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2025年1月7日，《中共中央 国务院关于深化养老服务改革发展的意见》发布。这是我国首次以党中央、国务院名义印发关于养老服务工作的意见。文件提出，大力发展养老金融，支持符合条件的养老项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。
2024年7月26日，国家发改委官网发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号）（以下简称《通知》），在适当扩大发行范围方面，增加了清洁高效的燃煤发电、养老设施等资产类型。《通知》的发布，将现有的REITs项目从原有的7个行业类型扩大至13个。
医疗养老发展
1、我国养老产业发展现状
除了房地产开发商外，不少险资和养老服务机构也纷纷试水养老地产项目。养老地产可以曲线突破“限购”、“限墅”等限制，因而成为险资聚集地。近年来，泰康人寿、中国人寿、中国平安、新华保险、合众人寿等多家险企纷纷拿地，进军养老地产。险资通过与房企开发商合作或自主开发养老地产项目，可以随之开发养老保险项目、拓宽投资渠道。
养老地产产业链
物业企业开展养老业务模式
3、保险公司投资养老产业
（1） 盈利模式
① 养老机构空置率较高，收入难以实现最大化饱和化
国际上通常认为，一个养老机构达到 80%的入住率，才能实现收支平衡。而全国老龄委数据显示，2014 年全国养老机构平均入住率为 48%。北京大学 2019 年调研统计中发现：北京仅 4%的养老机构实现盈余，超过60%的养老机构需要 10 年以上的时间才能收回投资。
② 养老机构开发周期长、投入较大、运营成本较高
一方面，部分地区养老机构建设用地紧张，新建养老机构的土地成本高。另一方面，老龄办调查显示在平均约19年的余寿中，健康余寿只有9年左右，其余10年是带病或失能状态，因此养老机构通常需要配备医疗护理属性，医护人员的成本通常较高。
③ 养老机构投融资支持政策不健全
项目应权属清晰、资产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规直接或间接拥有项目所有权、经营收益权（含特许经营权），不存在重大经济或法律纠纷。项目公司依法完全持有拟发行基础设施REITs的底层资产。项目近3年未出现安全、质量、环保等方面的重大问题或影响项目稳定运营的重大合同纠纷。
项目原则上应将实现资产功能作用所必需的、不可分割的各组成部分完整纳入底层资产范围；特殊情况下无法全部纳入底层资产的，应采取有力举措保障底层资产运营管理的稳定性。
项目运营时间原则上不低于3年。对于能够实现长期稳定收益的项目，可适当降低运营年限要求。不存在可能对未来长期稳定运营产生重大影响的风险因素。项目收益来源合理分散，直接或穿透后应来源于多个现金流提供方；项目现金流投资回报良好，近3年经营性净现金流均为正。最近3个会计年度的平均息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流），不低于未来3个会计年度平均预计息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流）的70%。对于运营时间不足3年但能够实现长期稳定收益的项目，在确保风险可控的前提下，可合理确定相关要求。
对于首次发行养老设施REITs项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元。同一发起人（原始权益人）所属的同类项目，原则上应通过同一基础设施REITs平台以新购入方式发行上市。
发起人（原始权益人）、项目公司、运营管理机构近3年在投资建设、生产运营、市场监管、税务等方面无重大违法违规记录，未发生重大安全生产事故。发起人（原始权益人）、运营管理机构财务状况良好、经营稳健。养老设施项目发起人（原始权益人）应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。运营管理机构或其主要运营团队具备丰富的项目运营管理经验，具有持续经营能力。
目前，企业经营普遍承压，然而在存量业务中，养老地产仍处于业务蓝海。物业企业应积极发掘相关机会，寻找新的业务增长点。将物业与养老结合，资产端可盘活小区低效资源为养老服务设施，服务端创造更多业务机会，深度贴近老年人生活需求。另一方面来看，这对物业企业的专业服务能力、资源链接能力等提出了更高的要求。
鼓励国有企业依托国有资本投资、运营公司，按规定通过进场交易、协议转让、无偿划转、资产置换、联合整合等方式，盘活长期闲置的存量资产，整合非主业资产。通过发行债券等方式，为符合条件的国有资本投资、运营公司盘活存量资产提供中长期资金支持。
针对存量资产项目具体情况，分类落实各项盘活条件。对产权不明晰的项目，依法依规理顺产权关系，完成产权界定，加快办理相关产权登记。对项目前期工作手续不齐全的项目，按照有关规定补办相关手续，加快履行竣工验收、收费标准核定等程序。对项目盘活过程中遇到的难点问题，探索制定合理解决方案并积极推动落实。
在安排中央预算内投资等资金时，对盘活存量资产回收资金投入的新项目，可在同等条件下给予优先支持；发挥中央预算内投资相关专项示范引导作用，鼓励社会资本通过多种方式参与盘活国有存量资产。对回收资金投入的新项目，地方政府专项债券可按规定予以支持。鼓励银行等金融机构按照市场化原则提供配套融资支持。
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