楼市又出牌了。
住建部联合财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局打出“组合拳”。
组合拳怎么打呢？总结就是，四个取消、四个降低、两个增加。
四个取消，充分赋予城市政府调控自主权，取消限售、限购、限价、普通住宅和豪宅的标准。
四个降低，降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款比例，一套二套最低首付比例15%、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新“税费负担。
（来源：住建部新闻发布会）
四个取消、四个降低属于存量政策加码，很多政策已经跟上了。
比如，大部分存量房贷会在本周内完成批量调整，动作慢一点的银行，预计也会在10月底之前全部完成。
目的是降低购房门槛和购房成本，减轻房贷压力，大力支持刚需和改善型住房需求。
两个增加，增加100万套城中村和危旧房改造，主要是货币化安置；年底前“白名单”项目的信贷规模，增加到4万亿。
在这批政策里面，两个增加属于增量政策，也是大家热议的地方，所以下面和大家具体聊聊。
1、货币化安置
从表态来看，主要由5项政策支持：
一是重点支持地级以上城市，二是开发性、政策性金融机构给予专项借款，三是允许地方发行专项债，四是给予税费优惠，五是商业银行根据评估发放贷款。
（来源：住建部新闻发布会）
比起给房子，货币化安置让居民有更大的自主性。
上一次货币化安置，很多人还记忆犹新。2014年，货币化安置在全国范围推广，诞生了一群拆迁户，也推动了房价普涨。
第二次货币化棚改来了，大家都在关心这次能撬动多少资金，带来多少个一夜暴富的家庭？
挖机一响，黄金万两，拆迁是普通人离暴富最近的一次机会。
不少网友对暴富的新闻很上头，前几天，互联网上成都拆迁户的新闻铺天盖地，很多人声称赔偿几千万、拿到十几套房。
后来四川住建局出来辟谣，都是谣言，公安机关也进行了相应的处罚。
这次的规模是说新增100万套，和上一次不可同日而语。
上一轮货币化安置是什么规模呢？
2015~2018年，全国棚改开工量一直维持在600万套以上，2019年也有316万套。
100万套的规模，只是当年棚改高峰时任意一年的六分之一，虽然说后期还可能再加，但是加到多少并不确定。
并且这一次货币化安置不是大水漫灌，已经限定在“属于条件较成熟且能通过加大政策支持力度来加速落地的项目”，全国35个大城市，需要改造的城中村就有170万套，小城市可能轮不到。
各地已经有规划改造的城中村和老旧危房改造，可以快速跟进，但不涉及到开发新项目，如果是目的是去库存，货币化安置不一定是直接给钱，也有可能是房票。
上一轮去库存至少用了3年，这一次比上一轮局势更严峻。城镇化、人口红利已经进入尾声，供需关系已经逆转，经济的基本面变差，库存还更大。
小马拉不动大车，如果还念着靠拆迁暴富，对于绝大多数人来说，很可能只能等来失望。
2、增加“白名单”项目规模
年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿，所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。
这条政策对准的是保交楼，保交楼已经提了很久了，核心是恢复房企的现金流。
相关数据显示，10月16日“白名单”房地产项目已审批通过贷款共2.23万亿，也就是说，今年剩下不到2个月的时间里，还会释放将近1.8万亿元贷款。
资金链恢复，上下游就活了，房企可以快速交付，卖房回款，买家也能尽快入住。
不过，根据申万宏源的估计，保交楼需要的投资规模大概在7.6万亿。
国际货币基金组织发布的中国年度评估报告，烂尾楼的摊子要收尾，大概需要投入7万亿。
如果说烂尾楼的摊子有7万亿-8万亿的缺口，那么4万亿的“白名单”额度是远远不够的。
不过，会上也说了打赢“保交房”攻坚战，烂尾楼的问题会得到解决，这一轮力度不够，可能还有下一轮。
综合所有的政策来看，很多人觉得这个会开得不好，还是老两样——去库存和保交楼，没什么重磅政策，和对金融市场给出的力度相差太远。
市场觉得力度不及预期，所以会开完，地产板块马上就跌了，以至于有人会觉得，如果没啥大招，这种会还不如不开。
但小巴觉得，从会怎么开，倒是可以瞥见监管的相应态度。
可以说，对于房地产，政策始终是偏保守的“稳住”和“兜底”，远不如给股市的支持力度那么大。
这次还提到，“经过三年的调整，市场已经开始筑底”，似乎意思是房地产最艰难的时刻已经过去，马上就要云开雾散。
但“开始筑底”和“完成触底”不是一回事，和回升更不是一回事，触底之后，也可能会是长期在底部震荡的L型走势。
从2021年开始，房价开始下跌，走势是很抖的，现在隐隐有抬头的趋势，但房地产待解决的问题太多了，判断就此转向可能还为时尚早。
【完·小巴PS】
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理财巴士发布时间 20241025
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