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看完这个项目才明白，南京公寓竟已进化到如此程度！

楼市 2024-12-18 17:05 江苏

2025年还没开始，但楼市的主线已经确定，简单来说就是“三个回归”：

回归主城：由去新区新城买房，回归到繁华老城买房；
回归稳健：由单纯追求升值的买房思维，回归为追求租售比的稳健思维；
回归低密：由粗放式大高层回归舒适低密产品。

△示意图仅供参考

在“三个回归”大背景下，繁华老城的低密产品，如果还具备不错的持有型收获，就是南京下个十年的核心资产！

这不，最近就有很多粉丝向我们咨询同一个项目——润珹中心 | 润玺，鼓楼城墙内、地铁上盖低密公寓、产品配置进化……放在公寓届太新奇了，项目示范区马上公开，今天就来提前盘盘这个“好东西”。

△示范区实景图

鼓楼城墙内+低密公寓，重新定义“稀缺”

“再等等，还有下一个”，如今买房人都很理性，对于稀缺的认知更加深刻，即使现在不买还有新机会。但是一个项目若拥有“城墙内”这张“身份证”，情况瞬间就不一样了。

别问，问就是大家都没有！

土地市场，给出直观回应。过去3年南京出让了300多幅经营性用地，而鼓楼城墙内为0。是不想供应吗？非也，寸金寸土，发展成熟，难再有新供应，现在没，以后希望也渺茫。

润珹中心 | 润玺，堪称鼓楼城墙内的独苗苗，更不要说其还是低密公寓。

据克而瑞数据，目前南京市场大约有30多个活跃公寓项目，但基本都是二三十层的高层，总高7-12F的低密公寓，也就这么一个。

△示意图仅供参考

当然，无论是土地供应还是市场供应，只是验证了润珹中心 | 润玺了供应侧的稀缺，那么在需求侧呢？答案不言自明：资源太强，需求缺口巨大。

其实，鼓楼的资源稀缺性，并不局限于南京层面，放在全江苏维度亦如此。而鼓楼楼盘的号召力，往往也超出了南京一城范畴，这就是首善之区的实力。

一句话省流总结：鼓楼区，以全市约0.8%的面积，集结经济中心+人口中心+行政中心+教育中心+医疗中心+商业中心+交通中心+文化中心+生态中心等9大城市名片，难怪成为万众的向往！

△示意图仅供参考

是的，不用单独展开来讲，大家都知道鼓楼区的含金量：鼓楼区的GDP、人口密度都是主城四区第一，众多省级机关在这里办公，多线地铁在这里汇聚，众多人才在这里扎根，上学来鼓楼、看病来鼓楼、旅游来鼓楼，已成集体性共识。

宏观层面，鼓楼的资源稀缺性，奠定了润珹中心 | 润玺的资源高度和厚度，微观层面看，资源浓度太高了，简直是把“独占鳌头”打上公屏。

我们以7号线古平岗站为圆心，分别画了约500米、约1公里、约2公里、约3公里四个圆，可以发现，鼓楼9大城市名片资源洋洋洒洒地铺在其中。

润珹中心 | 润玺7号线地铁上盖，5号线也不远，虎踞北路&模范马路自驾便利；古林公园，颐和路、小桃园方便打卡；省人医、鼓楼医院就医便利；南师附中、南大等牛校都很近……“近水楼台先得月”瞬间具象化了。

△示意图仅供参考

所以，润珹中心 | 润玺这个项目太特别了：无论是供应侧还是需求侧，无论是资源的宏观维度还是微观维度，怎么看都稀缺。当然，这个项目拥有的，绝不限于此。

约35万方大型综合体，引领鼓楼心脏的革新！

事实上，润珹中心 | 润玺并非只依靠城市和板块势能的常规性楼盘，更重要的是，鼓楼心脏赋新的使命，落到了这里！

润珹中心是由央企开发商华润置地联手红色军工十四所，央央联手打造的约35万方地铁上盖综合体。作为城墙内的大型综合体，项目容积率达到同类罕见的约3.49，包含精装公寓、风情商业街区、商务写字楼等多元业态，可生活可购物可办公可休闲，生活状态切换自如。

△示意图仅供参考

特别是约12.8万㎡（地上+地下）华润置地万象系购物中心，令人充满期待！

要知道，万象系商业在全国各大城市中已展示出强劲的拉动效应，而在南京，万象系商业同样实力抢镜，成为重塑南京板块的重要力量，含金量还在不断提升。

△示意图仅供参考

三山街万象天地，一经亮相立刻成为城市地标，华润置地对云章公所的保留性开发，获得广泛好评。城北万象汇，去年12月开业，让燕子矶一跃成为城北门户；雨花万象天地，即将于本月开业，令雨核坐实雨花龙头地位……华润置地万象系商业，所向披靡！

△城北万象汇人潮涌动位列南京TOP2好评商场

如果仔细探究华润置地的路径，你会发现长期主义的价值内核一直蕴藏其中。其不仅精准踩准城市运营节点，也在领舞风潮。润珹中心是最近的案例，也是华润置地与南京惺惺相惜第15年，最好的注脚。

△效果示意图仅供参考

珠玉在前，鼓楼古平岗万象系购物中心的潜能有多高，不用我多说，懂的都懂。

毕竟，这个项目底子太好了，扼守南京骨干地铁7号线古平岗站，地铁马上开通，周边人口稠密，经济发达，基础要素优越，又由万象系商业来守护，引领鼓楼商业变革、虹吸全城购买力，带来生活方式的变革，是一种必然！

△效果示意图仅供参考

作为鼓楼心脏约35万方城市综合体唯一可售的居住型业态，润珹中心 | 润玺过于优秀了！

进化的低密公寓，引领生活方式的变革！

而在产品层面，我们看到了华润置地先进的产品理念：跳出常规模式，用进化的产品，对齐鼓楼城墙内大型城市综合体应有的生活颗粒度。不管楼市如何变化，“住的好”的产品始终会拥有自己的生态位！

润珹中心 | 润玺，进化的低密公寓，强势引领生活方式的变革！可以说，它和我们寻常语境中的“公寓”截然不同，至少带来了五大维度的进化！

△示意图仅供参考

第一，低密进化。

相比市面上主流的高层公寓，润玺为总高7-12F的低密公寓，得房率更高。

第二，立面进化。

润玺为公建化玻璃幕墙立面，不仅局限于正颜，背颜、山墙面也丝毫不马虎，所以在不同视角都形成了丰富的体块变化，配合大面积玻璃，其效果不逊于一些顶豪和地标项目。

△效果示意图仅供参考

第三，梯户比进化。

据调研，南京市面上主流公寓为高层，每层20-42户、3-8部电梯巨多，润玺两梯六户，全明候梯厅，舒适度大大提升。

第四，户型进化。

在室内空间塑造上，相比于常规公寓的大进深小面宽，润玺的设计更是变革式的，更大的视野面宽、更丰富的场景、住得舒服，在每款产品中都得到了淋漓尽致的表达。

建面约53㎡1房，约6.5米双开间朝南，宽敞明厨，餐客双厅，阳光寝区，卫浴干湿分离；单身或年轻小夫妻生活惬意。

△户型示意图仅供参考

建面约83㎡2房，约9米三开间朝南，双卧朝南，约15㎡起居室，独立厨卫，适配一家三口舒居。

△户型示意图仅供参考

第五，配置进化。

相较市场上普遍不通燃气的公寓，润玺9#燃气标配，不分户型，全部入户；根据南京政策规定，自住型公寓后期可以申请改民用水电；生活既有烟火气，成本也大大降低。

五大维度革新，更好地保障了润珹中心 | 润玺业主未来的生活品质！

宜居宜租，买房人进退有度更从容！

综合来看，润珹中心 | 润玺自住属性很强，同时其作为投资型公寓的价值也不可小觑，推测租金会非常优秀。

为此，我们专门调研了项目周边的房租情况。不得不说，市区就是市区，房租轻松领跑：

1990年代无电梯的简装老房，40多平单室套参考月租3000元，50多平两房4000元。2006年的电梯房，单室套参考月租3500元，两房要9000元了；更新一点、离地铁更近的，单室套上到4000元。

△示意图仅供参考

前面我们一直在反复强调回归主城，这点相信大家在看到鼓楼房租的坚挺后更有实感了。

参考周边房租行情，润珹中心 | 润玺的租售比可观几乎已经是明牌。这个项目是7号线地铁上盖，自带大型购物中心，外立面强，有电梯，梯户比高，户型好，润玺9#燃气标配，生活品质高，宜居宜租，买房人进退有度更从容。

所以，现在就只剩下一个悬念，就是润珹中心 | 润玺的定价会是多少，如果能控制在3.5万/㎡以内，应该就是一个自住出租两相宜的选项，据说实际价格，比我预估的还要心动许多，难怪已经被一众地缘改善、分巢居住、名校陪读、工作的朋友盯上了，确实很稀缺！

最后，简单总结下。回归主城、回归稳健、回归低密，刻不容缓。但层层剥笋、大浪淘沙后我们发现，好房子并没有想象中的那么多，而且总是有人比你先一步反应和行动。

△示范区实景图

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后排提示：鼓楼城墙内、地铁上盖低密公寓、产品配置进化，润珹中心 | 润玺即将正式公开，千万不要错过！

楼市科学家

南京楼市大脑，科学研究楼市

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