昨天，南京最后一场土拍结束了，不管怎么说，一年还是拿下了500多亿，与预期基本相当。
在这一年中，南京的土地出让我算了一下，总共出让了112块地。看地块的数量，确实不少，但大头分布在偏远地段，价值不大。那么今年全年，由专业开发商拿下的地块有几块呢？不到20块，为什么不能给准确数字呢？因为有一些房企是兼而有之，既是城投，又是开发商，不好界定。但有一个事实是确定的：
当年土拍、当年开发、当年销售的楼盘，不到10个！新增库存持续下降，楼市触底之势，终于得到了遏制。
而全年溢价之王，竟然发生在本次不受关注的土拍，让很多人直呼意外：
浦口永宁定向回购房用地经26轮竞价，溢价率高达35.46%，为今年年度溢价率之最；江宁滨江定向回购房用地经40轮竞价，溢价21.77%成交，为年度溢价率亚军。
也就是说，今年土地溢价率排名，第一是浦口永宁，第二是江宁滨江。而与之相对于的是，今年河西多幅地块底价成交；而南部新城一块地都还没拍出去。南京土地出让出现了奇特现象。难道浦口和江宁滨江比河西确定性还高？
答案是肯定的。据了解，这两块地，背后都有特殊原因：政府回购！
我们先看南京今年的土拍之王—GOAT级地块：浦口永宁G89地块起拍总价1.41亿元，起拍楼面价2705元/㎡，经过26轮竞价，由徐州金达房地产发展有限公司（金陵建工集团）溢价竞得，成交总价1.91亿元，成交楼面价3664元/㎡，溢价率高达35.46%，为今年年度最高。
为什么这块地，大家抢得这么激烈？一方面这块地的地价，确实低，溢价超过30%，结果一看地价还是三千六，确实基数太低，增加一点比例就上去了。更重要的是，这块地是回购房，就是开发商只管建，建好了移交给政府，不需要销售，不需要费神，省时省力！
而另外一块地的情况差不多：江宁滨江G74地块，起拍总价6.34亿元，起拍楼面价4022元/㎡，经过40轮竞价，由徐州金丰房地产发展有限公司（金陵建工集团）溢价竞得，成交总价7.72亿元，成交楼面价4898元/㎡，溢价率21.77%。上周该公司已在江宁滨江0.81%溢价竞得了1幅定向回购房用地。
这块地，是南京土拍之副Goat，溢价率也很高，情况也是一样，就是政府回购，只管建，不管卖。
这些地块，其实利润率并不高，不是肥肉，都是一些碎骨头，但开发商放着河西的肥肉不拿，为何开发商都开始抢这些碎骨头？根本原因就1条：确定性！虽然挣不了大钱，但不会赔啊，兄弟们有活干，年底还能发工资，各条线上都有事做，有钱拿，何乐而不为？
而南京所谓的一些高端地块，虽然看起来高高在上，未来可期，但实际上你能不能卖上价，能不能赚到钱，谁也不知道，稍不注意就大意失荆州，所以很多开发商光看不拿。
体制内的闲杂岗位，都有数百本科生应聘，而下海创业的岗位，却无人问津。整个社会的逻辑，都是一样的，都在追求：确定性！
今年南京土拍的热度，跟兄弟城市比起来，确实差距有点大。但市场真这么差吗？不是，主要还是过去几年的亏钱效应，让很多房企不敢出手。能拿的，最好底价拿，可拿可不拿的，暂时不拿，就是这么一个情况。
另外，南京表面上拍了112块地，真正能1年内上市的，也就20多块，其他地块基本上以骑驴找马，或者干脆不动，对市场的供应和冲击还是比较有限的。整个2025年上半年，南京江南六区和江宁核心区域，新项目不多，新竞争不大，有利于房价企稳回升，房价微微上涨的预期，是没问题的。
而今年选择相信南京，敢于真金白银重仓南京的开发商，明年上半年基本都能赚到钱，甚至能吃到肉，问题不大。南京市场，需要这样的赚钱效应，就是要让敢拿地的开发商赚钱，就是要让不拿地的开发商后悔。2025年，南京土拍应该会略有起色。
而剩下的几十块块城投托底的地块怎么办？忘掉他们...
南京买房，就找房博士！
部分素材来自江苏土地
