所有有房贷在身的朋友，房贷利率的两个关键部分：加点值和重定价周期，最近都有大变化。
以后房贷利率加点值会怎么调，重定价周期怎么选，都是事关切身利益的问题，小巴今天就来聊聊看法。
1、房贷利率可以申请调低
大家都知道，因为民众呼声很高，央行上个月又送出大礼包，帮大家统一下调了存量房贷利率，把加点值又降下来了，降到了LPR-30BP。
在降的同时，还建立了一套自动机制：
如果以后再有这样，存量房贷利率和全国新发房贷利率相差很大，你的加点值比全国平均加点值高出30BP的，就可以自己找银行申请调低，不再统一处理。
那咱们怎么确定自己符不符合条件呢？
计算也颇为复杂，每个季度，央行会在官网发布一次“全国新发房贷利率”数据，现在最新的数据是3.33%。
（来源：央行）
然后用这个3.33%，减去对应季度里每个月公布的“5年期以上LPR算术平均值”，现在这个数据是3.85%，然后就可以算出“全国平均加点值”3.33%-3.85%=-52BP。
按照规则，比全国平均加点值高出30BP，也就是，现在加点值高于-52BP+30BP=-22BP的，就可以申请调低。
现在央行统一帮大家调到了-30BP，比-22BP更低，咱们暂时都是不用再去申请下调了的。
有人可能会觉得，上面这么一通算下来，感觉也挺繁琐复杂，我不会算咋办？
小巴觉得倒不用太死磕去算，因为现在大家已经统一降过，下一次真要调，估计也是一起触发，想必街知巷闻的。
而且到时银行APP里面，可能也会有相关的存量房贷利率调整提醒，或者在某个页面和按钮上显示你能不能调整，大家可以去看一下自己相应的手机银行APP。
（来源：农行APP）
所以对于房贷利率调低申请这个，大家暂时不用那么费神。
但房贷重定价周期的调整，要不要调，选哪个周期频次，就得好好琢磨琢磨了。
2、房贷重定价周期可以调整
房贷重定价周期调整，是针对LPR来的。
其实LPR的数值，今年以来已经降得很快了，5年期LPR从年初的4.2%，一路降到了现在的3.6%。
（来源：央行）
但就是因为重定价周期，大家只能等到下一个重定价日，也就是1年以后，才能享受到新利率。
这就是为什么即便LPR一直在降，加点值也降，但很多人之前的整体房贷利率也还在4%以上，没降到最新的LPR利率，享受不到利率下调的好处。
那么现在，允许大家申请调整重定价周期了，有3个月、6个月、12个月三个档位可选。
比如，你重定价日是5月30日，原本要到明年的5月30日才会跟上最新LPR，但如果调整之后，改为：
重定价周期【3个月】，那么对应的重定价日就是8月30日、11月30日、2月28日、5月30日；
重定价周期【6个月】，那么对应的重定价日就是11月30日、5月30日。
这就意味着，调整完之后，最近一次的利率调整时间是今年的11月30日，很快就能享受到最新LPR利率，比原来提前了半年之多，妥妥的省下一笔钱。
（来源：建行）
也就是说，在当前这种利率下行周期里面，重定价周期越短，就能越早享受LPR下调减少的利息支出。
当然，如果是反过来，在利率上行周期，重定价周期越短，也将更早承担LPR上调增加的利息支出。
但问题来了，现在偏偏有一个规则是：
整个贷款合同存续期内，重定价周期只能变更一次，变更后不可撤销。
于是大家又开始纠结，到底重定价周期要选哪个呢？选3个月、6个月，还是按照原本的1年周期，不改动呢？
小巴觉得，可以从两个维度去考虑。
考虑维度1：利率的走势
2019年、2020年房贷利率进行LPR切换的时候，大家同样面临着选择，是选固定利率，还是选跟着LPR浮动好呢？
当时咱们的看法是，从已经公布的LPR来看，数值呈现出下降的趋势，并且成熟国家经验，利率也是长期向下走的趋势，所以建议选择跟LPR浮动的方式比较好。
这一点，对指导当下依然是有效的。
短期来看，为了托底房地产，刺激经济复苏，LPR大概率还是会往下走，而长远一点来看，随着经济增速的不断下降，利率水平也是会不断降低。
而且这几年间还多了一个新因素，“人口负增长”靴子落地，老龄化加剧。
这就意味着资金需求下降，资金供给增多，也会有更多钱存银行里，在这种情况下，国家为了驱使更多资金去消费和投资，会选择将利率维持在低位。
这也是在一些成熟国家可以看到的规律，人口结构里青年越多，利率越高，反之则越低。
（来源：华西证券）
当然，经济有周期，有降息就会有加息，但是总体走势来看，利率水平是会往下走的。
所以从利率走势来看，未来几年降息，保持低息的概率更大，选3个月为定价周期，能更快跟着LPR的节奏节省利息；而如果是20几、30年那么长期限，中间的降息、加息波动叠加起来，可能会是一个比较中性的结果。
考虑维度2：房贷对自己的实际影响
从收入预期不太好，房贷支出减少越快，就能越快减轻家里财务压力这一点去考虑，自然是把重定价周期定得越短，就越快减轻痛苦。
尤其是选等额本息，也还在还款前5年、10年的朋友，因为计算利息的本金高，现在每月还的房贷里面，主要就是还利息，如果把重定价周期定为3个月一次，减负效果也会更显著。
等到咱们真进入加息周期的时候，到时你也已经还了挺多年房贷，要计算利息的本金也少了，就算利率上去一些，你的压力也不会现在这么大。
如果你觉得，自己实际不准备还那么久房贷，虽然贷20年，估计10年就提前还贷，或者直接改善换房，开始一个新房贷了，说不定根本碰不到下一个加息周期，那么重定价周期定得越短，自然也是越占便宜的了。
但如果是贷30年，也没想过要提前还贷，贷多久就还多久，中间有可能会碰上加息周期，其实选哪个都没太所谓，综合下来会是个比较中性的结果，就看你觉得要不要先以减轻当下的压力为主，去选3个月调整一次的档位。
所以大家可以根据自己的情况去考虑，没有哪个一定是更优的标准答案。
不过如果重定价日是在11月、12月和1月的朋友，倒可以不用着急去决定，要不要调整这个重定价周期。因为你的利率本来就会在3个月内重定价，自动调整到最新LPR，然后直接就是3.3%的贷款利率了~
【完·小巴PS】
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理财巴士发布时间 20241106
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