这两天，存量房贷利率进一步下调的传言，一直在发酵刷屏。
一开始，是最大的“小作文报道社”彭博，说“中国据悉考虑调降存量房贷利率，允许规模高达38万亿存量房贷的转按揭。”
（来源：彭博）
到了这周一，瑞银也跟着附和，说预料央行会在数月后下调存量房贷利率，但“目前不会完全开放转按揭，若最终要市场化的话，相信会朝着此方向”。
（来源：格隆汇）
同日，招行行长表示，没接到存量房贷转按揭的相关通知，相关监管部门也没有就此征求过商业银行的意见。
（来源：新浪财经）
反正就是一直没有官方消息实锤，但也没有官方部门出来辟谣。
从瑞银还有招行行长的表态来看，争议点在于“转按揭”。
“转按揭”有2个意思，其中一个意思，是二手房买卖的时候可以“带押过户”，这个事情咱们去年就和大家讲过了，为了促进二手房流通加快，去年多个城市已经启动了这个政策。
上面传言里的“转按揭”，是另一个意思，就是你觉得现在贷款的银行利率太高，顶不住的话，允许你换一家新的银行贷款，直接按现在最新的利率去签合同，一下降到最低。
小巴的看法是，就算还不能换银行“转按揭”，但像去年那样，在原贷款银行进一步下调存量房贷利率，还是比较有希望的。
首先，就是因为降存量房贷的呼声实在太大了，每一次新房房贷利率下调，存量业主的心就被狠狠扎一刀。
虽然去年降过一次存量房贷利率，但现在的存量房贷，很多都还在4%以上，特别是高线城市。
去年规定是存量房贷下调后的LPR加点，不能低于发放时的城市下限，所以房贷发放时利率加点高的城市，下调幅度就比较少，像北京，现在的存量房贷利率也还有4.75%。
而且上一轮存量房贷下调，并没有惠及二套房，这些人背着5%+的利率，压力山大。
再看最新的房贷利率，已经降了很多次，现在北、上、深首套是3.4%，已经是全国最高的了，广州有银行更是卷到了2.89%。
所以，现在新房贷和存量房贷，至少1%的利率差距。
100万贷款，按等额本息来算的话，每个月大概要多给600块，对于那些动辄3、400万的一线城市房子来说，一个月就要多给好几千，都能顶一个月的伙食费了，几十年累积下来，你说扎不扎心。
很多分析都说，银行考虑到息差，可能会硬杠，不想降存量房贷利率。
但即便不降，一众房奴蜂拥着提前还贷，甚至断供，不也同样会给银行巨大压力吗？
今年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿，同比减少2.1%。
实际上，个人住房贷款余额已经连续5个季度负增长了，说明提前还贷潮一直没有停。
（来源：数据GO）
另一边，法拍房数据也越来越难看。
根据中指研究院数据，2024年上半年，全国法拍市场累计成交各类房源数量7.8万套，相比2023年的7.42万套，增加了5.8%，总成交金额却更少了，1537.3亿，比去年同期减少43.2亿。
也就是量涨价跌，供应量多了，但更卖不出价钱。
（来源：中指数据）
所以大家会看到新闻，说现在银行生怕你断供，万一真断供，银行拿到你的房子，也很难卖，就算卖了也卖不到好价格，还会进一步给二手房市场加压。
于是会好声好气和你协商，还不起款的，要不要办理延期？或者先还利息不还本，考虑一下？
银行要维持息差赚钱，其实可以通过降存款利率来做对冲，去年就是这么干的，这也是必然操作，但如果存量房贷利率再不降，估计提前还款和断供的人，又要更多了。
更重要的是，现在影响逐渐外溢，一线城市的消费也不行了，这就极大拖累经济。
一线城市消费断崖下跌，也是这几天刷屏的消息。
6月份，全国社零同比增速下滑了1.7个百分点，掉到了2%，但四个一线城市的社零增速，大幅低于全国平均水平，竟然全部转负：
北京-6.3%、上海-9.4%、广州-9.6%、深圳-2.5%。
（来源：华创证券）
上半年整体来看，一线城市社零增速也是大幅低于全国平均水平。
（来源：华创证券）
北京、上海的餐饮住宿消费数据更是令人咋舌。
2024年上半年，北京限额以上，也就是年营收200万以上的餐饮业，利润总额1.8亿，同比下降88.8%，利润率低至0.37%，几乎没赚，半年白忙活。
（来源：北京统计局）
上海更惨，限额以上住宿和餐饮业企业营业利润-7.7亿，不赚反亏。
（来源：上海统计局）
一线城市如此拉跨，那是谁撑起全国2%的社零增速呢？
当然就是低线城市了，上半年，二线城市社零同比增速3.1%，三四线等城市是4.6%，而且限额以下企业的社零增速，明显高于限额以上零售。
（来源：天风证券）
也就是说，更广大的低线下沉市场，消费更旺盛，有韧性。
为啥会这样分化？
和收入，还有资产负债情况脱不开干系。
相对低线城市的居民来说，一线城市的收入受到经济影响的冲击会更大，比如什么大厂裁员、金融和房地产下滑，那些原本高薪的一线中产，转眼就被打破原本的舒适圈。
而这些原本一线的消费主力，当初又更有信心和资金，相比低线城市的人，加杠杆买房的力度更猛，以至于绝大部分资产绑在了房子上，在房价下跌的过程中，承受了最多的净资产损失。
虽然咱们的房地产下行，一开始先是低线城市的房价撑不住下跌，但后来到一线城市房价也开始跌的时候，跌的速度反而更猛，腰斩的不少见。
所以，就业压力和房价下跌，资产缩水的双重夹击下，对未来的预期也悲观，这些一线城市原本高收入高负债的家庭，消费自然更保守，有钱就提前还贷，还不上就只能断供了。
这些人即便有消费意愿，但已经被房贷大山死死压住，如果能修复下他们的负债端，对消费和整体经济复苏就会有一定的帮助。
有人说，就算修复了大家也不一定会去消费呀？
但如果存量房贷能降点，你手上多了些钱，就算拿去存，对未来的信心是不是也能充足些，起码在居民减负和改善情绪的这一点上，还是有作用的，如果再配合大力度的消费刺激，消费就能带动一些。
所以小巴觉得，彭博里面那一句还是说得比较到点的：
“虽然降低存量房贷利率会削弱国有中资银行的盈利能力，但中国正面临房地产进一步拖累经济的压力。”
之前因为老美一直迟迟不降息，所以咱们的宽松政策就像挤牙膏一样，现在降息关口大概率就要来，咱们之后的手脚也能放开些。
提振内需，多渠道增加居民收入，还是得加大力大力呀。
【完·小巴PS】
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理财巴士发布时间 20240904
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