中小企业主如何顺利出海美国（五）办公室租赁

文摘 2024-09-04 21:20 江苏

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作者：刘振坤/王逸骐

中小企业主落地美国后，除了要招到合适的团队，还要为团队找一个大家一起奋斗的办公场所。企业主可以选择购买或租赁办公场所，但通常中小企业主为节省费用和避免诸多不确定因素，会选择后者。本文重点介绍企业主租赁办公室会遇到的一些常见法律问题。

各州有自己的成文法和判例，有些方面还涉及联邦法律。本文重点介绍企业主通常会遇到的一些基本问题。

出海企业寻找合适的办公场所，通常会有以下几种选择：

1. 在家办公（work from home）。有些企业主来美创业刚起步时，可能会选择在家办公，省去租赁办公室的费用和操劳。特别是疫情期间和疫情后，更多企业选择在家办公或混合办公。这一选择虽然简单快速，但可能的法律问题是有些州政府登记的公司信息中要求提供公司办公地址，如果企业主提供家庭地址为公司地址，则这一信息将成为网络可查的公知信息，不利于隐私保护。而且如果公司未来涉诉，公司的债权人可能主张企业主的住宅不属于个人资产，进而成为对方追索公司债务的偿债资产之一。

2.虚拟办公室。有的初创企业开始时员工很少或者没有员工，企业主因而选择租赁虚拟办公室。这样，一个月仅需几百美元的租金，即可有接电话的秘书和收信邮箱，还可以用租赁的虚拟办公室地址作为公司办公地址。这一做法虽然在事业起步时可能可行，但随着公司团队扩大，有些法律要求公司有充足的物理办公空间。

3. 与熟人分租、转租或合租办公室。有些企业主初来美国时人生地不熟，于是想与熟人已经在美创办的企业一起分租、合租或者从熟人转租办公室。这样虽然可以省去寻找办公场所的周折，但美国通常的租约会限制或禁止分租、转租或合租。

所以，企业主需要仔细查看熟人与房东之间已经签订的租约，如果租约不禁止这些行为，需要与熟人签协议，并且通常需要取得房东的事先书面同意。

4. 共享办公空间（co-working）。近些年来，co-working因租金低、解约灵活、办公设备齐全、环境舒适等优势吸引了不少初创企业。但co-working也存在明显的弊端。比如，不利于保护公司商业秘密。而且，通常co-working办公场所不允许公司放置自己的标识，因此不利于公司品牌宣传。

5. 单租写字楼或厂房。有的企业主考虑到上述几种选择的不便，于是决定与房东单租写字楼或厂房。锐泽几年前的文章曾经提到，通常企业可以在Craiglist和42floors.com等网站找寻办公空间，也可以通过地产中介或自己询问大楼物业等途径。疫情后美国一些州的办公楼外经常张贴办公楼层空置的广告和物业联系电话。企业主与房东签订租约前，最好请律师帮忙审阅和谈判，因为一些关键条款不但影响公司未来几年的运营费用，可能还影响公司未来装修、分租、转租、合租的灵活性，违约成本，被诉风险，甚至未来与房东续约时再谈判的筹码。

最后需要再次强调的是，公司的主要办公地址（principal place of business）与公司的注册地址（registered address）不是一个法律概念。公司的注册地址是公司注册州的注册代理人（registered agent）的地址。注册地址主要用于接收法律诉状和政府公文，完成法律文件的送达。但如果公司在注册州有办公地址，也可以用办公地址作为注册地址。

如果企业主对美国办公室租赁方面的法律有任何疑问，欢迎咨询锐泽企业出海专业团队。锐泽中美律师团队毕业于中美各大名校，结合在中美各大律所几十年经验，提供全方位、一条龙、无时差法律和财税服务，竭诚为企业出海保驾护航。

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