不吹不黑，聊聊南京这次土拍的亮点与不足！
楼市
2024-12-21 11:50
江苏
南京刚刚组织了一场土拍，9块地顺利出让，整体以城投托底为主，符合之前的预期，我个人是可以接受的。虽然早已知道结果，但这两天我的心态又发生了变化，主要原因就在于兄弟城市的土地市场太火爆了。比如杭州：![]()
萧山的一块地，起拍价格2.1万/平米，比安德门高一点，结果真正拍的时候溢价竟然达到76.5%，整体楼板价达到3.7万/㎡，萧山啊，我们看看它的位置：![]()
这都是什么破地段？距离萧山奥体还有7公里，距离西湖14公里。城市界面通过航拍大家也看到了，真不咋地。现在南京河西中的地价，都够不到3万7，结果杭州萧山县城板块地段地价3万7了，城市基本面差距太大了。而济南最近也拍了一块地，有三家开发商在长岭山激战！从上午九点14分鏖战到下午三点半，竞拍242轮，最终海信拿下！住宅地块楼面价为10076元/㎡，溢价率46%。![]()
有人说这地价万把块钱，地价也不高啊。但你看看它的位置，相当于南京仙林湖了。南京仙林湖现在土拍，能拍到1万多少？真不敢说。况且这还是济南，房价也不咋地啊！所以从纵向对比，相比今年南京土拍的主基调，我认为南京这次土拍是OK的，是一次合格的土拍，而且还有亮点。但相比最近土拍的杭州、合肥、济南，目前南京的土地市场明显偏冷，甚至被忽视，被低估了！
我从两个方面，来讨论南京的土拍特点：价值被低估，价格太倔强！
这种低估，是因为整个南京土地市场，买家太少了。而且这些买家也出现了明显的分化，各玩各的。比如金基搞老城，中堃看江心洲，保利喜欢南部新城和雨花区域，绿城关注成熟片区，招商喜欢捡漏，万科不拿地，华润作壁上观...能在这个市场上活跃拿地的开发商，数量上就太少，在局部根本无法形成竞争，土地的整体量，比开发商数量还要多，井水不犯河水，各自看一摊子，所以整体上竞争氛围不足。
安德门这块地，其实价值被低估了。这块地其实是块好地，但很多开发商对于南京的理解能力不够，安德门区域也没有新房，大家不知道能卖什么价格。而且很多城市的土地投拓负责人，一到安德门，看到城市界面一般，心理上就要压价。其实这幅地块的价值，要远高于很多开发商投拓负责人的评估，大家太谨慎了，对南京的行情太保守了，所以最后都不敢拿。好在，颐居拿了。我估计颐居好好操盘这块地，还是有很大机会盈利的。南京市场是不好，但成熟片区、好位置的好房子，价格是能卖上去的。雨核建发现在卖4万多，流速并不慢。你安德门的价格，安德门的流速干不过雨核？干不过铁心桥？我不信。况且，你还是小高层，密度有优势；你还是第四代，得房率有优势。80万对60万，优势真不在我？南站这块地，最后还是交通置业拿到，应该会与金茂合作。这块地，地价不到1.5万，卖3万就不亏本，真不能拿？看到万科新都荟最低价格2.7万，就吓死了，吓晕了，就是不敢出手。1.5万的南站低密地块不能拿，全南京还有地能拿吗？这不比3万拿南部新城，拿江心洲强多了？现在南京土地最大的矛盾是：开发商普遍低估南京土地市场的价值；有关部门又普遍高估土地的价格。这句话看似矛盾，但其实是统一的。
既然开发商低估的地块的价值，低估就低估呗，市场就是这样，有时候就是存在误判。你不要去抱怨市场，不要太倔强。比如很多板块设定了价格红线，南部新城不能低于3万，江心洲不能低于3万，河西中必须搞到4万...没必要。既然市场行情一般，土地价格其实可以继续设定低一点，大家自己去拍，拍到什么价格就什么价格。今天最意外的就是上秦淮和江宁滨江的两块地，大家都认为这两块地为啥有溢价，为什么成为南京土拍的亮点？就是因为地价设置的足够低，只要你价格设置的低一点，大家自然就会抢。设置低一点，貌似是南京吃亏了，但最后开发商挣到钱了，那其他开发商慢慢就来了。你地价设置得太高，开发商都不挣钱，最后总部领导禁止在南京拿地，那就得不偿失。为何杭州3.7万也有开发商愿意拿这种地块？就是因为人家一直挣钱，开发商信心满满。所以，要给开发商压价的机会，既然他们低估价值，低估就低估，半年后挣到钱了，开发商自然趋之若鹜。现在一些板块非要设置价格红线，看似精明，实则糊涂。所以，现在南京的一些远郊板块，反倒地价触底了。比如浦口亚伦地块，比如江宁上秦淮板块，江宁滨江板块，汇通路板块...这些地块虽然偏，大家不看好，但人家便宜啊，只要价格到位，总有人愿意拿地，也总有人愿意买房。而河西板块、南部新城板块，我反倒觉得地价不踏实。河西南今年搞了一块定制的副地王，南部新城因为地价没谈拢而一块地都没卖，看起来手段高明，其实大可不必。换个角度看，连济南的土地都好起来了，南京的土地市场真的扭转不过来？我不认为这是常态，南京土地市场还有很大的潜力可挖！
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