就在刚刚，南京又出了一个日光盘！位于江浦成熟片区的央璟颂，官宣日光，很多人觉得很意外！
当然，大部分人还是认为这是吹牛B，但南京各大楼盘，吹牛B也要讲基本法。你不可能卖两成然后官宣日光，这是不可能的。我们内部了解了一下，这个盘确实卖得不错，基本日光，这么宣传没有问题。这个盘，位于浦口老城区，人口比较多，但不是传统意义的规划高地，也不是重点推进的“核心区”，但没办法，这样的楼盘开始日光了。大部分人不关注，但只要周围2公里的地缘客户买就够了，你关注不关注的，啥也不是...值得注意的是，这块地当初在拿地的时候，还是难得的溢价地，即这块地是有两个或两个以上的专业开发商抢的，不需要城投托底，也给ZF节约了大量资源。无独有偶，江宁老东山的金宁风华，最近也开盘了，销售情况也非常不错。虽然没有日光，但表现超过80%的南京楼盘！有人说这盘在老东山，怎么不声不响地就开盘了？怎么还能卖这么多套？老东山的购买力真这么强？也有粉丝跟我们去看房，他们不在江宁工作生活，就是去看看，看完告诉我，产品还可以，位置觉得一般，周边老房子太多了。问题是，这个盘的定位也非常清晰，人家卖的就是地缘客户，就是给方圆三公里的改善客群准备的，其他板块的人来不来，根本不重要！值得一提的是，这块地也是专业开发商中天美好拿下并操盘的，掐指一算，中天美好在老东山一带，已经连续拿下3块地了。其他板块谁能让同一个开发商连续掏钱？难！
而且中天美好还透露了一下：会继续加大在老东山的投入，后面还要拿地！这不就是南京最喜欢的开发商嘛，人家不给南京添麻烦，不需要硬托底，拿到地就给钱。如果年底有南京土地联欢会的话，亚伦和中天美好，是要坐C位，说上一句话的。
而且拿到地之后，快速开发，快速销售，供需两旺，一片生机勃勃，LD看了也开心。不像一些板块的LD，满面愁容，地卖不出去，房也卖不出去，凉凉！很多人问：江浦和老东山，一个江北，一个江宁，还都是传统老城区，在过去几年的南京板图格局中，这俩板块说实在的地位不高，很多投资客也不看，觉得这类区域不值得关注。但现实啪啪打脸，人家都行了！
在前几天的土拍中，南京的土地基本上城投托底，基本上底价成交，但有两块地被苏北开发商抢走，一个在上秦淮，一个在江宁滨江。尤其江宁滨江很多人说已经烂了，为啥开发商还要加价买地？
因为这块地所建房屋全部由南京江宁滨江经济开发区管理委员会（或其指定单位）订购，不愁卖，建好就行了。最近市场上比较火的地块，也是鼓楼滨江G51，龙江G16等地块。这些地块都有一个明显的特点：人口稠密，周围竞品少，改善需求多。这说明，南京房地产市场，已经彻底进入到了存量时代。这一轮房价大跌，深圳暴跌，南京暴跌，但去看看一些县城，跌得并不是很多。为什么？因为一些县城人口众多，购买力稳定。前期投资的就少，现在抛房的也少，比较稳定。
而江浦老市区，东山老市区，其实本质也是这个模式。这些区域生活了很多人，大家愿意就地改善，而新的项目较少，形成局部稀缺。这是很多新区、新城不具备的条件。很多人动不动就看不起老破小、安置房，其实如果板块周围存在大量老破小，大量安置房，他们的购买力其实还是可以的，该换换思维了。这些地块改善需求大是一方面，更重要的是，这些土地的地价，已经低到了令人发指的地步了。比如江浦，比如东山，地价就1.1万，也没有什么负担，市场是什么价格，就给你什么价格，买卖双方都很爽快，遵从市场规律就行了。包括鼓楼滨江的G51，地价就2万，这个价格操作空间太大了，卖贵点、便宜点，都不至于亏钱，专业开发商还是愿意拿的。
反观另外一些板块呢？操盘手想的太多，非要卖高价。这个板块低于4.5万，那我面子怎么搁？那个板块地价低于3万，我怎么给其他开发商交代...结果最后一块地也没卖出去。
太贪了，天天守着自己的地，就是不肯妥协，就是不肯降价，天天觉得自己的这些地，都是奇珍异宝，绝不能贱卖了。问题是这几年发展好不好，你心里没点数嘛，城市发展成这样，还天天抱着土地不撒手，天天想卖高价...所以有时候不是板块格局问题，是心态问题。一块地，该多少钱，就多少钱。一块地如果2个月内没人拿，这确实有可能是开发商有眼无珠，如果两年都没人拿，说明它就值这个价。地价搞成这样，不是你们一手造就的嘛...![]()
还是那句话，解放思想，实事求是，早发现，早筑底，早治疗，早反弹。现在人家江浦和老东山的楼市都过河了，一些所谓的优质板块，还在摸石头...低价地拿下之后，现在开发商基本上就成功一半了，剩下的，就是搞四代宅，搞高得房率，品质上也需要搞豪宅，只要别太拉，基本上就会完爆周围二手房！奢阔大门+金属板外立面+一楼架空+泛会所+90%左右的实际得房率+免费露台+免费连廊+精致园林+实在装修，这就够了，不需要花里胡哨，稍微一发力，周围二手房就受不了了。而定价呢？由于地价很便宜，所以一般都会给你一个比较高的放风价，吓人的销许价，实际开盘打折力度很大。也就是说，第四代住宅品质大大提升，但房价比周围二手房贵不了多少，贵个三千两千，但颜值高太多了，改善客户容易上头！这些区域的次新二手房，其实挺难的，产品过时了，价格又被压制，2025年日子不好过！这么看，南京的板块格局，已经出现了变化，存量板块，存量市场，人口稠密区，南京楼市其实前途很好，比如：在老城区，城墙里，龙江区域，产品做好，还是能卖6万+，甚至6.5万+，没有问题；在次一级老城区，比如安德门，把产品做好，卖4万，问题也不太大，流速不会慢；在老东山、老江浦这样的再次一级的成熟片区，把产品做好，卖2.5万+，也问题不大；所以这些存量市场，供应不太大的市场，成熟老市区的市场，还是OK的，已经过河了，走向正向循环。问题还是存在一些供应量大的新板块，地价不愿意降太多，供应又想扩大，这就有点难了。
