或跃在渊 止跌回稳蓄势待发 | 2024中国新建商品住宅市场年度报告发布！
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房产
2025-01-24 08:00
广东
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* 以下内容为节选，摘选自瑞联平台《2024年中国新建商品住宅市场年度报告》。
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或跃在渊 止跌回稳蓄势待发
2025年，或跃在渊，无咎。
—— 或跃上天空，或留在深渊，到了关键阶段，灵活应变发展无碍。
若要2026年“飞龙在天”，必须经历2025年“或跃在渊”谋篇布局，不能逾越。
“稳住楼市股市”，政策定调转折，改善预期激活市场。
2025年是楼市“止跌回稳”关键之年，供需两侧齐发力，从中央到地方，政策力度不减，步履不停。
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中国住宅市场步入调整的第三年，行业仍在低位运行。
全国新建住宅开发投资、施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、销售额等核心指标均出现两位数下跌。
政策对症下药，楼市先抑后扬，四季度出现脉冲式复苏，成交“翘尾”收官。
2025年，蓄势待发，静待回稳。
预计全年新建住宅销售端表现好于投资端，投资、新开工和竣工承压下探，销售面积降幅收窄至6.0%左右，金额下降7.0%左右。
预计上半年住宅市场缩量提质，夯实底部，下半年成交价量将有积极的表现，核心城市群及部分强二线城市轮动修复。
2024年，全国房地产开发投资同比下降10.6%；其中，住宅投资76,040亿元，下降10.5%，降幅有所扩大。住宅投资占房地产开发投资比重为76%。
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从开发投资端来看，2024年全国房地产开发投资信心较弱，投资双位数下滑，投资增速处于历史较低水平，短期压力犹存。虽然2024年政策仍维持宽松局面，且热点城市重磅政策落地，但市场预期降低，房企投资相对谨慎，新开工仍维持较大降幅，拿地规模降低，带动了投资增速持续走弱。后续房地产投资信心的回升依赖于市场端的改善，预计中性假设下，2025年地产投资同比继续小幅下降。2024年，住宅施工面积51.33亿平方米，下降13.1%，降幅有所扩大。住宅新开工面积5.37亿平方米，下降23.0%，绝对值创2006年以来新低。住宅竣工面积5.37亿平方米，下降27.4%。
2024年，新建商品房销售面积同比下降12.9%。其中住宅销售面积8.15亿平方米，同比下降14.1%，降幅有所收窄。绝对值创2009年以来新低，较2021年高点（15.65亿平方米）近乎减半，销量已跌破中长期中枢（11亿㎡）。商品房销售额下降17.1%。其中住宅销售额8.49亿元，同比下降17.6%，销售额已回落至2016年以前水平。住宅销售额占商品房销售额比重为88%。
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下半年以来，全国新建住宅销售面积、销售额累计同比降幅持续收窄，其中销售面积累计同比降幅已连续7个月收窄，销售额降幅连续8个月收窄。尤其“9.26”中央确立“止跌回稳”总基调后，四季度以来累计降幅较快收窄，市场信心有所修复。
根据全国销售面积、金额折算，2024年全国新建商品住宅销售均价为10,419元/㎡，同比下降4.1%。2024年末，住宅待售面积高达3.91亿平方米，同比上升16.2%。商品住宅现房库存、开工未售去化周期维持在高位，仍呈供需失衡的格局。![]()
2024年上半年，全国新房市场延续调整态势，供需两端低位运行。5月17日，央行酝酿已久的重磅政策“四箭齐发”，吹响“去库存，稳市场”的号角，“低首付+低商贷利率+低公积金利率”的购房模式形成，完成楼市政策从“松绑”到“刺激”快速切换。受新政陆续落地影响，市场热度回升。9月26日政治局会议首次确立“止跌回稳”的政策总基调，行业定调显著转向，成为了市场重大的转折点。2024年政策力度不亚于历次楼市拐点政策，居民房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平，限购政策也处于实施以来最宽松阶段。随着中央及地方楼市优化政策的陆续出台，四季度成交量出现了阶段性止跌，价格也迎来一定的结构性上扬，市场企稳迹象渐近。12月，商品住宅走势达到年内最好局面，住宅市场展现出了脉冲式复苏势头，北京、上海、广州和深圳成交“政策效应吸收好”，成交量连续走高，其他核心城市普遍趋稳。年末恰逢冲刺业绩关键期，房企加大推盘频次和促销力度，纷纷交出高分答卷，2024年成交小幅“翘尾”收官。![]()
2024年，房企资金端未见明显好转，房地产开发企业到位资金107,661亿元，同比下降17.0%，降幅有所扩大。其中，国内贷款15,217亿元，下降6.1%；利用外资32亿元，下降26.7%；自筹资金37,746亿元，下降11.6%；定金及预收款33,571亿元，下降23.0%；个人按揭贷款15,661亿元，下降27.9%。
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2024 见龙在田，低位运行下探寻底
2024年，中国经济总体平稳运行，外向型的工业生产和制造业投资是经济增长的主要支撑，全年进出口顺差约1万亿美元，再创历史新高。房地产行业是我国经济的重要组成部分，新兴产业发展难以抵补房地产等传统产业拖累，内需修复持续偏弱，经济结构性、周期性转换过程中的多重阵痛依然明显。2024年，中国住宅市场步入调整的第三年，楼市先抑后扬，政策对症下药。前三季度，新建住宅销售数据低迷，存量住宅以价换量，保持一定活跃度。四季度，中央释放了“止跌回稳”最强维稳信号，政策目标直指扭转行业基本面，新房及二手房成交量均明显回升，市场出现了脉冲式复苏。三年急跌接近尾声，行业仍在低位运行。2024年全国新建住宅开发投资、施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、销售额等核心指标增速均出现两位数下跌。全国新建住宅销售额回落至2016年以前的水平，销售面积较2021年高点近乎减半，销量已跌破中长期中枢（11亿㎡）。在房地产下行阶段中，购房者对于未来房价、收入预期仍相对谨慎，新房市场以价换量，库存去化缓慢，楼市延续承压。同时新房投资、成交都在向核心城市圈聚拢，一二线在依靠自身市场潜力维持一定的热度，三四线城市复苏压力巨大。2024年政策力度前弱后强，“5.17”“9.26”两轮政策托底，引导行业预期及基本面改善。9月26日政治局会议首次确立“止跌回稳”的政策总基调，行业定调显著转向。12月9日，政治局会议提出要求“稳住楼市股市”，引导行业预期及基本面逐步改善。12月12日中央经济工作会议为2025年楼市定调，提出“扩大国内需求，稳住楼市股市”“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，稳楼市的政策诉求更加强烈。政策多部门联动，力度强，节奏紧凑，持续发力，高能级城市积极跟进。政策聚焦市场核心关切，在扩大内需总基调下，加速行业供需关系修复。对标历史，2024年政策力度不亚于历次楼市拐点政策，居民房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平。
2025 或跃在渊，止跌回稳蓄势待发
——或跃上天空，或留在深渊，到了关键阶段，灵活应变发展无碍。若要2026年“飞龙在天”，必须经历2025年“或跃在渊”谋篇布局，不能逾越。2025年是中国“十四五”规划收官之年，经济总体上将呈现出“外需减弱，内需动能增强”的增长格局，内需将逐步接力外需，支撑经济增长。中央部署的9项重点任务中，最首要和核心的是提振内需，楼市“止跌回稳”是其中关键一环。一揽子稳经济政策的实施以及未来增量政策进一步加力的空间，将成为推动内需回升、风险化解、信心恢复的重要力量。2025年，中央层面财政更加积极，货币适度宽松。货币方面，时隔十四年重回“适度宽松”政策基调，实施更大力度的降准、降息，扩量加力稳住楼市股市值得期待。财政政策从“积极”到“更加积极”，针对房地产的政策包括落实减税政策，专项债用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房。减税政策涉及契税、增值税和土地增值税等方面，期税收政策更多聚焦在前期政策的落实上，进一步优化税收政策，降低居民置业成本、降低企业资金压力。地方可安排专项债额度用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面，收储节奏也将提升。截至2024年末，商品住宅现房库存、开工未售去化周期维持在高位，仍呈供需失衡的格局。2025年，要实现市场“止跌回稳”仍面临巨大挑战，收储和城中村改造将成为“回稳”的胜负手。管理层将通过收储土地及商品房来冻结冗余的供给。货币化安置100万城中村改造扩大内需，促进投资和消费，优化房地产结构。一方面通过逆周期调节改善房价长期预期，同时通过未来每年新增需求消化冗余的库存。市场“回稳”路径为“存量住宅成交量回升→存量住宅价格止跌→新房销售量回升”。目前存量住宅成交量正在稳步提升，2025年重点关注“存量住宅价格止跌”“新房销售量回升”两项“止跌回稳”的关键标志。展望2025年，房地产政策端将延续宽松基调，全国楼市基本面将逐步走到拐点，各指标磨底修复，形成产业链发展的新起点。预计全年新建住宅销售端表现好于投资端，投资、新开工和竣工承压下探，销售跌幅显著收窄，销售面积降幅收窄至6.0%左右，金额下降7.0%左右。预计上半年住宅市场缩量提质，夯实底部，下半年成交价量将有积极的表现，核心城市群及部分强二线城市轮动修复，实现结构性复苏。价值回归大城先行，城市能级越高，楼市韧性越强。一线城市将继续发挥“楼市风向标”的作用，率先供需逆转成交回升，热度向二线城市传导。二线城市成交规模持稳，城市间轮动复苏。其他城市面临持久的去库存压力，成交量跌幅收窄，加速向买方市场转型。
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