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* 以下内容为节选，摘选自瑞联平台《2024年度中国房地产政策年度报告》。
01
矛盾 | 经济周期与结构性挑战
近两年，从“化风险”到“止跌回稳”，在当前政策调控逐步深化的同时，房地产市场供需失衡的深层次原因依然突出，可以从经济周期的影响和行业内部的结构性矛盾两方面进行分析。
经济周期对房地产市场的深远影响
经济周期的波动推动了房地产市场的调整与变革。通过梳理经济周期框架，可以揭示市场波动的深层规律，更清晰地展现调控政策在稳定市场、优化结构和构建长效机制中的关键作用，为未来市场走势研判提供科学依据。
需要注意的是，经济周期的划分并无固定时间节点，通常依据特定事件或市场特征作为标志性阶段。
我们再看，经济周期的波动对房地产市场的供需结构和发展模式产生的深远影响。
● 短期周期：库存波动的直接冲击
库存调整的滞后性使短期市场供过于求的矛盾凸显。特别是在2021年后，市场需求疲软叠加库存高企，三四线城市库存去化周期普遍超过20个月，房企资金链压力陡增，直接导致投资意愿下降。这种短期供需失衡表现为商品房销售持续低迷，库存积压对市场价格形成较大下行压力。
● 中期周期：房地产投资的结构性调整
房地产行业长期依赖高周转和高杠杆的模式，在经济增速放缓的背景下，投资驱动型增长逐渐失效。尤其是，自“三道红线”政策实施后，房企融资受限，中期开发投资出现显著下滑，导致土地成交量与新开工面积持续下降，进一步削弱供给端的动态调整能力。
2021年房地产销售面积与投资额达到周期顶点，随后市场逐步回落，直至2024年仍处于筑底阶段。预计，随着政策调控助力市场信心和活力的逐步修复，中期周期有望进入新的平衡点。
● 长期周期：人口、城镇化与国际政治经济环境的深远影响
长期来看，人口变化和城镇化进程是房地产市场的根本驱动力，但随着人口红利的逐渐消退和城镇化率的边际减弱，房地产市场的需求基础受到冲击。
（详见完整版报告）
行业结构性矛盾的积累
房地产市场供需失衡的根源在于经济周期波动和行业结构性矛盾。短期内，库存调整滞后加剧供过于求；中期，投资驱动模式衰退削弱供给调整能力；长期，人口红利消退与城镇化边际减弱冲击需求基础。此外，信心不足、支付能力下降、库存高企和土地资源错配等问题进一步加剧失衡。解决这些问题需从短期调控与长期机制建设两方面入手，推动市场走向动态平衡与健康发展。
02
变革 | 促房地产市场供需新平衡
解决这些问题不仅需要短期政策的精准调控，还需中长期机制的深度改革。我们将重点梳理宏观调控政策对房地产市场的递进影响，从短期见效到长期结构优化的推动作用。
去库存、促需求、稳预期，缓解短期市场压力
2024年4月30日，中央政治局会议强调“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，时隔多年再次提出“去库存”；9月26日，中央政治局会议中首次明确提出要“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”，即要改善供给，就要从增量、存量和质量三个方面着手，12月中央经济工作会议以及中财办相关领导的解读中均延续这一定调。
具体来看，需求侧强调房地产调控、财政税收、货币政策组合出击，旨在降低购房门槛、减轻购房负担，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
楼市调控层面：自2021年房地产市场出现波动以来，政策层面已逐步从严厉调控转向适时调整。尤其是2024年“5.17”新政，通过降首付、房贷利率、公积金利率及取消贷款利率下限等措施，支持刚性和改善性需求，激发市场活力，完成楼市政策从“松绑”到“刺激”的快速切换。
“9.26”中央政治局会议之后，调控刺激明显升级。需求端政策主要聚焦在10月17日国新办会议提出的“四个取消、四个降低、两个增加”，以“组合拳”的形式持续松绑和刺激，意在提振市场购房预期和购房积极性。目前来看，当下居民购房门槛、购房成本已经大幅降低，购房环境处在极为宽松的时期。
“四个取消”，即取消限购、限售、限价及普通与非普通住宅标准，实际贯穿全年。而部分弱二线和三四线城市，早在2023年限购等政策已尽数解除，政策环境极为宽松。2024年限购的取消，更多聚焦在核心城市，尤其是一线城市，广州已全面取消，仅剩下北京、上海、深圳和海南仍有局部限购，其余城市均全部取消，短期对市场起到了一定的刺激作用。而年末，上海、北京、深圳、广州四大一线城市相继宣布取消普通与非普通住宅的分类标准，进一步降低了购房门槛。此外，多城限售、限价的取消，也对二手房的持续火热起到助力。
货币政策层面：
（详见完整版报告）
财税支持层面：
（详见完整版报告）
供给侧长期要求对商品房建设要“严控增量、优化存量、提升质量”，短期在于消化存量、解决融资难题。
主要聚焦两个方面：一是扎实推进保交房工作，提振购房者信心。二是鼓励国企收购存量商品房用作保障性住房，地方政府回购存量土地，促进存量消化。
（详见完整版报告）
“止跌回稳”持续释放，推动中期市场复苏
北京、上海、广州和深圳二手房成交“政策效应吸收好”，纷纷交出高分答卷。若一线城市能够持续释放企稳的积极信号，则能够提振市场信心，向二线城市蔓延，加快更多城市的企稳进程。
强化长效机制，保障市场长期稳定发展
经济周期的多层次影响与行业内部的结构性矛盾，共同导致了房地产市场的深度失衡。政策调控的持续深化，为市场供需动态平衡创造了有利条件。但在短期市场修复的基础上，如何通过构建房地产发展新模式，实现行业的高质量可持续发展，已成为未来政策的核心方向。这一课题将在下一章节中展开探讨。
03
重塑 | 构建房地产发展新模式
租购并举：住房供应体系的多元化转型
● 2023年8月至今，“配租+租售”新的住房保障体系形成
保障性住房主要分为配售型和配租型两类。自1994年以来，我国住房保障体系逐步完善，现已形成以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的格局，重点解决新市民和青年群体的住房困难。
2023年8月，国务院通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，在配租型保障房基础上进一步扩展配售型保障房，启动新一轮改革。2024年7月，党的二十届三中全会强调加大保障性住房建设，满足工薪群体的住房需求。12月，全国住建工作会议再次强调加大配售型保障房力度。这些政策将进一步完善住房保障体系，促进社会公平和民生改善，帮助更多群体解决住房难题。
● 2024年，保障性住房建设正在显著提速
自2024年初以来，全国各地纷纷提出了保障性住房的建设、筹措及供应目标，并付诸实践。据住建部公开数据，2024年，全国计划建设筹集保障性住房170.4万套（间）。截至2024年6月底，全国已建设筹集保障性住房112.8万套（间），占年度计划的66.2%，完成投资1183亿元。2024年1-9月份，我国已经建设筹集了保障性住房148万套(间)，到年底可以让450万新市民、青年人住进保障性住房。
● 政策端有望不断深化与支持
租购并举作为住房体系多元化的重要基础，正推动行业供给结构优化。2023年国务院常务会议通过的《保障性住房规划建设指导意见》首次提出“以需定建”原则，为避免因保障性住房盲目扩张导致新的库存问题。
（详见完整版报告）
大力实施城市更新行动
● 城市更新是城市存量发展的新浪潮
2019年中国大部分城市棚改收官，标志着我国由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的阶段。城市更新改造接棒棚改，实现真正意义上城市低成本高质量的增长。
● 城市更新行动对房地产行业健康发展的影响
自2023年以来，全国已实施城市更新项目超过6.6万个，完成投资约2.6万亿元，涵盖既有建筑改造、老旧小区改造等多个领域。2024年，我国政府继续大力推进城市更新行动，出台了一系列政策，进一步促进房地产行业的健康发展。以下是2024年出台的相关政策及其对房地产行业的影响：
（详见完整版报告）
数字化与绿色转型：房地产行业的未来基因
（详见完整版报告）
本章提出了房地产行业从“规模扩张”向“质效提升”转型的必要性，并明确了租购并举、保障性住房建设、城市更新等新模式的核心方向。这些模式不仅回应了行业内外的深层次矛盾，也为行业高质量发展指明了路径。然而，新模式的构建仍面临政策落地、市场适应和区域差异化发展的多重挑战。如何将这些模式从理论转化为实践，是未来政策与市场需要共同解决的核心议题。下一章将重点聚焦于国家新型工业化城镇化战略与具体行动部署，我们共同探讨推动房地产行业可持续发展的具体路径与实施方案。
04
展望 | 可持续高质量发展新蓝图
2024年7月31日，国务院发布《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》。该政策为“十五五”新型城镇化方案的前瞻版，积极响应了二十届三中全会的精神，也和当前复杂的社会经济形势高度吻合。
文件强调“促进城镇发展与产业支撑、就业转移、人口集聚相统一”的理念，并提出“实施新一轮农业转移人口市民化、潜力地区城镇化水平提升、现代化都市圈培育”等重点行动部署。在这一战略引领下，为房地产行业正从“粗放式扩张”向“高质量发展”转型，为经济社会发展提供更加稳健的支撑。
搭建“潜力-内需”的框架，释放城镇化潜力
其中，“扩大内需”是最新表述，将城镇化发展目标从“高质量发展”转向“挖掘市场潜力”。这一变化与当前挖掘内需潜力的政策导向高度契合，尤其在房地产领域，通过降低购房成本、提升信心以及改善住房消费需求，未来城市房地产将迎来新的市场机会，促进行业平稳发展。
促进“城、产、业、人”的统一发展
此次政策明确新词，即“新型工业化城镇化”。这是挖掘潜力、有效挖掘新型城镇化内需的重要抓手,其和当前大力发展制造业的导向高度吻合。
工业化排在城镇化前面，两者紧密融合，有助于推进城乡融合发展。工业化为城镇化提供物质基础和产业经济，而城镇化通过人口集聚和市场需求扩大，促进工业化发展。两者相互支持，推动健康发展。此外，工业化强调绿色健康发展，融合传统与新兴产业，优化产业布局，提高资源利用效率，减少环境污染，支持新型城镇化的协调发展。
● 稳定人口流动，推动城镇化发展
文件提出户籍改革、住房保障及就业支持等重要举措，旨在稳定人口流动、优化人口结构与促进城镇化发展。
一方面，通过扩大保障性租赁住房供给和深化城中村改造，解决新市民和农民工的居住需求，提升居住公平性。
另一方面，完善就业支持体系，推动农业转移人口稳定就业并举家落户。
此外，全面放宽落户限制、优化积分落户政策以及推行全国统一的户籍管理平台，进一步降低迁移门槛，促进人口在城镇的长期稳定发展。
新周期房地产市场增长点
（详见完整版报告）
● 优化城乡资源配置
（详见完整版报告）
● 都市圈推动住房市场分工协作
（详见完整版报告）
本章从新型城镇化、新型工业化、就业人口转移等多维视角，展望了房地产行业的未来发展蓝图。这些方向的实现，需要依托强有力的政策支持与地方实践创新，并通过市场与政府的协同合作推动落地。从短期来看，稳市场、稳信心仍是行业发展的核心基调；从中长期来看，“城、产、业、人”的统一协调发展，将成为行业迈向高质量可持续发展的关键路径。
05
结语 | 循道而行，行稳致远
在这一过程中，政策调控发挥了关键作用。通过“保交楼”专项行动、优化限购限贷政策、调整房贷利率和加快保障性住房供给，市场风险逐步化解，供需新平衡正在形成。尤其是2024年中央经济工作会议明确以“止跌回稳”为核心目标，提出了释放需求、优化供给和推动行业转型的具体方向，为市场修复注入强劲动力。
未来，行业发展将在政策引导和市场机制协同作用下实现高质量转型。
一是着力释放需求，通过因城施策优化限购限贷政策，降低购房成本，推动刚性需求与改善性需求同步释放，同时加快推进城中村改造、危旧房改造等城市更新项目，尽快落地成熟改造项目，释放更多潜在需求。
二是着力改善供给结构，合理控制新增土地供应，推动商品房建设从“控增量”向“优存量、提质量”转变。地方政府可通过债券支持盘活闲置土地和存量商品房，并大力发展安全、绿色、智慧的“好房子”，以更高质量的供给满足居民对美好生活的需求。
三是着力构建长效机制，加快完善住房、土地、金融、财税等基础性制度，尽快落地对市场带动直接作用的政策措施，如支持地方政府在存量商品房收购主体、价格和用途上拥有更大自主权，全面促进行业转型升级。
综上所述，中国房地产市场面临的挑战，实则是前进与转型过程中的必经之路。随着政策措施的持续落地和见效，市场将逐步回稳，行业转型加快推进，房地产高质量发展的新格局正在形成。
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