财税政策强化修复节奏 住宅成交创出年内新高 | 十一月全国楼市综述
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房产
2024-12-06 08:00
广东
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楼市热度继续回升
11月全国重点城市瑞联EVS存量住宅加权均价为20,078元/㎡（仅作价格指数用），环比名义跌幅为0.76%，跌幅收窄。
在可连续获得官方数据的城市中，11月存量住宅成交面积环比上升15.3%，创年内新高。
楼市优化政策的陆续出台，消费者对市场的信心有明显恢复，楼市热度延续，成交反季节上升。北京、上海、广州、深圳存量住宅过户量继续上涨，并且创出年内新高。一线城市具有较强的示范效应，若一线能够持续释放企稳的积极信号，则能够提振市场信心，向二线城市蔓延，加快更多城市的企稳进程。
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11月新房市场同样表现强势，热点城市新建住宅销售面积环比上升8.8%，同比增长22.4%。新房“认购-草签-网签”存在时间差，国庆“政策大礼包”对成交量的影响正在逐步得到体现，重点城市成交量环同比均有所改善。量先于价，量升是价稳的前置条件，价稳后亦会促进量的释放，进而提振购房者以及融资端的信心，从而逐步终止房地产行业负反馈循环。年末是房企冲刺业绩关键期，推盘促销力度有望进一步加强，预计12月新房市场活跃度有望保持，2024年成交小幅“翘尾”，实现完美收官。
均价中枢下移
在瑞联平台高频跟踪的重点城市中，东莞（0.34%）、成都（0.08%）存量住宅均价保持平稳，其他44座城市均价环比下跌。重点城市“以价换量”持续，均价中枢普遍下移，武汉、南昌、厦门连续下探。
环比跌幅居前的城市为南昌（-3.56%）、宁波（-2.96%）、武汉（-2.72%）、温州（-2.67%）及厦门（-2.33%）。
存量住宅均价同比下跌城市为46座。北京、深圳、成都、南京等高能级城市以及海南双子星海口、三亚房价相对平稳，大湾区广州、东莞、佛山三城领跌。
同比跌幅居前的城市为东莞（-23.26%）、佛山（-18.95%）、广州（-18.67%）、武汉（-16.66%）及厦门（-16.60%）。
四季度，中央“止跌回稳”政策力度大、频率高，财税政策接连落地进一步强化楼市的修复节奏，住宅市场出现了阶段性回稳，政策立竿见影，效果强于“5.17”。11月8日，全国人大常委会通过化债议案，包括以下三个方面。增加6万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务。连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，补充政府性基金财力，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。2029年及以后年度到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。三项政策协同发力，可化解地方隐性债务12万亿元，五年累计可节约6000亿利息支出，地方化债压力大大减轻。地方资金腾出来，可促进经济平稳增长和结构调整，也有助于房地产市场的平稳发展。11月11日，自然资源部发布专项债收购存量土地细则，以盘活存量土地，改善土地供求关系，增强地方政府和企业资金流动性。专项债优先收回收购企业无力或无意愿开发的居住用地和商服用地。土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。11月13日，财政部、税务总局、住建部联合公告，明确契税、增值税、土地增值税支持楼市发展的税收优惠政策。契税：全国范围内下调 90㎡～140㎡契税。增值税：北上广深如果取消非普宅认定标准，持有两年以上的非普宅也纳入免征范围。土地增值税：预征率下限统一降低0.5个百分点。财税政策三箭齐发，同时利好需求端和供给端，一方面带来核心城市住宅交易成本的下降，促进置换改善型需求释放；另一方面通过土地增值税的预征率下限下调，缓解短期房企流动性压力。新政推动行业流动性风险消除，有利于实现从传统供需向“改善型需求+有效供给”的供需重塑。11月，各地政策呵护持续，由于前期政策已经基本出尽，力度不及前期。北京、上海、广州、深圳、重庆贯彻中央部署，相继取消普通住宅标准，税费优化正式落地。深圳、广州、青岛、哈尔滨、兰州、长沙、贵阳、洛阳等地优化公积金政策。成都高新区、龙泉驿区、咸宁、盐城启动购房消费补贴活动。广州、东莞放松购房落户政策。广州、郑州、银川发布收购商品住房用作保障性住房公告。长沙取消限售，商品住房取得不动产权证可上市交易。当前楼市处于脉冲式复苏阶段，成交量维持在良好的水平，初具“止跌回稳”部分特征，但市场基本面并未完全改观，整体需求偏弱。步入12月，中央经济工作会议、政治局会议等会议在即，楼市或再迎新一轮政策释放期。2025年将是楼市“止跌回稳”关键之年，预计住宅市场将夯实底部，逐渐改善基本面，穿越漫漫长夜，迎接破晓黎明。![]()
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