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在一项具有里程碑意义的判决中，内华达州最高法院裁定推翻地方法院的判决，允许EB-5投资者继续进行针对其普通合伙人诉讼，从而扩大了对EB-5投资者的法律保护范围。原告投资者指控其EB-5普通合伙人与他方串通共谋，导致担保其投资项目的抵押物价值减损。这一裁决对EB-5投资者具有深远影响，尤其是对那些以房地产项目作为担保的EB-5投资项目。
2024年8月14日，内华达州最高法院推翻了下级法院的判决，认为本案已经具备了应予审理的条件。内华达州最高法院裁定，无论贷款是否已经违约，投资者能够通过证明抵押顺位降低导致抵押物价值缩水来证明他们遭受的损失。这一裁定允许案件继续审理，代表了EB-5投资者的一次重大胜利。
在2010年代，CIM Group, L.P.、DT3 Manager, LLC及LVLA Loan Manager, LLC（统称"开发商集团"）曾吸引EB-5投资者参与一项旨在将拉斯维加斯幸运女神酒店改造为Downtown Grand酒店的项目。开发商集团向投资者承诺，其50万美元的投资及4.5万美元的费用将会以酒店所在地产物业作为项目的担保。通过EB-5投资者的资本注入，开发商集团共筹集9750万美元，并将其贷予CIM的一家子公司用于EB-5项目的开发。EB-5项目的贷款协议明确约定，EB-5贷款应始终保持第一优先抵押顺位；不过，如果新增贷款金额不超过1.2亿美元与EB-5贷款金额之间的差额，EB-5贷款抵押顺位可以被降低。
后来，开发集团为了寻求更多外部资金，据称在未给予EB-5贷款方任何对价的情况下，将EB-5贷款的抵押顺位降低，使Pacific Western Bank的6000万美元和8250万美元债务抵押顺位优先于EB-5贷款，从而违反了贷款协议。如果这些指控属实，因为项目债务已经超出合理限度导致贷款担保不足，EB-5投资者的权益将受到影响。
为了保护客户的利益，锐泽于2022年2月代表60多名Downtown3rd Development Fund, LLLP的有限合伙人（“EB-5贷款方”），在内华达州克拉克县地方法院对开发集团、拉斯维加斯经济影响区域中心以及Pacific Western Bank提起股东派生诉讼。诉讼中包括了12项指控，其中包括违反信托责任、违反合同、协助并教唆违反信托责任、故意干涉合同和民事共谋。投资者方指出，EB-5贷款方受到了以下几方面的损害：(1) 其留置权和担保贷款的抵押物价值受损，(2) 失去第一优先留置权，(3) 抵押物价值缩水，(4) 成为担保不足的债权人。
在初审法院，被告方提出驳回动议，辩称由于贷款尚未到期或违约，原告的所称投资人收到的损害仅是推测性的。地方法院采纳了被告的观点，并认定因贷款仍有担保且并未违约，投资者未能证明其损害的存在，遂批准了驳回动议。
然而，锐泽律师事务所及其委托人成功上诉。内华达州最高法院在其判决意见中指出："有限合伙人（投资人）充分指控担保EB-5贷款的抵押物不足以完全清偿贷款；假设诉状中的事实陈述真实性并以有利于原告的方式解释所有推论，因为他们在诉状中指控其贷款顺位的降低导致抵押物价值减损，所以有限合伙人主张的损失已发生，从而可以进行司法审查。这种价值减损的发生与贷款是否到期或违约无关，因此在驳回动议阶段仍然成立。有限合伙人能否证明抵押物的价值确实减损，或者任何减损是否根据适用协议构成损害赔偿，这些问题可以在案件的后续程序中解决——并不能仅凭经核实的修正诉状作出裁决。"
这一裁决不仅允许诉讼继续进行，还为EB-5投资者确立了可能从根本上改变法律格局的先例。通过确认投资者主动保护自身权益的合法性，法院为EB-5项目内创造了更加公平和安全的环境，确保投资者不再轻易受制于开发商和贷款人的单方面决策。
锐泽诉讼部门负责人Matthew Sava表示：“我们很高兴内华达州最高法院认识到，EB-5投资者在抵押物受损时确实会遭受实质性损害。此项裁定将允许EB-5投资者立即采取行动保护其投资，而不再是被动等待贷款违约，违约时往往已无法采取有效行动。”
锐泽管理合伙人叶世雍律师表示："这一成功的判例给与了投资人及时的救济手段，让他们不必被动等到项目资不抵债和破产清算；这个案例也让EB-5基金方和项目方有所忌惮，不敢轻易损害投资人的利益。”
从实务角度来看，这次案件代表了EB-5投资者的重大胜利。随着开发项目面临资金短缺，EB-5贷款被降低抵押顺位已成为越来越常见的现象。此前普遍认为投资者在这种情况下几乎没有权利，必须依赖管理人、银行和开发商的决定。内华达州这一开创性的裁决将有助于改变这种看法。
负责本案的锐泽律师团队包括合伙人Matthew Sava和叶世雍，以及高级律师高峥。
Matthew Sava
sava@reidwise.com
Matthew主管锐泽的诉讼部，曾被《EB-5投资者杂志》提名的最佳EB-5诉讼律师，并被汤森路透旗下律师评级机构评为纽约超级律师。Matthew成功代理了多起EB-5行业标志性案件。
在加入锐泽之前，Matthew曾在美国排名前三的世达律师事务所（Skadden, Arps, Slate, Meagher & Flom, LLP）担任诉讼律师，之后在纽约诉讼律所Shapiro Forman Allen & Sava, LLP担任十多年的合伙人。
叶 世 雍
sye@reidwise.com
叶律师是锐泽的管理合伙人，他代理超过4000名中国投资人解决美国投资争议，总金额超过20亿美元。
叶律师曾在莫雷弗兰克律师事务所、金杜律师事务所（北京）、以及克龙罗斯科律师事务所工作。他的业务主要包括跨境诉讼和商业移民。叶律师被汤森路透旗下律师评级机构评为纽约超级律师。
高 峥
zgao@reidwise.com
高律师是锐泽的高级律师。他的业务重点是美国州和联邦法院的复杂诉讼。高律师代表美国和跨国公司、初创公司以及个人处理各行业的诉讼纠纷，包括涉及合同违约、欺诈、反不当竞争、违反信托义务、股东衍生诉讼、违反联邦证券法和EB-5投资的案件。
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