真是一石激起千层浪。
上周住建部在一个发布会上，提到要“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制”，22个城市正在试点。
上海市长也在一个会议上面说，今年先在浦东等地试点，明年全市推开。
然后关于房屋养老金的讨论，就炸开了锅，各种收费标准传得有鼻子有眼。
大家群情激愤，说要掏钱的名目咋越来越多，自己的养老都没搞定，没想到又要给房子养老了？
逼得上海周末出来辟谣，住建部官媒也发声，表示房屋养老金不是房地产税，公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，不会加重业主负担。
事实上小巴对大家如此反应也一脸懵。
因为这个房屋养老金不是第一次提出来了，之前和大家聊过，以后房地产的重点任务就是让大家都住上“好房子”，所以住建部这两年提过数次房屋养老金的说法。
而且上周五的发布会，住建部副部长已经直接说到，“个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”
（来源：住建部）
意思就是，现在不需要大家掏钱。
那钱从哪里来？
按照住建部官媒文章的说法，“城市政府可以通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、原公房出售资金等多渠道归集。”
（来源：建筑杂志社）
也就是说，这房屋养老金有点像医保和社保养老金，分为2个账户：
个人账户，已经有了，就是大家买房那时候交过的物业维修基金，只负责你所在小区的维修；
公共账户，准备开整，政府注资进里面，资金来源是财政、土地出让金等等，可以区域统筹调剂。
按照官方说法，这个公共账户，就是为了保底线、保应急、保长远，保障业主的人身财产安全和公共安全。
难道之前交过的物业维修基金，不够吗？
一般来说，城市住宅设计寿命是50年。
但大家看看身边的老房子，2、30年就已经残破不堪，墙裂的墙裂，渗水的渗水，电线和管道也相当老化。
曽任住建部副部长的仇保兴，就说过一句扎心的话，我国是世界上新建建筑量最大的国家，每年20亿平米的新建面积，消耗了全世界40%的水泥和钢材，但房屋的寿命只能持续25-30年。
然后咱们对对七普的数据，截至2022年底，城镇存量住房规模超过300亿平方米，这里面有接近3成，是2000年以前的房子，现在楼龄已经在25年以上。
（来源：七普年鉴）
但这批老旧房子里面的绝大多数，是没有住房维修基金的，因为住房维修基金是从98年才开始征收，所以这部分房子，政府是不是要考虑保底线。
再看，有6成的房子，是2009年以前建的，现在楼龄15年以上。
（来源：七普年鉴）
也就是说，到2035年，咱们有6成以上的房子都垂垂老矣，一大堆房子存在安全隐患，到时就算有住房维修基金，也未必能满足维修改造，毕竟越到后面，房子越老，维修费用肯定会越来越高。
有人说，直接拆了不就行了？
但现在拆建的成本太高，哪有那么多钱给，而且上面已经定了调，说住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，要优化结构和提升品质，不搞大拆大建。
那么为了住房和人身安全，房屋养老金这个东西提出来，就是有其合理性的。
当然，如果深思一下，这里面的槽点还是蛮多。
虽然说这个公共账户是政府掏钱，现在不收业主的钱，但以后会不会收？
当下这种情况，也不知道地主家还有多少余粮，不会最后还是通过各种方式，转嫁到居民身上承担吧？
现在最需要修缮的，就是各种老破小，公共账户可以区域调剂，万一后面真要个人掏钱，我这才10年楼龄不到的业主，岂不是要多给一笔钱，帮老破小业主养房去了？
还有那个物业维修基金，一点都不透明，甚至出现过被人擅自挪用的恶劣情况，再来个房屋养老金，会不会也是不清不楚？
......
只能说房屋养老金这个事情，还是需要多考虑怎么平衡各方利益，并且这个资金也得公开透明，才能服众。
但无论如何，现在房屋养老金就是要推行了，而且整个房屋养老体系多支柱、多条腿走路，从公共账户到个人账户，从房屋体检，到商业性的房屋保险作为补充，建立全生命周期的安全保障。
虽然很多细节现在还没定下来，但可以明确的是，房子的持有成本，将会在未来变得越来越高，随着楼龄越高，费用也会越多。
之前有段时间“以房养老”这个话题很火。
就是说，老人可以把自己的房子反向抵押给银行，获得一些收入，同时也可以住在原来的房子里。
现在房子养护费用变多，不仅要交物业费，还要交一系列费用为房子养老，就更别说迟早要来的房产税了，时间越久，所谓“以房养老”的收益越来越低，负担会越来越重。
像咱们的邻国日本，房屋养护成本也是很高，而且人家的房屋养老金还没公共账户，全是房东自己来承担。
以前海外置业热的时候，有意向去日本投资公寓的人，都需要特别关注管理费和修缮积立金的收费，这是每个月的刚性支出。
按照日本国土交通省发布的数据，平均维修金成本在1万3千日元，每月折合人民币大概是640块，那么一年总共需要7600多块。
所以他们在买房的时候，都会问修缮积立金的资金池子里还有多少钱，如果池子里的资金太少，那可能买到手之后，每个月的费用就会比较高。
同样的，回到咱们国内，以后二手房买卖，房屋养护成本也将成为一个重要的考虑指标。那么这对老房子，无论是老破小，还是老破大，都是个不利的因素。
如果房子在核心城市核心区域，需求够的，拿去放租的话，成本或许可以转嫁出去，否则的话，放租转移不了成本，出售还更难，估计都会变成一个个大坑。
虽然从本质上说，房屋养老金不是房产税，但以后如果真要开始交费，在增加成本这个层面来说，似乎也没啥大不同，也难怪大家群情激愤。
只能说房地产又给大家上了新的一课——
以前觉得房价只涨不跌，现在发现，房价跌起来不是短时间能回来的；
以前觉得房子可以拿来投资赚钱，现在发现，房子始终还是个耐用消费品，会不断折旧老化，需要持续维修和保养，并且时间越久，维护的成本就越高，而这些全都要花钱。
【完·小巴PS】
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理财巴士发布时间 20240828
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