深圳十一月市场：楼市热度延续，住宅成交再创全年新高！
文摘
房产
2024-12-16 08:00
广东
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11月，深圳新建商品住宅均价为47,319元/㎡，环比下降0.3%。网签量8,076套/79.5万㎡，套数环比大升94.5%，为2021年11月以来的高位。11月24日，龙岗区地铁综合交通枢纽上盖物业深铁阅云境推售的214套住宅被认购一空，今年以来龙岗首个“日光盘”诞生。新房“认购-草签-网签”存在时间差，国庆“政策大礼包”对成交量的影响正在逐步得到体现，深圳成交量环同比均有所改善。量先于价，量升是价稳的前置条件，价稳后亦会促进量的释放，进而提振购房者以及融资端的信心，从而逐步终止房地产行业负反馈循环。12月份，深圳税费调整政策生效，促进置换改善型需求释放。年末是房企冲刺业绩关键期，推盘促销力度有望进一步加强，预计12月新房市场活跃度有望保持，2024年成交小幅“翘尾”，实现完美收官。截至11月底，深圳在售新建商品住宅达39,708套/416.9万㎡，套数环比下降4.7%，总体呈趋势性下降形态。库存压力较大的行政区包括龙岗区8,733套，宝安区6,707套，龙华区5,935套，光明区5,023套。当前深圳新建住宅库存去化周期为14.1个月，连续三个月大幅回落，再次回到调控目标区间（12～18个月）内。深圳“9.29”楼市政策效果立竿见影，存量住宅咨询量、带看量、成交量等数据均有明显增长，市场热度不减，整体保持高位小幅波动运行。
具有指标意义的瑞联EVS存量住宅均价为54,786元/㎡，环比下跌0.3%，同比下跌5.9%，以价换量格局未变。存量住宅过户7,125套/66.8万㎡，套数环比上升16.5%，为2021年3月以来的高位，再次突破5,000套的荣枯线。全市挂牌存量住宅为69,059套，环比上升1.0%，再创全年新高。限售取消后，二手房在售量呈现持续增长态势。四季度，中央“止跌回稳”政策力度大、频率高，财税政策接连落地进一步强化楼市的修复节奏，住宅市场出现了阶段性回稳，效果强于“5.17”。深圳楼市体量相对较小，在政策力度穿透力到位的情况下，市场信心明显增强，预期显著改善，后市二手住宅成交仍有较强的动力。深圳存量住宅房价收入比高达22.0，从2021年最高点（30.9）以来呈趋势性下降形态。
根据瑞联EVS统计数据，11月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为78.4元/㎡，总体趋势保持平稳。今年经济运行面临的不确定因素增多，就业总量压力较大。而从供应端来看，不管是保障性租赁住房入市还是个人房源供应都在增加，住宅租赁市场出现整体消费降级。深圳商品住宅、长租公寓空置率稳定在5.0～6.0%，在全国主要城市中处于最低水平，处于健康合理范围（5%～10%）。中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数，将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。本月存量住宅租售比为1:699，静态租赁回报率仅为1.6%。
11月份，深圳一手商业物业（官方数据包括商业营业用房、商务公寓）均价为38,256元/㎡，环比下降3.6%，呈趋势性下降形态。本月全市成交面积19,371㎡，环比大升57.7%。
11月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为117.0万㎡，环比上升1.6%，总体呈下降趋势。
库存去化周期攀升至57.0个月，也就是说即使无新增供应，依照当前平均销售速度，仅销售现有的库存面积需要4.8年。
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11月份，深圳存量商业（包括商务公寓）成交36,996㎡，环比上升5.0%。三季度，深圳⼤运天地、沙井万丰海岸城、坂⽥万科⼴场以及全国首座“熊出没”主题购物中心宝安华强广场等四个商业项⽬共计50万㎡新增供应相继⼊市，单季供应规模为过去五年最高。
受供应大增影响，三季度深圳主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金（初值）为677元/㎡·月，环比下跌3.2%。市场各方对零售地产的复苏进程短期内持观望态度，经营方以价换量，空置率（初值）下降至5.8%，维持在低位。前三季度，深圳经济展现出较强的韧性，推动消费市场积极复苏。社会消费品零售总额7,732亿元，同比增长0.7%。其中商品零售增长0.6%；餐饮收入增长1.3%。网上零售持续增长，限额以上单位通过互联网实现的商品零售额增长5.8%，消费市场积极向好。政府通过实施有针对性的政策措施，新质生产力稳步发展，新旧动能转换取得积极进展。与此同时，新兴零售模式如仓储超市的繁荣以及网络购物的迅猛发展，给传统百货商场带来了巨大的竞争压力，导致百货商场对扩大经营保持谨慎。
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11月份，新建写字楼网（不包括产业园研发办公），签均价34,048元/㎡，环比下跌19.8%。成交4,745㎡，环比下跌28.9%。从绝对数量看，2024年以来成交保持低迷态势，投资意愿降至“冰点”。
截至11月底，深圳新建写字楼可售面积101.7万㎡，库存量保持平稳，总体呈趋势性下降形态。库存去化周期飙升至84.2个月，即使无新增供应，依照当前平均销售速度，仅销售现有的库存面积也需要7.0年。11月，深圳存量写字楼成交21,625㎡，相对于体量超过1000万㎡的市场而言，买卖寥落，交易以租赁为主。
三季度，全球宏观经济不确定因素增多，叠加深圳写字楼供需严重失衡，租赁需求疲软竞争进一步加剧，各区域租金普遍下调。深圳商务区甲级写字楼租金继续下探，平均租金为161.7元/㎡·月，环比下跌2.5%。静态租赁回报率为2.8%。
在宏观经济与市场预期未能出现明显趋势性改变前，存量写字楼租赁不太可能出现较为明显的回升。深圳过于超前的城市规划使办公用地供应过剩，写字楼广义存量可以满足未来十年的需求。见微知著，未来两年将开启新一轮波澜壮阔的供应高峰，市场供应过剩的趋势在短期内难以逆转，“以价换量”仍将是近期租赁市场的主旋律。
三季度，深圳甲级写字楼市场“消化不良”，平均空置率攀升至26.4%，高居一线城市之首。空置率同比提高2.1个百分点，冷意尽显。 深圳存量写字楼居大湾区城市之首，未来三年簇拥入市供应达到匪夷所思的450万㎡（主要集中在前海、后海及宝安中心区），处于供过于求状态，继续制约租金和空置率表现。预计未来一年整体租金将趋势性下降，空置率继续上升。中长期看，近年写字楼用地供应下降，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。11月，深圳推出8宗用地，建设用地面积55.44公顷，规划建筑面积139.16万㎡。本月成交5宗用地，建设用地面积5.89公顷，规划建筑面积26.10万㎡，成交总金额20.18亿元。11月，深圳推出起拍价达126.52亿的深圳湾后海“超靓”居住用地T107-0107，有望问鼎2024年度全国地王。宗地位于南山区粤海街道后海滨路、登良路交汇处，为二类居住+商业+道路用地，土地面积3.86万㎡，建筑面积26.3万㎡，其中包括住宅14.19万㎡、商务公寓7万㎡、商业1万㎡。本宗地住宅部分未设置销售限价，不受“70/90”户型政策限制，按照“价高者得”的原则确定竞得人。
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