自然和谐共生。
2017年，第四代住宅首个项目成都“七一国际广场”对外接待客户，次年就有了样板房。
2019年，住建部对第四代住宅的建设予以充分认可，并在2021年发布《城市森林花园住宅设计标准》，第四代住宅正式从概念落到实体。
2022年，福州作为首个试点城市，率先推出第四代住宅，接着第四代住宅迎来了井喷式爆发。
根据不完全统计，全国已有24个省份试点上线第四代住宅，等于说超70%的省份已在落地推进第四代住宅。
小巴在广州，也看到了第四代住宅要来的相关新闻。
9月末，招商蛇口拿下横沥岛2024NJY-3宅地，这块地是广州立体花园住宅的首个试点。
房子除了有园林特色外，得房率特别高。如果是一套套内100平的住宅，可以拥有25平半计容的阳台和40平不计容的空中花园，实用面积超过150平，相当于赠送了一半的面积。
本来政策只是规定，第四代住宅需要配备空中庭院或者空中共享园林，没有说这部分面积会赠送。
按照《城市森林花园住宅设计标准》，城市森林花园住宅，以每户拥有面积不小于套内建筑面积的 40%、高度不小于两个自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅，主要为空中户属庭院住宅和空中共享园林住宅两种类型。
后来政策放宽计容规则，允许空中花园不计入容积率和产权面积。
所以，第四代住房基本是户户有庭院、家家有花园，得房率超过100%，不仅居住体验和景观环境都有明显提升，土地利用效率比别墅更加高效。
听起来是不错，那么第四代住宅真实的居住体验怎么样呢？
入住成都七一国际广场的业主表示，丰富的绿化，足不出户就可以亲近大自然，邻居种了各种蔬菜，吃不完大家换着吃，还能联络邻里感情。
不过凡事有好就有坏，缺点也十分明显。
比如隐私性不够的问题，卧室下面就是别人的阳台，挑高露台，你在院子里做什么，可能会被邻居尽收眼底，阳台上种了花草，防水做不好会有漏水的问题。
还有花园的问题，有业主反映，买的时候冲着花园，现在房子没人住，植物已经全部死光。
也有人担心阳台上种植物，会不会影响卧室和客厅的采光，这个问题暂时没有看到住户反馈。
小巴也有疑问，这么多绿植，蚊虫岂不是很多？不知道这个问题最后是怎么处理的，还有像沿海那些台风天多的城市，高层露台的安全性要怎么保证等等。
蚊虫方面，据说已经有些物业在引进滴管，智能防蚊虫等等。
不过，有一个问题是第四代住宅无论如何也绕不开的，那就是成本，不管是建设还是维护的费用，第四代住宅的成本都高于传统住宅。
成都七一国际小区的业主说，他们小区的物业费属于区域天花板级别，2.98元/平米，如果树木太高，物业还会额外收取高空费。
维护成本高，是这类住宅的通病。
像意大利米兰的双塔公寓，号称全球首个垂直森林。
每三个月维护一次，半年一次外围修建，绝大部分都要由园丁高空作业，因为住户每年要交高达7000欧的物业费。
第四代住宅满足了大家在钢筋水泥中想回归大自然的愿望，不用别墅，也可以过上有私家花园的生活，而如何在成本和居住体验之间平衡，也会成为未来第四代住宅发展的一大问题。
我们知道房地产行业早就过了追求速度和数量的发展模式，早就不是“有没有”的问题，而是“好不好”的问题。
现在的房子拼的是质量、科技、服务，谁有好房子，谁就有市场，谁就有未来。
第四代住房赶上了改善型住房的风口，目前正在三线城市也在铺开。
最近浙江德清县出让了一块住宅用地，在出让规划中明确指出，此地块应被打造为“第四代住宅”，也从另一个方面说明以后的好房子会越来越多。
当然，第四代住宅价格相对偏高，目前吸引的主要也是那些相对高净值的人群，不过第四代住宅只是“好房”的其中一个形式，“住好房”的总体趋势是不变的。
得房率高的住宅大量流入市场，也会倒逼开放式进行住宅升级，二手房社区进行改造，帮我们住上好房子，只是以前难卖的老破房子，以后可能就更难卖了。
【完·小巴PS】
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理财巴士发布时间 20241014
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